نحوه محاسبه ارزش ملک

یکی از بزرگترین دغدغه های ایرانیان برای خرید ملک و آپارتمان، تفاوت قیمت انواع ملک و تغییرات مداوم آن می باشد. افزایش چشمگیر قیمت مسکن، کار را برای خریداران و فروشندگان سخت تر کرده است. قیمت انواع آپارتمان، ساختمان و … با توجه به شهر، ناحیه، منطقه و دیگر ویژگی های آن متمایز بوده و بر همین اساس نحوه محاسبه ارزش ملک بسیار حائز اهمیت می باشد.

فهرست عناوین

• آگاهی از نحوه محاسبه ارزش ملک و فاکتورهای موثر بر آن
• اساسی ترین عوامل اثرگذار بر ارزش ملک کدام است؟
• محاسبه ارزش ملک برای ساختمان های غیر نوساز چگونه است؟
• نحوه محاسبه ارزش ملک برای ساختمان قدیمی چه تمایزاتی دارد؟
• نحوه محاسبه ارزش ملک توسط بانک
• چگونه ارزش ملک خود را محاسبه کنیم؟
• جمع بندی

آگاهی از نحوه محاسبه ارزش ملک و فاکتورهای موثر بر آن

در این راستا برنامه های آنلاین و مشاورین املاک به یاری افراد شتافته و این فرایند را تسهیل کرده اند. در ادامه موارد موثر بر ارزش مستغلات و شیوه محاسبه آن، در شرایط گوناگون تشریح شده است.

اساسی ترین عوامل اثرگذار بر ارزش ملک کدام است؟

ارزش هر ساختمانی به فاکتورهای متعددی وابسته است. از جمله مواردی چون سن بنا، قابلیت هایی که بنا ارائه می دهد، نوع سند، طبقه آپارتمان و غیره در ارزشگذاری تعیین کننده می باشند. همچنین لازم به تذکر است، نحوه محاسبه ارزش ملک برای آپارتمان نوساز و غیر نوساز، خانه کلنگی، ویلایی و غیره متغیر است. در ادامه عوامل اثرگذار به تفکیک بیان شده است.

موقعیت ملک

در ایران یکی از اساسی ترین فاکتورهای موثر در ارزش ملک، همین مورد می باشد. واقع شدن ملک در مرکز شهر، قرارگیری در مجاورت مناظر زیبا، دستیابی به امکانات نقلیه عمومی، فروشگاه، مراکز خرید، مدرسه و غیره همگی در نحوه محاسبه ارزش ملک نقش مهمی را بر عهده دارند. علاوه بر خود منطقه، محله های درون یک منطقه یکسان، مثلا دو خیابان مجاور نیز به دلیل موقعیت متفاوت، می توانند تفاوت قیمت را شامل شوند.

سن ملک

از جمله عوامل تعیین کننده در قیمت ملک، سن بنا می باشد. بدین منظور ابتدا می بایست از قیمت هر متر مربع ملک در منطقه مورد نظر، کسب آگاهی کرده، سپس این مبلغ را در متراژ آپارتمان ضرب کرد. این مبلغ صرفا برای آپارتمان نوساز بوده و برای آپارتمان های با سن بیشتر، عموما به ازای هر سال 1.5% کاهش مطرح است.

متراژ ملک

در نحوه محاسبه ارزش ملک، ابعاد آن از جمله مهم ترین فاکتورها به شمار می آیند. هر چه واحد بزرگتر باشد، فضای مطلوب تری را ارائه داده و اتاق خواب های بیشتری را شامل می شود، بنابراین افزایش ارزش آن منطقی است. طبیعتا یک خانه دو خوابه در مقایسه با واحدی تک خواب از محبوبیت بیشتری برخوردار بوده و بنابراین تقاضای بیشتری برای آن وجود دارد.

