مقدمه

در حدود 50 سال است که ساختمان‌های آپارتمانی وارد معماری ایرانی شده است ولی هنوز ایرانیان به طور کامل با این سبک از زندگی کنار نیامده‌اند. بسیاری از ایرانی‌ها، خانه‌های ویلایی و حیاط دار را به آپارتمان‌نشینی ترجیح می‌دهند، اما به دلایل مختلفی از جمله قیمت بالای این نوع از خانه‌ها مجبور به زندگی در آپارتمان‌ها می‌شوند. افرادی که این سبک از زندگی را انتخاب کرده‌اند، گاهاً با تمامی اقتضائات آن آشنایی نداشته و قوانین مربوط به آپارتمان‌نشینی را قبول نکرده‌اند. یکی از مسائل مهم در اکثر مجتمع‌های آپارتمانی، قوانین پرداخت شارژ ساختمان است.

 این مسئله به عنوان چالش برانگیزترین مشکلات ساختمان‌ها به شمار می‌رود و برخی از ساکنین، آن را یک هزینه اضافی تلقی می‌کنند. در این مقاله به نکات مربوط به قوانین شارژ ساختمان و نحوه محاسبه آن پرداخته می‌شود. همچنین موارد لازم در جهت اهمیت پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان‌ها نیز عنوان می‌گردد. ما را تا انتهای مقاله همراهی کنید.

شارژ ساختمان چیست؟

فهرست

شارژ ساختمان چیست؟

به هزینه‌های مشترک ساختمان که در جهت حفظ و نگهداری مشاعات و بخش‌های مشترک آپارتمان از سوی ساکنین پرداخت می‌شود، شارژ ساختمان گفته می‌شود. ممکن است بخش‌های از ساختمان مورد استفاده برخی از همسایگان نباشد، اما این دلیلی بر عدم پرداخت شارژ ساختمان نخواهد بود و مالکان و مستاجران باید ماهانه سهم خود را از شارژ به طور کامل پرداخت کنند. مبلغ شارژ نیز به نوع مجتمع مسکونی، امکانات آن و تعداد طبقات و واحدها بستگی دارد. این موضوعات در سال 1343 در قانون تملک آپارتمان‌ها بر اساس قوانین پرداخت شارژ ساختمان، تصویب شده و مدیریت باید پیگیر این موارد باشد.

پلتفرم ملکبا

شارژ ساختمان باید صرف چه مواردی شود؟

همانطور که گفته شد مطابق با ماده 28 قانون تملک آپارتمان‌ها، شارژ ساختمان باید صرف هزینه‌های مشترک و قسمت‌های مشاع شود. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های مربوط به سرایداری، هزینه‌های آب و برق و گاز مشترک، هزینه‌های تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های مشترک ساختمان، هزینه‌های باغبانی و نگهداری از گیاهان فضای عمومی و هزینه‌های لوازم مورد نیاز در بخش‌های عمومی مانند تجهیزات نظافت، تجهیزات الکتریکی و غیره می‌شود.

 تشخیص تمامی این موارد و یا دیگر مواردی که در لیست گفته شده نیست، بر عهده مدیریت ساختمان و هیئت مدیره خواهد بود. البته لازم به ذکر است که اگر یکی از ساکنان واحدهای آپارتمانی به بخش‌های عمومی ساختمان خسارتی وارد کند، جبران این خسارت بر عهده شخص بوده و در این موارد نباید از مبلغ شارژ استفاده شود.

هزینه های ثابت و متغیر ساختمان

به طور کلی با توجه به قوانین پرداخت شارژ ساختمان، در مجتمع‌های آپارتمانی دو نوع هزینه وجود دارد که در ادامه هر دو نوع آن‌ها معرفی می‌شوند؛

  • هزینه‌های ثابت: این نوع هزینه‌ها به فیزیک ساختمان ربطی نداشته و مربوط به مواردی هستند که عمدتاً در طول سال ثابت خواهد بود. از جمله هزینه‌های ثابت می‌توان به هزینه‌های نگهبانی، سرایداری، باغبانی و دیگر هزینه‌هایی که به یکباره به ساختمان تحمیل می‌شوند، اشاره کرد. اغلب در تقسیم این هزینه‌ها، متراژ و مساحت واحد در نظر گرفته نشده و تمامی واحدها به طور یکسان باید در هزینه ثابت سهیم باشند.
  • هزینه متغیر: این نوع هزینه با نام هزینه نسبی نیز شناخته شده و مربوط به تعمیر و نگهداری از بخش‌های مختلف ساختمان می‌شود. از جمله این هزینه‌ها می‌توان به هزینه آب، برق و گاز مشترک، ایزوگام، بیمه‌های مربوط به ساختمان و غیره اشاره کرد. در تعیین سهم هر یک از واحدها از هزینه‌های متغیر، تعداد نفرات، متراژ واحد و حتی تعداد پارکینگ‌های هر واحد موثر خواهد بود.
نحوه محاسبه شارژ ساختمان

