مالیات های مربوط به املاک

مقدمه آشنایی با انواع مالیات های مربوط به املاک

یکی از راه‌های کسب درآمد دولت‌ها، اخذ مالیات از واحدهای تجاری و مسکونی است. همان‌طور که می‌دانید پرداخت به موقع مالیات برای دولت بسیار مهم است و مالکان ساختمان‌ها به عنوان یکی از مالیات های مربوط به املاک باید به این امر مهم توجه کافی داشته باشند. مالیات انواع مختلفی دارد و یکی از مواردی که اکثر جامعه باید آن را پرداخت کنند، مالیات های مربوط به املاک است. در ادامه این مطلب راجع‌به مالیات و انواع آن بیشتر توضیح می‌دهیم.

فهرست عناوین

• مقدمه آشنایی با انواع مالیات های مربوط به املاک
• مالیات چیست؟
• انواع روش‌های پرداخت مالیات در ایران
• منظور از مالیات بر املاک چیست؟
• انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات کدام‌اند؟
• معرفی و توضیح انواع مالیات‌ های مربوط به املاک
• در چه شرایطی املاک و مستغلات از پرداخت مالیات معاف می‌شوند؟
• مدیریت بهتر ساختمان با استفاده از اپلیکیشن ملکبا
• سوالات متداول
• جمع‌بندی

مالیات چیست؟

شما برای زندگی در هر شهری باید هزینه استفاده از امکانات آن شهر را به دولت بپردازید. دولت با دریافت این هزینه از شما، آن را برای توسعه مسائل رفاه شهری خود شما خرج می‌کند. در نتیجه منظور از مالیات، هزینه‌ای است که مردم با پرداخت آن بخشی از هزینه‌های جاری دولت تامین می‌کنند. برخی از مردم فکر می‌کنند مالیات هزینه اضافی است که دولت از آن‌ها دریافت می‌کند. اما واقعیت این است که پرداخت مالیات راهی است که از طریق آن می‌توان به عدالت اجتماعی رسید. این یعنی افرادی که املاک استیجاری زیادی دارند، با پرداخت مالیات های مربوط به املاک خود بخش بزرگی از مخارج دولت را تامین می‌کنند و دولت می‌تواند از این طریق رفاه بیشتری برای این افراد و عموم جامعه فراهم کند.

پرداخت مالیات املاک، تنها محدود به افرادی که املاک زیادی دارند نمی‌شود. بلکه تمام مالکان ساختمان‌های تجاری و مسکونی و اداری در داخل کشور باید مالیات املاک خود را که نوعی از مالیات بر درآمد است بپردازند.

انواع روش‌های پرداخت مالیات در ایران

مردم کشور ما مالیات را به دو صورت مستقیم و غیرمستقیم پرداخت می‌کنند که در ادامه راجع‌به هر کدام بیشتر توضیح می‌دهیم. منظور از مالیات‌های مستقیم، مالیات بر درآمد و مالیات بر دارایی افراد است. مالیات بر درآمد بخش بزرگی از مالیات است و درآمد شامل حقوق دریافتی افراد در مشاغل مختلف و درآمد حاصل از املاک اجاره‌ای فرد است. بخش دیگر مالیات‌های مستقیم، مالیات بر دارایی است و منظور از آن اموال و دارایی‌های افراد است. برای مثال یکی از شکل‌های مالیات بر دارایی، مالیات بر ارث است یعنی اموال فرد پس از فوت او و به هنگام انحصار وراثت شامل مالیات می‌شوند و قبل از انتقال دارایی‌ها به وراث باید طبق مالیات واردشده بر آن‌ها به دولت پرداخت شود.

 روش دیگر پرداخت مالیات در ایران، روش غیرمستقیم است که نسبت به مالیات‌های مستقیم حجم آن‌ها کمتر است. مالیات غیرمستقیم شامل مواردی نظیر عوارض گمرکی، مالیات بر ارزش افزوده و مالیات مصرف است. منظور از مالیات مصرف، مالیاتی است که باید مصرف‌کنندگان کالاهای خاص آن را پرداخت کنند و شامل عموم افراد نمی‌شود. بخش مهمی از مالیات کشور را مالیات های مربوط به املاک تشکیل می‌دهند و آشنایی با آن‌ها بسیار مهم است. به همین دلیل در ادامه راجع‌به آن‌ها بیشتر توضیح می‌دهیم.