موقعیت آپارتمان در ساختمان

نحوه محاسبه ارزش ملک برای برج ها اندکی متفاوت است. به طور عمده املاک موجود در برج به سبب قابلیت های بیشتر، از آپارتمان معمولی گرانتر بوده و ارزش هر آپارتمان در برج نیز بسته به موقعیت قرارگیری آن متمایز خواهد بود. بر همین اساس واحدهای جنوبی به سبب آفتابگیر بودن، از ارزش بالاتری نسبت به واحدهای شمالی برج برخوردار هستند. همچنین طبقات بالایی حدود 2-3% ارزش بیشتری از طبقات پایینی را دارا می باشند.

پارکینگ

این فاکتور در نحوه محاسبه ارزش ملک نقش بسیار تعیین کننده ای دارد. غالبا قیمت پارکینگ به صورت جداگانه به قیمت اصلی ملک افزوده می شود. همچنین ارزش هر متر پارکینگ معادل 50-60% قیمت هر متر آپارتمان می باشد. قوانین پارکینگ آپارتمان نیز باید توسط ساکنین رعایت شود.

انباری

انباری نیز امروزه از اهمیت بالایی برخوردار بوده و یک مزیت در هنگام فروش ملک محسوب می گردد. ارزش هر متر انباری معادل 30-50% ارزش هر متر آپارتمان بوده و بدین ترتیب با توجه به متراژ آن محاسبه می شود.

دیگر امکانات

برخی امکانات دیگر نیز در نحوه محاسبه ارزش ملک موثرند. در صورتی که ملک از حیاط اختصاصی برخوردار باشد، افزایشی حدود 5-10% مورد انتظار است. تراس مسقف دیگر قابلیتی محسوب شده که برخورداری از آن، قیمت را افزایش می دهد. قیمت هر متر تراس معادل 25-35% قیمت هر متر مربع از ملک برآورد می گردد. بالکن دو سمت باز 70% و بالکن سه سمت باز 50% ارزش هر متر مربع آپارتمان را شامل می شوند. برخی دیگر از قابلیت های ملک شامل:

• آسانسور: این ویژگی به ویژه برای طبقات بالا بسیار حائز اهمیت بوده و نبود آن تاثیر چشمگیری در ارزشگذاری ملک طبقات بالایی دارد. اگرچه در نحوه محاسبه ارزش ملک، نرخ خاصی جهت برآورد قیمت آسانسور ارائه نشده اما در قیمت نهایی ملک موثر می باشد. همچنین برخورداری از آسانسور در آپارتمان های کلنگی در تعیین قدرالسهم نقش مهمی داشته و آپارتمانی با دارا بودن این ویژگی و پهنه مناسب شهرداری، افت قیمت را تجربه نخواهد کرد.
• قوانین استفاده از آسانسور باید توسط ساکنین آپارتمان رعایت گردد، در مجتمع ها و برج های بزرگ این موضوع بسیار اهمیت دارد.

• تعداد واحد در هر طبقه: قاعدتا هر چه واحدهای بیشتری در یک طبقه قرار گیرد، از محبوبیت واحد کم کرده و این مسئله متعاقبا ارزش ملک را متاثر می سازد.
• نقشه ساختمان: اگرچه این عامل به شکل مستقیم در نحوه محاسبه ارزش ملک تعیین کننده نیست. اما به طور کلی سبک معماری ساختمان و نحوه ساخت آن در محبوبیت ملک و جلب خریدار نقش داشته و بدین ترتیب می تواند قیمت را کاهش یا افزایش دهد.

• نمای ساختمان: نما از جمله فاکتورهای مورد اهمیت برای خریداران می باشد. یک نمای جذاب ارزش مسکن را افزایش می دهد.

• مصالح: هر چه کیفیت مصالح بیشتر باشد، ارزش ملک نیز به دنبال آن فزونی را تجربه خواهد کرد. این مسئله بهینه سازی انرژی را به همراه دارد. بنابراین در نحوه محاسبه ارزش ملک به ویژه ملک نوساز، مصالح فاکتوری تعیین کننده است. قطعا آپارتمانی با عایق بندی مناسب و پنجره های دوجداره برای خریداران جذاب تر بوده و برای فروشندگان امکان رشد قیمت را به ارمغان می آورد.

