مقدمه

در ساختمان‌ها و آپارتمان‌های بزرگ و چند طبقه، وجود یک مدیر برای انجام بازرسی‌ها و داشتن نظارت دقیق در انجام امور مربوط به ساختمان، بسیار اهمیت دارد. مدیران ساختمان برای دقت بیشتر در انجام امور، به یک چک لیست نیاز خواهند داشت. چک لیست وظایف مدیر ساختمان شامل چه مواردی است؟ چک لیست وظایف مدیر ساختمان شامل فهرستی از نکات، سوالات و فعالیت‌هایی است که مسئولیت رسیدگی به آن‌ها بر عهده مدیر خواهد بود. با استفاده از این چک لیست، تمامی فعالیت‌ها و مسئولیت‌های بزرگ و پیچیده به کارهای کوچکی تقسیم شده که رسیدگی به هرکدام آسان‌تر بوده و میزان کنترل مدیر بر روی آن‌ها افزایش می‌یابد.

همچنین مدیر ساختمان می‌تواند برای درست‌تر انجام شدن تمامی کارها و حفظ ایمنی بیشتر، از یک فرد متخصص برای طراحی چک لیست کمک بگیرد. چک لیست وظایف مدیر ساختمان شامل چه مواردی است؟ پاسخ این سوال در ادامه مقاله به طور کامل شرح داده می‌شود. با ما تا انتهای مقاله همراه باشید.

فهرست عناوین

مدیر ساختمان کیست؟

مدیر ساختمان کیست؟

قبل از صحبت درباره چک لیست و وظایف، باید مدیر ساختمان معرفی شود. در هر آپارتمان، مالکین متعددی وجود دارد. مطابق با قانون، در آپارتمان‌هایی که تعداد واحد کمتری دارند، یک نفر از مالکین که ساکن ساختمان است، انتخاب شده تا نظم را در آپارتمان برقرار کرده و قوانین را اجرا کند. انتخاب این فرد بر اساس نظر تمامی ساکنین ساختمان خواهد بود. در مجتمع‌های مسکونی با تعداد واحد بیشتر، مدیر ساختمان توسط هیئت مدیره و مجمع عمومی در یک جلسه سالیانه انتخاب می‌شود.

مجمع عمومی شامل تمامی مالکان واحدهای ساختمانی می‌شود. در این موضوع، دو نکته اساسی وجود دارد. نکته اول مربوط به انتخاب دوباره مدیر ساختمان در سال‌ بعد است. البته بهتر است مدت مدیریت هر شخص، بیشتر از 2 سال نباشد تا افراد دیگر نیز بتوانند این موضوع را تجربه کنند. در نکته دوم نیز گفته می‌شود که مدیر ساختمان می‌تواند بیشتر از یک نفر باشد.

حقوق و مزایای مدیر ساختمان

مدیر ساختمان نیز مانند تمامی افرادی که مسئولیتی را بر عهده دارند، از حقوق و مزایای خاصی برخوردار هستند. در واقع هيئت مدیره ساختمان، وظایف و حقوق را مطابق با قانون کاری که انجام می‌دهد، دریافت می کند و این دستمزد بر اساس قانون وزارت کار مشخص می‌شود. بنابراین بین اعضای هیئت مدیره و مدیر ساختمان باید یک قرارداد امضا شود. در ساختمان‌هایی با تعداد واحد کمتر، مدیر ساختمان می‌تواند به عنوان دستمزد، حق شارژ پرداخت نکند. این مبلغ در واقع بسیار کمتر از حداقل حقوق وزارت کار خواهد بود.

 البته بهتر است در این صورت نیز با مدیر ساختمان یک قرارداد امضا شود تا ایشان در مقابل خطرات و حوادث پیش آمده در ساختمان مسئول باشد. در صورت استعفا، فوت و یا عزل مدیر ساختمان، جلسه مجمع عمومی به صورت فوق‌العاده برگزار شده و مدیر دیگری جایگزین می‌شود. در جلسه مجمع عمومی، وظایف مدیر کامل عنوان شده و مدیر می‌تواند با تهیه چک لیست وظایف مدیر ساختمان، تمامی موارد گفته شده را به طور کامل انجام دهند.