منظور از مالیات بر املاک چیست؟

مالیات‌ها بخش مهمی از درآمد دولت را تشکیل می‌دهند و انواع مختلفی دارند. یکی از شناخته‌شده‌ترین انواع مالیات، مالیات های مربوط به املاک است که اهمیت زیادی دارد و مدیران ساختمان باید نسبت به پرداخت به موقع آن اقدام کنند. مالیات بر درآمد املاک نوعی از مالیات‌های مستقیم و زیر مجموعه مالیات بر درآمد است که شامل تمام املاک اجاره‌ای با هر کاربری اعم از مسکونی، تجاری و اداری می‌شود.

طبق ماده 52 قانون مالیات مستقیم، درآمدی که افراد حقیقی یا حقوقی از طریق واگذاری املاک خود به اشخاص دیگر کسب می‌کنند، بعد از کاستن معافیت‌های احتمالی مشمول مالیات بر درآمد املاک اجاره‌ای می‌شود و فرد باید برای پرداخت این مالیات به موقع اقدام کند. برای پرداخت مالیات بر درآمد املاک، افراد باید فرم اظهارنامه مالیاتی مخصوص مالیات بر درآمد از نوع املاک خود را به سازمان امور مالیاتی ارائه کنند.

انواع مالیات بر درآمد املاک و مستغلات کدام‌اند؟

طبق قانون کسانی که از پرداخت مالیات خود سرپیچی کنند، متخلف هستند و مطابق با قانون با آن‌ها رفتار می‌شود. به این ترتیب آشنایی با انواع مالیات بر درآمد املاک، برای صاحبان املاک بسیار مهم است. مالیات های مربوط به املاک انواع مختلفی دارند، که در زیر آن‌ها را نام می‌بریم:

• مالیات بر درآمد اجاره املاک
• مالیات بر نقل و انتقالات املاک
• مالیات بر ساخت و ساز املاک
• مالیات بر فروش املاک
• مالیات بر املاک خالی از سکنه

در ادامه هر کدام از موارد بالا را توضیح می‌دهیم. دغدغه بسیاری از صاحبان املاک و همچنین مدیران ساختمان‌ها، مدیریت بهتر و دقیق امور مربوط به ساختمان است. مدیریت صحیح هزینه‌های ساختمان، شارژ ساختمان و مدیریت بدهی‌ها و جریمه دیرکرد برای مدیر ساختمان امری ضروری است و از به وجود آمدن مشکلات در آینده جلوگیری می‌کند. امروزه صاحبان املاک و مدیران ساختمان می‌توانند با کمک اپلیکیشن ملکبا امور مربوط به ساختمان خود را به نحو بهتری مدیریت کنند.

معرفی و توضیح انواع مالیات‌ های مربوط به املاک

در این بخش به معرفی هر کدام از مالیات های مربوط به املاک خواهیم پرداخت.

مالیات بر درآمد اجاره املاک

همان‌طور که می‌دانید یکی از راه‌های کسب درآمد، اجاره املاک با کاربری‌های تجاری، مسکونی و اداری است. به این ترتیب تمام اشخاص حقیقی و حقوقی که از راه اجاره املاک خود درآمدی کسب می‌کنند، باید مالیات مربوط به اجاره املاک را بپردازند. خود این نوع مالیات دارای دو زیرمجموعه است که تفاوت آن‌ها در نوع تعیین مالیات است. براساس نوع اجاره‌نامه و دست اول یا دست دوم بودن آن، مالیات های مربوط به املاک دو دسته هستند.

در اجاره‌نامه‌های دست اول مالیات ملک اجاره‌ای، برابر با میزان مبلغ اجاره‌نامه است و توسط مالک باید پرداخت شود. البته 25 درصد از مبلغ اجاره به منظور استهلاک ملک و هزینه‌های مربوط به تعهداتی که مالک نسبت به اجاره ملک دارد، کم می‌شود.

در اجاره‌نامه‌های دست دوم مالیات وارد بر ملک اجاره‌ای، مالیات ملک توسط مستاجر پرداخت می‌شود. در این اجاره‌نامه‌ها مستاجر پس از اجاره ملک، آن را به فرد سومی اجاره می‌دهد. در این شرایط مستاجر به عنوان فردی غیرمالک و طی قراردادی که با مالک ملک دارد برای اجاره‌دادن آن اقدام می‌کند. میزان مالیات بر ملک‌هایی که دارای اجاره‌نامه دست دوم هستند برابر است با تفاوت بین هزینه‌ای که مستاجر به مالک می‌پردازد با هزینه‌ای که از شخص دوم بابت اجاره ملک دریافت می‌کند.

