یکی از مهم‌ترین نکات هنگام خرید و فروش ملک، آشنا شدن با مراحل و قوانین در این مورد و به خصوص انواع اسناد ملک است. اگر ملکی را برای فروش گذاشته‌اید، می‌خواهید ملک تجاری و یا مسکونی را بخرید، اگر ملک، زمین و خانه‌‌ای را با دیگران شریک هستید و یا اگر قصد پیش خرید آپارتمان دارید، بهتر است قبل از انجام معامله، از نوع سند مربوط به آن آگاهی پیدا کنید. اما چگونه می‌توان از صحت سند یک ملک اطمینان حاصل کرد؟ انواع گوناگون اسناد ملک به چه معنایی هستند؟ چگونه می‌توان سند ملکی را رهگیری کرد و از درستی آن معامله اطمینان حاصل کرد؟ در ادامه قصد داریم تا با اسناد ملک در ایران بیشتر آشنا شویم و ببینیم انواع این اسناد به چه معنا و مفهومی هستند.

فهرست عناوین:

سند ملک چیست؟

حتما به مفهوم کلی سند در معاملات ملک در ایران به صورت کلی آشنایی دارید. وقتی فرد و یا افرادی یک ملک را می‌خرند و یا به هر طریقی به دست می‌آورند، سند ملک به نام آن‌ها در دفتر اسناد ثبت می‌شود. سند در واقع، دلیل قانونی، معنوی و مادی تملک فرد و یا افراد مالک به آن ملک، محسوب می‌شود. نام فرد و یا افراد مالک اصلی‌ترین چیزی است که در سند به آن اشاره می‌شود. اما سند در ایران همیشه به این صورت امروزی نبوده است و از گذشته تا کنون تفاوت‌های زیادی کرده است. به علاوه در حال حاضر نیز اسناد ملکی در ایران، انواع گوناگونی دارند. که در ادامه بیشتر با این انواع آشنا خواهیم شد.

سند ملک

سند رسمی به چه معنا است؟

سند رسمی اما سندی است که با شرایط قانونی و توسط ماموران باصلاحیت تنظیم شده باشد. بر طبق ماده  1287 قانون مدنی ایران، سندی رسمی است که در دفاتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت اسناد و املاک و توسط ماموران رسمی این دو نهاد و بر طبق قانون و مقرارت ثبت شده باشد. وجود سند رسمی در دعواهای حقوقی اهمیت زیادی دارد. و بر نحوه محاسبه ارزش ملک تاثیر دارد اما سه اصل مهمی که در اسناد رسمی در قانون مدنی ایران از اهمیت بالایی برخوردار است، عبارت است از:

  • سند رسمی زمانی اعتبار و ارزش دارد که  توسط ماموران رسمی قانون تنظیم شده باشد.
  • ماموران رسمی فقط در چهارچوبی که قانون به آنان اعطا کرده، قادر هستند که اقدامات قانونی در جهت ثبت اسناد ملک بردارند.
  • سند هنگامی رسمی تلقی خواهد شد که رعایت موارد قانونی در هنگام تنظیم و ثبت آن شده باشد.

انواع اسناد ملک

اسناد مربوط به املاک گوناگون می‌توانند انواع و اقسام گوناگونی داشته باشند که همه این انواع به صورت رسمی و قانونی به ثبت رسیده باشند. در ادامه مهم‌ترین انواع این اسناد را با هم بررسی خواهیم کرد.

انواع سند ملک

1.سند تک برگ

یکی از مهم‌ترین و اصلی‌ترین انواع سند در ایران، اسناد تک برگ هستند. این گونه از اسناد که به تازگی به عنوان اسناد رسمی کشور در نظام ثبت اسناد شناخته می‌شود، تنها دارای یک برگ هستند. اسناد در کشور ما در گذشته به صورت چند برگی بودند و حالتی دفترچه مانند داشتند. اسناد چند برگی گذشته به صورت دست نویس آماده می‌شدند.

امروزه اما اسناد ملک تک برگی بر خلاف انواع قدیمی دیگر به صورت دست نویس تهیه نمی‌شود و با استفاده از چاپ کامپیوتری آماده شده و ثبت می‌گردند. این اسناد برای هر فرد به صورت جداگانه تهیه و ثبت می‌شوند. اگر خریداری ملکی را بخرد، این سند تک برگ برای او جداگانه تهیه و چاپ خواهد شد. در این برگه سند اطلاعات کاملی از مالک و یا مالکین و همچنین مشخصات ملک و کروکی دقیق آن آورده شده است. این اسناد تک برگی مزیت‌های زیادی نسبت به اسناد قدیمی و سنتی دارند. از جمله:

  • خوانا بودن و شفاف بودن اطلاعات به دلیل چاپ کامپیوتری
  • اصالت سند کاملا قابل مشاهده و پیگیری است.
  • دارا بودن اطلاعات کامل و دقیق
  • نگهداری ساده‌تر به دلیل تک برگ بودن

2.سند شش دانگ

سند شش دانگ به سندی رسمی گفته می‌شود که تمام ملک متعلق به یک نفر باشد. به دلیل مالکیت تنها یک نفر در این گونه از اسناد، مسائل و مشکلات کمتری ممکن است برای این گونه از املاک به وجود آید.