امکانات زیر مربوط به بخش داخلی ساختمان بوده و فراهم کردن این امکانات سبب مطلوب به نظر رسیدن ملک می شود و در جلب نظر مشتری تاثیر دارد. بنابراین در افزایش ارزش ملک نیز تاثیر می گذارد.

• کاغذ دیواری
• کابینت
• کمد دیواری
• شیرآلات
• سیستم خنک کننده
• سیستم گرمایشی

عرضه و تقاضا

نحوه محاسبه ارزش ملک مبتنی بر شرایط بازار مسکن نیز می باشد. در صورت بالا بودن تقاضا در مقایسه با عرضه، رشد قیمت مورد انتظار است. در چنین شرایطی فضای رقابتی میان خریداران ایجاد شده و ارزش ملک در منطقه مربوطه را بالا می برد.

پتانسیل سرمایه گذاری

سرمایه گذاری از جمله اهداف اصلی خریداران ملک محسوب می شود. ملکی که از چنین قابلیتی برخوردار باشد بالطبع با ارزش تر بوده و قیمت بیشتر را منجر می گردد. بنابراین در نحوه محاسبه ارزش ملک نباید این فاکتور را فراموش کرد.

پتانسیل بازسازی

در صورتی که بتوان ملک را مناسب سلیقه شخصی تغییر داد و امکانات بیشتری اعم از اتاق یا طبقه اضافه، فضای سبز و غیره را به آن افزود، ملک ارزش بیشتری می یابد. این ویژگی ها منجر به افزایش قیمت بسیاری از املاک قدیمی شده و نحوه محاسبه ارزش ملک را کنترل می کنند.

اقتصاد کشور

به طور کلی عملکرد اقتصادی کشور بازار ملک را تحت تاثیر قرار داده و رشد آن، بهبود کیفیت زندگی مردم و افزایش توان خرید را در پی دارد. بدین ترتیب افزایش رقابت در خرید و سرمایه گذاری روی املاک، می تواند افزایش ارزش مستغلات را سبب شود.

بهره بانکی

برای آگاهی از نحوه محاسبه ارزش ملک بهره بانکی را نیز باید در نظر داشت. غالبا افراد جهت خرید ملک از وام بانکی استفاده می کنند. تغییر سیاست های بانک مرکزی و افزایش بهره وام ها می توانند ارزش املاک را تغییر دهد. این افزایش کم شدن توان خرید مردم را به دنبال داشته و فضای رقابتی را از بین می برد. این امر کاهش ارزش ملک را به همراه دارد.

جمعیت محله

میزان جمعیت یک محل و نوع مردم آن منطقه نیز در ارزشگذاری املاک آن منطقه و نحوه محاسبه ارزش ملک اثرگذار می باشند. این مسئله منجر به تمایز عرضه و تقاضا شده و به دنبال آن، تغییرات قیمت را متحمل می گردد. در محله های خانوادگی، خانه های با اتاق خواب بیشتر محبوبیت بالاتری دارد، در حالیکه در مناطق با جمعیت جوان و خانواده های کم جمعیت، تقاضا برای آپارتمان های کوچک بیشتر است.

نحوه محاسبه ارزش ملک برای ساختمان های غیر نوساز چگونه است؟

در این راستا ضریب استهلاک را می بایست محاسبه کرد. این نرخ برای آپارتمان نوساز برابر با صفر است. اما از سال دوم به بعد برای ملک اعمال می گردد. عمدتا این ضریب برای آپارتمان 2 الی 6 ساله، 0.5% و از سال هفتم به بعد 1% برآورده شده است. برای درک بهتر این مطلب در نحوه محاسبه ارزش ملک غیر نوساز، به مثال زیر توجه کنید:

آپارتمانی 12 سال ساخت را در نظر بگیرید که در محله ای با ارزش 20 میلیون برای هر متر مربع قرار گرفته است. سال اول استهلاکی ندارد. از سال دوم تا ششم می بایست 0.5% (2=0.5×4) و از سال هفتم تا دوازدهم 1% استهلاک (6=1×6) را اعمال کرد. بدین ترتیب کل ضریب استهلاک برابر با 8% می شود. این مقدار را از 100% کم کرده و در 20 میلیون ضرب کنید. عدد حاصل ارزش ملک را به ازای هر متر مربع نشان می دهد.