نحوه محاسبه شارژ ساختمان

قوانین پرداخت شارژ ساختمان و نحوه محاسبه آن متنوع بوده و این روش با توجه به تصمیم مالکان واحدهای ساختمانی تعیین خواهد شد. هر یک از این روش‌ها فرمولی متفاوتی دارند که در ادامه معروف‌ترین آن‌ها عنوان شده و چگونگی محاسبه آن‌ها بررسی می‌شود؛

1. قوانین پرداخت شارژ ساختمان؛ شارژ ثابت

در این مدل از محاسبه شارژ ساختمان، برای هر یک از واحدها و به صورت یکسان، یک مبلغ ثابت به عنوان شارژ در نظر گرفته می‌شود. به طور مثال تمامی واحدها، هر کدام ماهیانه مبلغ صد هزار تومان را پرداخت می‌کنند. شارژ ثابت حداقل پیچیدگی را در محاسبه داشته و برای ساختمان‌های مسکونی، تجاری و اداری که واحدهایی با متراژ برابر دارند، مناسب خواهد بود.

قوانین شارژ ساختمان برای تعمیرات

2. شارژ واحدی بر اساس قوانین پرداخت شارژ ساختمان

در شارژ واحدی، بر اساس تعداد واحدهای ساختمان، میزان شارژ محاسبه خواهد شد. این مدل از محاسبه شارژ ساختمان برای مجتمع‌های مسکونی، تجاری و اداری که واحدهای متفاوت از هم دارند، مناسب است، به طور مثال واحدهای دو خوابه مبلغ شارژ کمتری به نسبت واحدهای سه خوابه و بزرگتر پرداخت می‌کنند و در صورت دارا بودن انباری و پارکینگ، به این مبلغ اضافه خواهد شد. همچنین مجتمع‌هایی که سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی نداشته و کنتورهای آب، برق و گاز هر واحد به صورت مستقل است، سیستم شارژ واحدی می‌تواند مناسب باشد.

3. قوانین پرداخت شارژ ساختمان؛ شارژ متراژی

قوانین پرداخت شارژ ساختمان به صورت متراژی، مانند شارژ واحدی بوده و برای موارد مشابه کاربرد دارد. مبلغ و میزان شارژ هر واحد، بر اساس متراژ آن مشخص می‌شود. در اغلب مجتمع‌هایی که از روش متراژی برای تعیین شارژ استفاده می‌شود، سیستم گرمایش و سرمایش مرکزی بوده است.

شارژ نفری بر اساس قوانین پرداخت شارژ ساختمان

4. شارژ نفری بر اساس قوانین پرداخت شارژ ساختمان

همانطور که از اسم این نوع شارژ نیز مشخص است، با توجه به تعداد افرادی که در هر واحد ساکن هستند، میزان مبلغ شارژ تعیین می‌شود. در ساختمان‌هایی که سیستم آب مشترک دارند، استفاده از این روش کاملاً مناسب بوده و برای هر نفر مبلغی تعیین شده و در نهایت میزان شارژ برای هر واحد مشخص خواهد شد.

5. شارژ نفر متراژی

در این مدل از محاسبه شارژ ساختمان، روش‌های شارژ نفری و شارژ متراژی ترکیب می‌شوند. بدین معنی که برای تعیین شارژ باید متراژ و تعداد نفرات به طور همزمان در نظر گرفته شوند. به طور مثال در یک ساختمان به ازای هر نفر 50 هزار تومان و به ازای هر متر مربع، مبلغ 2 هزار تومان برای شارژ در نظر گرفته می‌شود. در این صورت یک واحد 100 متری با دو نفر ساکن در آن، باید 300 هزار تومان شارژ ماهیانه پرداخت کنند. این روش غالباً توسط مجتمع‌هایی با سیستم آب مشترک، سیستم سرمایش و گرمایش مرکزی و متراژ متفاوت استفاده می‌شود.