چک لیست وظایف مدیر ساختمان شامل چه مواردی است؟چک لیست‌ها کاربردهای متنوعی دارند. یکی از این کاربردها استفاده از چک لیست به عنوان راهنمای انجام کار در ساختمان مسکونی است. همچنین می‌توان از چک لیست به عنوان یک ابزار برای کنترل کیفیت مسئولیت‌های ساختمان استفاده کرده و یک ابزار مشورتی برای نگاه همه جانبه به این فعالیت‌ها خواهد بود.

مواردی که در چک لیست وظایف مدیر ساختمان می‌آید

مواردی که در چک لیست وظایف مدیر ساختمان می‌آید

مدیر ساختمان باید تمامی قسمت‌هایی که نیاز به رسیدگی و نگهداری دارند را به چک لیست وارد کرده و به هرکدام نظارت داشته باشند. از جمله این بخش‌ها می‌توان به موارد زیر اشاره کرد؛

1. برق ساختمان

دلایل مختلفی برای کاهش یا افزایش شدت جریان برق آپارتمان وجود دارد. در صورت ضعیف بودن سیستم برقی ساختمان و یا وجود آسیب قبلی در این سیستم، مشکلات جدی و خطرناکی به وجود می‌آید. مدیر ساختمان باید در دوره‌های منظم، فیوزها، سیم‌کشی برق و سیستم روشنایی را بازرسی کرده و مطابق با چک لیست از پیش طراحی شده عمل کند. چک لیست از فراموش شدن موارد مهم جلوگیری می‌کند.

وظایف مدیر ساختمان

2. لوله‌کشی در چک لیست وظایف مدیر ساختمان

به طور کلی، سیستم لوله‌کشی ساختمان‌ها در مرور زمان، دچار فرسایش شده و امکان ترک خوردگی و پوسیدگی لوله‌ها بسیار زیاد است. رسیدگی و تعمیر سیستم لوله‌کشی و تأسیسات ساختمان، موجب افزایش طول عمر کل بنای ساختمان شده و از مشکلات مربوط به نشت رطوبت به قسمت‌های دیگر جلوگیری می‌کند. تمام مشکلاتی که ممکن است برای لوله‌کشی آپارتمان‌ها به وجود آید، باید در چک لیست وظایف مدیر ساختمان درج شده تا در دوره‌های منظم رسیدگی به هر یک از این بخش‌ها به نحو احسن انجام شود.

 از جمله این موارد می‌توان به مشکلات مربوط به لوله‌کشی، تأسیسات ساختمان، نشتی لوله‌های فاضلاب، سیستم لوله گرمایش از کف، لوله‌های گاز ساختمان اشاره کرد که از خطرناک‌ترین و بدترین مشکلات به وجود آمده در ساختمان‌ها هستند. کاهش مشکلات بسیار کوچک به نظر می‌آیند ولی همین مشکلات کوچک، خسارات بسیار بزرگی را به همراه دارند و هزینه تعمیرات آن‌ها بسیار زیاد است.

نکات مهم وظایف مدیر ساختمان

3. وضعیت درها و پنجره‌ها

برخی از نکات و دستورالعمل‌ها برای افزایش طول عمر مفید درها و پنجره‌ها در یک ساختمان مسکونی باید مورد بررسی قرار گیرد. مدیر ساختمان باید تمامی زیرمجموعه‌های مربوط به وضعیت درها و پنجره‌ها در چک لیست آورده و به طور منظم به وضعیت آن‌ها رسیدگی نمایند. از طرفی با وجود چک لیست، تمامی اطلاعات به طور مکتوب ذخیره خواهد شد.

4. بررسی و تست عملکرد یراق‌ها در چک لیست وظایف مدیر ساختمان

درب‌ و پنجره‌ها زمانی عملکرد درستی دارند که به راحتی باز و بسته شده و دستگیره‌ها نیز به راحتی حرکت کنند. یراق‌ها این وظیفه را به عهده دارند. مدیر ساختمان باید در دوره‌های منظم، عملکرد یراق‌ها را تست کرده و از صحت و سلامت آن‌ها اطمینان حاصل کند. یراق‌ها باید روغن‌کاری شده و رگلاژ عملکرد بهینه شود. البته نکته مهم در این زمینه، استفاده از افراد متخصص و آشنا برای آچارکشی و رگلاژ یراق‌ها است.