به طور کلی، میزان مالیات وارد بر املاک اجاره‌ای در انواع مالیات های مربوط به املاک، بر طبق قرارداد رسمی و یا عادی‌ که بین مستاجر و مالک منعقد شده است تعیین می‌شود. البته در شرایطی هم که قراردادی بین مستاجر و مالک برقرار نشده باشد، و یا هزینه اجاره ملک از 80 درصد اجاره سایر املاک مشابه کمتر باشد، میزان اجاره ملک مذکور با توجه به اجاره سایر ملک‌ها مشخص می‌شود.

مالیات های مربوط به املاک؛ مالیات وارد بر نقل و انتقال املاک

منظور از مالیات نقل و انتقالات ملک، مالیات وارد بر املاکی که مورد خرید یا فروش قرار می‌گیرند و یا صاحب ملک حق بهره‌برداری آن‌ها را به شخص دیگری واگذار می‌کند است. این نوع از مالیات به دو دسته تقسیم می‌شود که به شرح زیر هستند:

1. مالیات مربوط به نقل و انتقالات املاک: طبق ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم، به هنگام هرگونه جابه‌جایی و خرید و فروش املاک 5 درصد ارزش مالیاتی ملک به عنوان مالیات در نظر گرفته می‌شود. البته این مالیات بر عوامل دیگری نظیر مساحت ملک مذکور، سال ساخت آن، اسکلت ساختمان و تاسیسات و تجهیزات ساختمان نظیر آسانسور، نوع کاربری ملک یعنی تجاری، اداری و یا مسکونی‌بودن آن و همچنین نوع مالکیت آن بستگی دارد. ارزش معاملاتی املاک در مناطق مختلف طبق یک کمیسیون شامل سازمان ثبت اسناد و سایر ادارات مربوط تعیین می‌شود. به این ترتیب هنگام خرید یا فروش ملک مذکور 5 درصد ارزش معاملاتی آن به عنوان مالیات در نظر گرفته می‌شود.
2. مالیات مربوط به واگذاری حق بهره‌برداری ملک: هنگام نقل و انتقال حق بهره‌برداری یک ملک، دو درصد از قیمت تعیین‌شده برای آن ملک به عنوان مالیات در نظر گرفته می‌شود.

مالیات وارد بر ساخت و ساز املاک

بر اساس ماده 77 قانون مالیات‌های مستقیم، در هنگام ساخت و ساز ساختمان سودی که عاید ساختمان‌ساز می‌شود، مشمول 15 تا 25 درصد مالیات بر ساخت و ساز املاک می‌شود. به موجب این قانون تمامی سازندگان حقوقی و حقیقی 15 تا 25 درصد درآمد حاصل از فروش ساختمان‌های خود را به دولت به عنوان مالیات پرداخت می‌کنند.

البته در این نوع از مالیات های مربوط به املاک، هزینه مربوط به زمین و هزینه‌های ساخت و ساز ساختمان از قیمت نهایی فروش آن ساختمان کسر می‌گردد و سپس مالیات وارد بر آن محاسبه می‌شود. همچنین طبق قانون جدید سازنده‌های معمولی غیر از شرکت‌های ساخت و ساز و اشخاص حقوقی، اگر بعد از 4 سال از دریافت مجوز پایان کار ملک خود را به بازار عرضه کنند از پرداخت مالیات وارد بر ساخت و ساز معاف می‌شوند. این قانون شامل تمام ساختمان‌هایی است که پروانه پایان کار آن‌ها از شروع سال 95 صادر شده است.

مالیات وارد بر املاک و مستغلات خالی از سکنه

با توجه به اینکه در سال‌های اخیر تعداد خانه‌ها و املاک خالی بسیار افزایش یافته است، از سال 94 طبق مصوبه‌ای جهت دریافت مالیات از این املاک تصویب شد. به این ترتیب در این نوع از مالیات های مربوط به املاک تمام واحدهای تجاری یا مسکونی در شهرهایی که بالای 100 هزار نفر جمعیت دارند از سال دوم مشمول پرداخت مالیات می‌شوند. میزان مالیات وارد بر این واحدها عبارت است از:

1. برای سال دوم، نصف مالیات بر درآمد اجاره ملک مذکور
2. برای سال سوم، مساوی با مالیات بر درآمد اجاره ملک
3. در سال چهارم و سال‌های پس از آن میزان مالیات املاک خالی، یک و نیم برابر مالیات بر درآمد اجاره ملک مذکور است.