3.اسناد ملک مشاع

اسناد مشاع، مربوط به املاکی هستند که بیش از یک مالک دارند. در واقع در این گونه از املاک، ملک بین چند نفر شریک، تقسیم شده است. مشاع در لغت به معنای شریک بودن است. در اسناد مربوط به این املاک مشاع، نام همه مالکان به همراه بخشی از ملک که متعلق به آنان است، آورده می‌شود. بهتر است به این نکته توجه داشته باشید که املاک مشاع، نکات قانونی و پیچیدگی‌های حقوقی فراوانی دارند. اگر قصد خرید این گونه از املاک را دارید، حتما قبل از اقدام تحقیقات لازم درباره مالکان را به دقت انجام دهید.

سند تک برگ

4.اسناد ملک مفروز

درباره املاک مشاع و اسناد مربوط به آن دانستیم. اما اگر فردی که دارای ملکی از نوع مشاع است، بخواهد سهم خود را از دیگر شرکا جداسازی نماید، باید سندی مفروز تهیه نماید. این موضوع به آن معنا است که در این حالت فرد می‌تواند سهم زمین و یا ملک خود را از دیگر شرکا جدا نموده و در آن به ساخت و ساز بپردازد. مسائل حقوقی در مورد این گونه از اسناد ملک، بسیار پیچیده است و قوانین خاص خود را دارد.

5.اسناد وقفی

یکی دیگر از انواع اسناد رایج در ایران، اسناد وقفی هستند. املاک وقفی، املاکی هستند که توسط فرد و یا افرادی وقف می‌شوند و سپس در اختیار اداره اوقاف درمی‌آیند. اداره اوقاف نیز این املاک را به صورت اجاره 99 ساله به دیگران انتقال خواهد داد. هر گونه خرید و فروش ملک وقفی بدون اجازه اداره اوقاف در ایران ممنوع و خلاف قوانین جاری در کشور ما است.

6.سند صورت مجلس تفکیکی

در اصطلاح حقوقی، تقسیم اموالی که به صورت غیرمنقول هستند، مانند زمین و خانه در بین افراد را تفکیک می‌گویند. حال فرض کنید که این ملک به صورت آپارتمان باشد. در آپارتمان‌های مسکونی و یا تجاری، موضوع فقط خود بنا نیست. در یک آپارتمان مشاعات زیادی مانند انباری، راه پله و یا پارکینگ نیز وجود دارد که باید بر اساس سهم هر فرد و یا مالک، تقسیم شود.  وقتی آپارتمانی ساخته شده و آماده بهره‌برداری مالکان می‌شود، سند آن به صورت مشاع است و باید با طی مراحل قانونی برای هر کدام از آن‌ها تعیین تکلیف نمود و سند گرفت.

در این سند تفکیکی جدید، باید به طور کامل وضعیت و مشخصات هر یک از واحدها به همراه پارکینگ، انباری و دیگر مشاعات در ساختمان به طور کامل و دقیق مشخص شود. به این سند که از طرف اداره ثبت صادر شده و وضعیت بخش‌های تفکیکی در آپارتمان‌ها را معین می‌کند، صورت مجلس تفکیکی گفته می‌شود.

اسناد ملک المثنی

7.اسناد ملک المثنی

سند ملک ممکن است در اثر حوادثی مانند سیل، آتش‌سوزی، زلزله و دیگر حوادث مفقود شود و یا حتی ممکن است که سرقت شده و یا گم شود. در این صورت فرد و یا افراد مالک می‌توانند برای اخذ سندی که به عنوان المثنی خوانده می‌شود، اقدام کنند. افراد می‌توانند با ارائه اسناد و مدارک لازم به اداره ثبت مراجعه کرده و برای دریافت سند المثنی درخواست دهند. در صورت تکمیل بودن مدارک و طی مراحل قانونی، برای مالک و یا مالکان سند المثنی صادر خواهد شد.

8.سند عرصه و اعیان

 این نوع از سند با توجه به همه‌گیر شدن ساخت و زندگی در آپارتمان‌ها به خصوص در شهرهای بزرگ، در سال‌های اخیر رواج بیشتری در بین مردم پیدا کرده است. سند عرصه و اعیان موضوعی حقوقی و مربوط به اسناد آپارتمان‌ها است. آپارتمان‌ها در زمینی با زیربنای معین ساخته می‌شوند. سند عرصه در واقع سندی مربوط به زمین و زیربنای آپارتمان‌ها است و سند اعیان به سندی که مربوط به هر یک از آپارتمان‌ها است، اطلاق می‌گردد. اما هر کدام از آپارتمان‌ها سهمی از زمین دارند که اندازه و میزان آن سهم، به زیربنای هر آپارتمان بستگی دارد.

تفکیک این دو سند از هم زمانی اهمیت پیدا می‌کند که افراد و مالکین قصد تخریب بنا را داشته باشند و یا این که کل ملک در اختیار ورثه قرار گیرد. با مراجعه به شهرداری‌ها و نیز ادارات و سازمان‌های مربوطه می‌توان میزان سهم هر آپارتمان از عرصه و یا همان زمین زیربنا را مشخص نمود.