نحوه محاسبه ارزش ملک برای ساختمان قدیمی چه تمایزاتی دارد؟

برای چنین ملکی مسئله قدرالسهم مطرح می گردد. قدرالسهم به سهم هر واحد از زمین کل مجتمع، دلالت دارد. این شاخص در زمان وراثت، تخریب و نوسازی بسیار حائز اهمیت است. بدین منظور متراژ کل ساختمان را می بایست در قیمت هر متر ضرب کرده و ارزش اساسی زمین را محاسبه کرد. سپس متراژ هر طبقه را در تعداد کل طبقات ضرب و قیمت اساسی کل زمین را در این عدد تقسیم کرد. بدین ترتیب میزان قدرالسهم برای هر طبقه به دست می آید.

نحوه محاسبه ارزش ملک توسط بانک

به منظور کسب وام مسکن، بانک مربوطه جداگانه اقدام به ارزش گذاری ملک می نماید. اما مطلب شایان توجه در این زمینه تفاوت چشمگیر ارزش واقعی ملک در بازار و ارزش تعیین شده توسط بانک می باشد. عمدتا رقم اعلانی توسط بانک بسیار کمتر از ارزش اصلی ملک بوده و خریداران را شگفت زده می سازد. دلیل این ارزشگذاری محتاطانه به سبب احتمال عدم توانایی خریدار در پرداخت وام می باشد. از آنجایی که بانک در صورت عدم بازپرداخت وام، به سرعت باید ملک را به فروش برساند، بنابراین به منظور جبران هزینه، نحوه محاسبه ارزش ملک توسط بانک ها به این صورت انجام می گیرد.

چگونه ارزش ملک خود را محاسبه کنیم؟

تخمین ارزش ملک در زمان خرید و فروش آن بسیار مهم بوده و سود و ضرر خریداران و فروشندگان به این امر وابسته است. در حال حاضر ابزارهایی به صورت آنلاین عرضه شده که با در نظر گرفتن ابعاد ملک، شرایط بازار و غیره ارزشگذاری را انجام می دهند. اگرچه این ابزارهای کاربردی می توانند یاری رسان باشند اما لازم به ذکر است، نحوه محاسبه ارزش ملک در ابزارهای آنلاین بسیار دقیق نبوده و امکان خطا وجود دارد.

همچنین فاکتورهای محدودی را در محاسبه اعمال کرده و تمامی موارد اثرگذار را در برآورد قیمت شامل نمی کند. بعلاوه در نحوه محاسبه ارزش ملک خود، منطقی عمل کرده و عاقلانه تصمیم بگیرید. اعلام قیمتی بر خلاف ارزش واقعی ملک، می تواند زمان انتظار برای فروش را طولانی کرده و کاهش مشتریان را منجر شود.

جمع بندی

امروزه ملک یکی از سرمایه های اساسی افراد محسوب می گردد. بنابراین خرید و فروش این سرمایه باارزش نیازمند تحقیقات کافی و کسب اطلاعات در زمینه نحوه محاسبه ارزش ملک می باشد. پیش از هر گونه اقدام به خرید یا فروش ملک، اطمینان از امکانات ارائه شده و شناسایی فاکتورهای موثر در ارزش آن الزامی است. قیمت گذاری ملک برای فروشندگان امری نگران کننده می باشد چراکه در جلب نظر خریدار نقش مهمی دارد. از دیگر سو خریداران نیز با توجه میزان بودجه خود اقدام به خرید کرده و یافتن ملکی با قیمت عادلانه و در عین حال امکانات کافی را هدف قرار می دهند. بر همین اساس در این مقاله سعی شد تا به طور جامع نکات اساسی مرتبط با ارزشگذاری مستغلات بیان شود.