بازرسی مدیر ساختمان

5. بازرسی از سیستم گرمایش و سرمایش ساختمان

بسیاری از ساختمان‌های چند واحده و آپارتمان‌ها دارای سیستم گرمایش مرکزی و موتورخانه مجزا هستند. منبع گرمایی این ساختمان‌ها شوفاژ است. سیستم‌های گرمای این مجتمع‌های مسکونی وظیفه گرم کردن واحدهای بسیار زیادی را بر عهده خواهند داشت، به همین علت بروز هرگونه مشکل و اتفاقی در این سیستم، به افراد زیادی صدمه وارد می‌کند.

 بنابراین در چک لیست وظایف مدیر ساختمان باید تمامی موارد مربوط به سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی ساختمان وارد شود تا در صورت خرابی ناگهانی هر یک از این بخش‌ها، مشکلات دیگری به وجود نیاید. سرویس موتورخانه باید در دوره‌های منظم و توسط افراد متخصص انجام گیرد. با انجام این بازدیدهای دوره‌ای، علاوه بر بالا بردن راندمان موتورخانه، هزینه‌های ناشی از خرابی تا حد بسیار زیادی کاهش می‌یابد.

مسئولیت مدیر ساختمان

6. ایمنی و حفاظت از حریق در چک لیست وظایف مدیر ساختمان

یکی دیگر از بخش‌های چک لیست مسئولیت‌های مدیر ساختمان، بخش ایمنی است. در این بخش، مدیریت باید از شاخص‌های ایمنی ساختمان بازرسی کرده و آن‌ها را اولویت کار خود قرار دهد. بازرسی و تعمیرات بخش ایمنی باید توسط یک فرد متخصص انجام گیرد زیرا امکان بروز اتفاقاتی نظیر آتش‌سوزی بسیار زیاد بوده و خسارات مالی و جانی زیادی را برای ساکنین به همراه دارد. همین مورد موجب شده تا شاخص‌های ایمنی ساختمان در برابر حریق، یک اصل مهندسی مهم در ساختمان‌های نوساز و تازه‌ساز باشد. در واقع تأمین ایمنی در برابر آتش‌سوزی در برج‌های بلند و آسمان خراش‌ها اهمیت بیشتری دارد.

7. بازرسی از پشت‌بام و ایزوگام ساختمان

یکی دیگر از وظایف مدیر، بازرسی از پشت‌بام و ایزوگام آن بوده و در چک لیست باید قسمتی برای این مورد در نظر گرفته شود. مدیر وظیفه دارد خرابی‌هایی که در ایزوگام به وجود می‌آید را شناسایی کرده و نسبت به تعمیر آن‌ها اقدام کند. از جمله این خرابی‌ها می‌‌توان به ایجاد چروکیدگی و بادکردگی در بافت ایزوگام، خرابی و ترک سقف و دیوارها، نشتی به سقف و دیوارها، سوراخ شدن ایزوگام به علت قرارگیری اجسام سنگین بر روی آن، سوراخ شدن لایه آلومینیومی ایزوگام و ماندن آب در زیر آن و ایزوگام در مراحل ترمیم خراب شده باشد، اشاره کرد.

چک کرد آسانسور

8. چک آسانسور در چک لیست وظایف مدیر ساختمان

مدیر ساختمان در زمان‌های مشخص باید اقدام به بازرسی آسانسور نماید. تمامی قسمت‌های مربوط به آسانسور که در چک لیست وظایف مدیر ساختمان آمده است، باید بررسی شوند تا از عملکرد صحیح آسانسور اطمینان حاصل گردد. برای مشخص شدن زمان سرویس آسانسور باید به موارد مختلفی نظیر نوع آسانسور، موارد استفاده از آن و سن آسانسور توجه کرد. همچنین برای سرویس، مدیریت باید از افراد متخصص در این زمینه کمک بگیرد تا در کوتاه‌ترین زمان ممکن و همچنین به طور کاملاً تخصصی آسانسور سرویس و در صورت نیاز تعمیر گردد. بعد از بررسی و رفع عیب آسانسور، باید اطلاعات مربوط به تعمیرات و سرویس‌کاری در چک لیست، ثبت شود تا در آینده در صورت خرابی دوباره آسانسور و یا در زمان سرویس مجدد، بررسی گردد.