9.سند ورثه‌ای

یکی دیگر از انواع اسناد ملک، سند ورثه‌ای است. وقتی ملکی در اختیار فرد است و آن فرد فوت می‌کند، اختیار و مالکیت آن ملک در اختیار ورثه او قرار می‌گیرد. ورثه می‌توانند با ارائه مدارک به سازمان ثبت اسناد و مدارک کشور، سهم خود را از ملک مورد نظر درخواست کرده و درخواستی برای ثبت سند به نام خودشان ارائه نمایند. مدارک لازم برای سند ورثه‌ای شامل موارد زیر است:

  • گواهی حصر وراثت
  • اصل سند مالکیت مورث
  • تقاضای صدور سند مالکیت
  • فرم مالیاتی ۱۹

10.سند بنچاق

در سال‌های گذشته، مردم برای داد و ستد و خرید و فروش ملک بین خود شان قراردادهایی تنظیم کرده و نزد عالمان و یا افراد بانفوذ محلی آن‌ها را ثبت می‌کردند. در آن زمان‌ها از سیستم ثبت اسناد به صورت یکپارچه و الکترونیک خبری نبود و افراد به وسیله امضای افراد محلی بانفوذ و سرشناس به این اسناد خود، مشروعیت و اعتبار می‌داند. امروزه البته دیگر از این اسناد خبری نیست و اگر کسی این سندها را در دست داشته باشد می‌تواند با تایید نهادهای ذیصلاح از آن‌ها برای تایید مالکیت خود استفاده کند.

11.اسناد ملک رهنی

یکی دیگر از انواع رایج اسناد در سیستم قضایی ایران، اسناد رهنی هستند. این گونه از اسناد به افرادی که از وام و یا تسهیلات بانک‌ها در هنگام خرید خانه، استفاده کرده باشند، داده می‌شود. در این سند قید مي‌شود که سند خانه در گرو بانک است اما خود سند به فرد تحویل داده می‌شود. این موضوع به این معنا است که در سند ملک قید می‌شود که سند تا تاریخ مشخصی در گرو بانک است. در این حالت اگر فرد گیرنده تسهیلات به هر دلیلی نتواند قسط وام و یا تسهیلات خود را به موقع پرداخت کند، بانک حق دارد که ملک را تصاحب نماید.

ثبت سند

در هنگام ثبت سند باید به چه نکاتی توجه کرد؟

مراحل و خرید و فروش املاک در ایران پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. اگر در این کار تجربه لازم را ندارید، بهتر است تا با وکیل و یا مشاور املاک مشورت نمایید. بررسی و رعایت این نکات اما می‌تواند برای افراد بسیار راهگشا باشد:

  • دقت کنید که فروشنده حتما مالک و یا وکیل او باشد.
  • خریدار باید مبلغ مورد توافق را به صورت چک بانکی تهیه کرده و به فروشنده تحویل دهد.
  • پیش نویس تهیه شده از سندی که قرار است امضا شود باید توسط خریدار و فروشنده با دقت مطالعه و بررسی شود تا تمام نکات و مشخصات در سند اصلی درست باشد.
  • بهتر است خریدار فرم تسویه حساب برای آب و برق و تلفن و گاز را از فروشنده دریافت نماید.
  • خریدار باید در هنگام پرداخت پول به فروشنده، رسیدی از او همراه با تاریخ و مبلغ و امضا دریافت کند.
  • اسناد ملک نباید در رهن بانک باشد.
  • سند رسمی نباید تا زمان تسویه حساب کامل و پرداخت پول به صورت کامل از طرف خریدار، تنظیم شود.
  • اگر ملک مورد نظر در اختیار مستاجر باشد، باید قبل از انجام این مراحل و تنظیم سند رسمی، تکلیف وضعیت اجاره او مشخص شود.
  • از درج شدن پارکینگ و انباری ملک و نیز انشعابات آن در سند رسمی اطمینان حاصل کنید.
  • دقت کنید که ملکی که می‌خرید، موقوفه نباشد و در نیز درباره وضعیت حقوقی املاک ورثه‌ای نیز اطمینان حاصل کنید.
نکات ثبت سند

جمع بندی

خرید و فروش ملک برای افرادی که تجربه و اطلاعات کافی در این زمینه ندارند، می‌تواند چالش برانگیز باشد. اسناد املاک در ایران انواع گوناگونی دارند که بی‌اطلاعی از این انواع و نیز موارد قانونی، ممکن است شما را دچار مشکل کند. ‌ان‌ها می‌تواند شما را دچار مشکا کند.بهتر است قبل از انجام معامله تمام جوانب و نکات گفته شده را رعایت نمایید. در ضمن  بهتر است به یاد داشته باشید که خرید و فروش ملک و نیز ثبت اسناد ملک نیاز به صرف هزینه‌هایی دارد. بهتر است که قبل از انجام معامله از این هزینه‌های و میزان آن اطلاع حاصل کرده و آن را از قبل تامین نمایید.