تعیین شارژ بر اساس تسهیم هزینه‌های مجتمع

6. تعیین شارژ بر اساس تسهیم هزینه‌های مجتمع

در این روش بر اساس قوانین پرداخت شارژ ساختمان، تمامی هزینه‌های مربوط به ساختمان به طور کامل محاسبه شده و سپس سهم هر واحد با توجه به روش‌های گفته شده، به عنوان مبلغ شارژ به ساکنین اعلام می‌گردد. هزینه‌های مربوط به آب، برق، گاز، سیستم گرمایش و سرمایش و غیره جزو این هزینه‌ها به حساب می‌آید. رایج‌ترین مدل برای تقسیم هزینه‌های آب مشترک به صورت نفری بوده و برای هزینه‌های گاز، متراژ واحد در نظر گرفته می‌شود.

7. قوانین پرداخت شارژ ساختمان؛ شارژ به روش ترکیبی

روش ترکیبی به عنوان عادلانه‌ترین روش برای محاسبه میزان شارژ هر یک از واحدهای ساختمانی در نظر گرفته می‌شود. در این روش‌، هزینه‌های ثابت مانند هزینه‌های سرایداری، نگهبان و غیره که عمدتاً در طول سال ثابت هستند، به طور برابر بین تمامی واحدها تقسیم خواهد شد. سپس دیگر هزینه‌ها به صورت نسبی در نظر گرفته شده و به روش تسهیم هزینه محاسبه می‌گردد و در نهایت میزان سهم هر یک از واحدها به آن‌ها اعلام می‌شود. البته این روش دارای محاسبات پیچیده‌ای بوده و کمتر مورد استفاده قرار می‌گیرد.

قوانین پرداخت شارژ ساختمان؛ شارژ به روش ترکیبی

هزینه‌های پرداختی توسط مالک و مستأجر

به طور کلی در هر ساختمان، بخشی از هزینه‌های مربوطه و شارژ توسط مستأجر و بخش دیگر توسط مالک پرداخت می‌شود. در ادامه بر اساس قوانین پرداخت شارژ ساختمان، لیستی از هزینه‌های پرداختی توسط دو طرف عنوان می‌گردد.

لیست هزینه‌های پرداختی توسط مالک؛

  • هزینه‌های مربوط به تعمیرات عمده آسانسور و دیگر بخش‌های ساختمان
  • هزینه‌های مربوط به رفع مشکلات فاضلاب قبل از ورود مستاجر و یا در ابتدای ورود او
  • عوارض نوسازی شهرداری و هزینه‌های مربوط به آن
  • هزینه تعمیرات ترکیدی لوله‌ها
لیست هزینه‌های پرداختی توسط مالک

لیست هزینه‌های پرداختی توسط مستأجر؛

  • تمامی قبض‌های پرداختی اعم از آب، گاز، برق و تلفن
  • هزینه سرویس ماهیانه و یا سالیانه آسانسور
  • پرداخت شارژ ساختمان
  • هزینه‌های مربوط به خرابی و تعمیرات فاضلاب چند ماه بعد از ورود مستأجر
  • عوارض سالیانه پسماند شهرداری و هزینه‌های مربوط به آن

قانون شارژ آپارتمان خالی

در قانون تصویب شده در رابطه با تملک آپارتمان‌ها، به موضوع واحدهای خالی نیز اشاره شده و گفته می‌شود تمامی واحدها ملزم به پرداخت حق شارژ هستند. بر اساس ماده 4 قوانین پرداخت شارژ ساختمان، واحدهایی که مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و هیچ‌کس در آن‌ها ساکن نیست، مالک از پرداخت هزینه‌های مشترک معاف بوده و بقیه مبلغ شارژ باید به صورت ماهیانه پرداخت شود.

آیا برای نوزاد هم باید حق شارژ پرداخت کنیم؟

پرداخت حق شارژ برای نوزاد در قوانین پرداخت شارژ ساختمان و تملک آپارتمان‌ها عنوان نشده است و کاملاً به توافق میان هیئت مدیره بستگی دارد. البته باید به این نکته نیز توجه داشت که با اضافه شدن نوزاد به خانواده، میزان مصرف انرژی‌ها و آب افزایش می‌یابد. بنابراین افزایش میزان حق شارژ کاملاً منطقی و طبیعی خواهد بود و دیگر ساکنین نباید نسبت به این مورد، موضع‌‌گیری کنند.