برای سرویس آسانسور باید تمامی قسمت‌های عملکردی آن مانند مسیر حرکت، سرعت، تجهیزات اضطراری، عملکرد درها و ارتباط تلفنی با بیرون کاملاً بررسی شوند. در واقع تمامی جنبه‌های آسانسور که موجب ایمنی و راحتی مسافران می‌شود، باید در فواصل زمانی مشخص مورد بازبینی قرار گیرند. از طرفی مدیر ساختمان باید به تاریخ انقضای بیمه آسانسور نیز توجه داشته و در زمان لازم اقدام به تمدید این مورد کند.

9. حق شارژ ساکنین حاضر در ساختمان

چک لیست وظایف مدیر ساختمان شامل چه مواردی است؟در چک لیست طراحی شده برای وظایف مدیر ساختمان، بخشی برای کنترل و دریافت حق شارژ وجود دارد. مدیر باید کنترل کند کدام یک از واحدها حق شارژ را پرداخت کرده و کدام پرداخت نکرده‌اند. همچنین هزینه‌های جاری ساختمان مانند هزینه‌های مربوط به آب و برق و گاز اشتراکی، سرایدار، هزینه تعمیرات بخش‌های مشاع ساختمان، هزینه نگهداری از گیاهان محوطه، رسیدگی به باغچه و موارد استفاده شده در قسمت‌های عمومی را محاسبه کرده و بر این اساس میزان شارژ برای هر واحد مشخص کند. همچنین شارژ دریافتی از ساکنین باید برای پرداخت هزینه‌های جاری ساختمان استفاده شود.

10. بیمه آتش‌سوزی در چک لیست وظایف مدیر ساختمان

به طور کلی تمامی مجتمع‌های مسکونی، اداری، تجاری و غیره باید بیمه آتش‌سوزی داشته باشند تا در صورت بروز هرگونه اتفاقی، تمامی ساکنین تحت پوشش بیمه‌ای قرار گرفته و آسیب‌های مالی به حداقل خود برسد. وظیفه بیمه کردن ساختمان برای آتش‌سوزی و تمدید بیمه‌نامه بر عهده مدیر ساختمان است. در واقع یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین مواردی که در چک لیست وظایف مدیر ساختمان عنوان می‌شود، بیمه آتش‌سوزی خواهد بود. این مورد نیز مطابق با قانون بوده و در ماده 20 آیین‌نامه قانون تملک آپارتمان‌ها، ذکر شده که مدیر ساختمان موظف به بیمه نمودن بنا در برابر آتش‌سوزی هستند. سهم هر یک از ساکنین از حق بیمه باید مشخص شده و در شارژ ساختمان لحاظ گردد.

جمع بندی

آنچه که در این مقاله گفته شد مهم‌ترین مواردی است که در چک لیست وظایف مدیر ساختمان عنوان می‌شود. همچنین می‌توان این چک لیست را بر اساس وظایف جدید مدیر به روزرسانی کرده و چک لیست جدید طراحی کرد. همچنین می‌توان مواردی که به صورت خصوصی باید در ساختمان انجام گیرند را نیز به چک لیست اضافه کرد. به طور کلی تهیه این چک لیست، موجب می‌شود تا مدیر ساختمان به تمامی وظایف خود رسیدگی کرده و هیچ موردی را از قلم نیاندازد. بدین صورت تمامی ساکنین از او راضی بوده و آسیبی نیز به ساختمان وارد نمی‌شود.

همچنین موارد گفته شده جزو وظایف اصلی مدیران ساختمان به حساب می‌آید. هرچند گاهاً مشکلاتی به وجود می‌آید که حیطه وظایف مدیر ساختمان نبوده و در چک لیست نیز موردی از آن یافت نمی‌شود، اما با توجه به اختیارات، مدیر می‌تواند در حل کردن این مشکلات نیز تلاش کند. البته برخی از این مشکلات نیازمند هزینه بوده که مدیر باید با تمامی ساکنین توافق کرده و هزینه‌ها را از حساب شارژ ساختمان پرداخت کند. برخی دیگر از مشکلات اما نیازمند همکاری ساکنین بوده که با صحبت و مشورت حل می‌شوند.