در چه شرایطی املاک و مستغلات از پرداخت مالیات معاف می‌شوند؟

گاهی اوقات طبق قوانین، یک ملک از پرداخت مالیات های مربوط به املاک معاف می‌شود. برای مثال در تهران تمامی املاکی که بنای مفید آن‌ها 150 متر مربع است از پرداخت مالیات معاف هستند. همچنین تمام املاک مسکونی که دارای 3 واحد تجاری و یا بیشتر هستند و تمام قوانین وزارت شهرداری را رعایت کرده باشند، تا زمانی که به اجاره داده می‌شوند از پرداخت مالیات معاف هستند. یک شرط دیگر که طبق آن فرد از پرداخت مالیات ملک معاف می‌شود این است که اجاره ملک فرد تنها منبع درآمد او باشد و به جز آن منبع درآمد دیگری نداشته باشد.

مدیریت بهتر ساختمان با استفاده از اپلیکیشن ملکبا

دغدغه بسیاری از صاحبان املاک و مدیران ساختمان، مدیریت و کنترل دقیق‌تر بر اداره امور ساختمان است. معمولا مدیران ساختمان برای برنامه‌ریزی امور ساختمان و تفهیم قوانین برای ساکنان ساختمان باید وقت زیادی صرف کنند، اما این در حالی است که می‌توانند با استفاده از اپلیکیشن ملکبا این کار را به سرعت و به راحتی انجام دهند. ملکبا یک پلتفرم برای مدیریت ساختمان است که امکانات زیر را برای مدیران ساختمان به منظور کنترل هزینه‌ها و پرداخت مالیات های مربوط به املاک فراهم می‌کند:

• برآورد و مدیریت هزینه‌ها
• مدیریت درآمدهای ملک
• مدیریت شارژ ساختمان
• مدیریت بدهی ساکنان ساختمان
• ارائه گزارش و بیلان برای تمامی ساکنان و مالکان
• مدیریت جریمه و دیرکرد

از این اپلیکیشن می‌توان برای کاربردهای مختلف و تعداد نامحدود واحد مسکونی و تجاری استفاده کرد. با ملکبا می‌توانید امور مدیریتی ساختمان خود را در محیطی کاملا شفاف انجام دهید.

سوالات متداول

آیا املاکی که افراد در خارج از کشور دارند مشمول قانون مالیات بر درآمد می‌شود؟

خیر، قانون مالیات بر درآمد املاک اجاره‌ای تنها شامل املاک افراد در داخل ایران می‌شود و مالیات املاکی که فرد در خارج از کشور دارد، مشمول قوانین مالیاتی همان کشورها می‌شود.

آیا در بحث مالیات های مربوط به املاک بین اشخاص حقیقی و حقوقی تفاوتی وجود دارد؟

خیر، در بحث مالیات بر درآمد املاک، هیچ تفاوتی بین اشخاص حقیقی و حقوقی وجود ندارد.

مالیات بر املاک از نوع مالیات‌های مستقیم است یا غیرمستقیم؟

مالیات بر درآمد املاک نوعی از مالیات‌های مستقیم است که بخش بزرگی از آن‌ها را شامل می‌شود.

میزان مالیات بر اجاره املاک به چه عواملی بستگی دارد؟

مالیات بر اجاره املاک طبق عواملی نظیر میزان رقم اجاره ملک و نوع قرارداد که ممکن است عادی یا رسمی باشد، بستگی دارد و با توجه به این عوامل تعیین می‌گردد.

مساحت املاک در میزان مالیات وارد بر آن‌ها تاثیر دارد؟

بله، برای مثال در تهران املاکی که زیربنای مفید آن‌ها 150 متر مربع است، از پرداخت مالیات معاف هستند.

جمع‌بندی

همه شهروندان یک شهر در برابر هم مسئول هستند و باید وظایف شهروندی خود را رعایت کنند. یکی از شکل‌های وظایف شهروندی، پرداخت به موقع مالیات است که تاثیر مهمی در کیفیت زندگی شهری دارد. اگر تمام افرادی که مشمول مالیات های مربوط به املاک می‌شوند، برای پرداخت به موقع آن اقدام کنند دولت و شهرداری می‌تواند برای رفع مشکلات شهر و بهبود زیرساخت‌های شهری بهتر عمل کند.

مدیران ساختمان‌ها می‌توانند برای محاسبه دقیق هزینه‌های ساختمان اعم از مالیات از اپلیکیشن ملکبا استفاده کنند. این اپلیکیشن یک اپلیکیشن بسیار مفید و البته ضروری برای تمام مدیران و صاحبان ساختمان‌ها است که به آن‌ها کمک می‌کند مدیریت املاک و مستغلات خود را به شکل کاملا رایگان و راحت انجام دهند.