تأثیر آسانسور در میزان حق شارژ

مسلماً هرچه میزان امکانات یک ساختمان بیشتر باشد، میزان مبلغ پرداختی برای شارژ ساختمان و هزینه‌های مربوطه نیز افزایش می‌یابد. اما اگر برخی از ساکنین از این امکانات استفاده نکنند، باز هم مکلف به پرداخت شارژ هستند. در رابطه با آسانسور نیز به همین شکل است. به طوریکه تمامی ساکنین، چه طبقات اول و چه طبقات بالاتر باید هزینه‌های مربوط به شارژ، سرویس و تعمیر آسانسور را پرداخت کنند. البته می‌توان با توافق میان اعضای هیئت مدیره میزان شارژ طبقات بالاتر را به مقدار کمی افزایش داد و یا از میزان شارژ طبقات اول و همکف که استفاده چندانی از آسانسور ندارند، کم کرد.

تأثیر آسانسور در میزان حق شارژ

نحوه برخورد با ساکنینی که شارژ پرداخت نمی‌کنند

  1. در ابتدا مدیر ساختمان به عنوان فردی که مسئول جمع‌آوری و کنترل شارژ ساختمان است، باید به صورت کتبی در رابطه با عدم پرداخت شارژ ساختمان به آن‌ها تذکر دهد.
  2. در صورت عدم پرداخت شارژ بعد از ارائه تذکر کتبی، مدیر باید یک اظهارنامه از ادارات ثبت و یا مجتمع‌های قضایی تهیه کرده و مطابق با آن، ابلاغ کند که اگر تا 10 روز بعد از تاریخ گفته شده، فرد مورد نظر بدهی خود را از هزینه‌ها و شارژ ساختمان پرداخت نکند، مدیر می‌تواند از ارائه خدمات مشترک نظیر سیستم گرمایش و سرمایش، آب، برق، گاز و غیره اجتناب کند.
  3. اگر با وجود اظهارنامه، فرد مستأجر و یا مالک از پرداخت شارژ خودداری کرد، مدیر باید با مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی، بر اساس اظهارنامه ابلاغ شده، درخواست صدور اجراییه نماید. اداره اجرا نیز از مدیر می‌خواهد تا مالی از مالک یا مستأجر معرفی کند تا با توقیف و یا فروش آن، هزینه‌های مربوطه و شارژ ساختمان پرداخت گردد.
  4. همچنین اگر مبلغ حق شارژ کمتر از 20 میلیون تومان باشد، مدیر می‌تواند به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و تقاضای پرداخت مبلغ حق شارژ را نماید. اگر مبلغ بیشتر از 20 میلیون تومان باشد، مدیر می‌توان به جای شورای حل اختلاف، به دادگاه عمومی محل مراجعه کند.

نحوه اعتراض به شارژ ساختمان

در رابطه با اعتراض به مبلغ حق شارژ، مطابق با قوانین پرداخت شارژ ساختمان، ساکنین معترض می‌توانند به شورای حل اختلاف و دادگاه عمومی محل مراجعه کرده و با تهیه استشهاد از دیگر ساکنین، در رابطه با مبلغ زیاد حق شارژ که در جهت تعمیرات استفاده می‌شود و همچنین عدم صلاحیت مدیر شکایت کرده و با اثبات این موضوعات، تقاضای عزل و برکناری مدیر را داشته باشند.

اپلیکیشن شارژ ساختمان

تکنولوژی همیشه سعی در راحت‌تر کردن امور داشته است و همین امر موجب شده تا امروزه نرم‌افزارهای زیادی برای قوانین پرداخت شارژ ساختمان طراحی شوند. این اپلیکیشن‌ها نسخه موبایلی نیز داشته و استفاده از آن‌ها بسیار کارآمد و آسان خواهد بود. یکی از بهترین این نرم‌افزارها، اپلیکیشن ملکبا بوده که مدیران ساختمانی می‌توانند با استفاده از آن، هزینه‌های مجتمع خود اعم از شارژ ساختمان و دیگر هزینه‌های مربوطه را ثبت کرده و محاسبه کنند. همچنین ساکنین ساختمان نیز می‌توانند تمامی هزینه‌های پرداخت شده برای موارد مختلف را مشاهده کرده و در رابطه با آن‌ها تصمیم‌گیری کنند. در واقع ملکبا یک اپلیکیشن مناسب برای مدیریت شارژ و هزینه‌های ساختمان خواهد بود.