خرید و فروش ملک با وکالت نامه فروش چگونه انجام می شود؟

مقدمه

در عصر حاضر به دلیل مشغله‌ کاری و عدم دسترسی آسان و به موقع به سند، بحث خرید و فروش اموال غیرمنقول (مانند خانه، زمین و ملک) با وکالت نامه یا با استفاده از سند وکالتی همچنان داغ است و معاملات بسیاری از این طریق انجام می‌شود. از طرفی دیگر نقل و انتقال ملک با هزینه‌های زیادی همراه است و به همین دلیل بسیاری از افراد به جای سند زدن ملک مورد نظر همه کارهای آن را با وکالت نامه فروش به صورت قانونی انجام می‌دهند. البته هنگام خرید و فروش ملک از طریق اعطای وکالت همواره باید شرایط قانونی درج شده در قرارداد را به دقت مطالعه کنید و با افرادی که شناختی نسبت به آنها ندارید، به هیچ عنوان با آنها معاملات وکالتی انجام ندهید.

با توجه به اینکه فروش ملک وکالتی، سبب ایجاد مشکلاتی در میان طرفین معامله (خریدار و فروشنده) می‌شود و در مواردی فسخ قرارداد را به دنبال دارد و ریسک چنین معاملاتی بالاست. در این مقاله قصد داریم که شرایط خرید و فروش ملک با وکالت نامه، حدود اختیارات وکیل در وکالت فروش ملک و مدت اعتبار آن را مورد بررسی قرار دهیم تا با اطلاعات کافی در پای چنین معاملاتی حضور پیدا کنید.

فهرست

• خرید و فروش ملک با وکالت نامه چیست؟
• مدارک لازم برای وکالت نامه فروش ملک
• دلایل خرید و فروش ملک با وکالت نامه
• اعتبار سند وکالت نامه فروش
• مدت اعتبار وکالت فروش ملک
• مواردی که باعث انحلال وکالت نامه فروش می‌شود؟
• اختیارات وکالت فروش
• خطرات خرید ملک وکالتی
• معایب خرید و فروش ملک وکالت نامه‌ای
• جمع بندی

خرید و فروش ملک با وکالت نامه چیست؟

یکی از معامله‌های کلان و مهم در زندگی هر فردی، خرید و فروش ملک است. در این رابطه برخی از افراد سودجو و کلاهبردار با ترفندهای مختلف سعی دارند که ملک مورد نظر را از چنگال شخص فروشنده درآورند و برای طرفین معامله مشکلاتی را ایجاد کنند. یکی از این مشکلات و خطرات مربوط به معامله‌های وکالتی است.

بر این اساس وکالت‌ نامه فروش یکی از رایج‌ترین اسنادی است که در دفاتر اسناد رسمی به صورت قانونی برای یک ملک تنظیم و ثبت می‌شود. این وکالت ‌نامه به یک فرد این اختیار را می‌دهد که به نیابت از او یک ملک و غیر نوع اموال غیرمنقولی را به شخص دیگری بفروشد.

طبق آنچه در قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران و تعریف حقوقی آمده است، در اصل وکالت این است که یک شخص به عنوان موکل به فرد دیگری به عنوان وکیل این اجازه را می‌دهد که در انجام امور خاصی با دریافت وکالت نامه از سوی او اقدام کند. این وکالت نامه و تفویض اختیار و واگذاری در انجام امور از طریق قراردادی ثبتی، بین دو طرف تنظیم و به سرانجام می‌رسد. به عبارتی دیگر طبق این قرارداد یکی از طرفین، شخص مقابل را برای انجام امور واگذار شده خود وکیل می‌کند.

البته دقت داشته باشید که این وکالت‌ نامه باید به صورت کتبی نوشته شده باشد و در یکی از دفاتر رسمی و معتبر به ثبت رسیده باشد. در غیر این صورت وکالت شما به دلیل قانونی نبودن قابلیت فسخ دارد.

مدارک لازم برای وکالت نامه فروش ملک

در برخی از مواقع افراد برای فروش برخی از اموال غیرمنقول خود از جمله ملک و زمین به فرد دیگری این وکالت را نمی‌دهند که برای فروش آن ملک اقدام کند. از این رو اگر قصد دارید برای فروش اموال خود به فرد دیگری وکالت بدهید، باید جهت تنظیم وکالت نامه فروش مدارک شخصی خود و اموال مورد نظر را ارائه دهید. این مدارک شامل موارد زیر است:

• ارائه اصل شناسنامه و کارت ملی مالک اصلی
• ارائه سند مالکیت ملک به صورت منگوله‌دار یا تک برگی
• ارائه بنچاق یا مبایعه نامه انتقال سند ملک توسط مالک قبلی به نام مالک فعلی (موکل)
• ارائه مدارک مربوط به استعلام از اداره ثبت درباره ملک مورد نظر
• ارائه کپی شناسنامه و کارت ملی وکیل به همراه اصل آن
• ارائه پایان کار ساختمان از شهرداری
• دریافت مفاصا حساب دارایی برای ملک
• دریافت گواهی مفاصا حساب شهرداری جهت نقل و انتقال ملک شامل پرداخت عوارض نوسازی و پسماند شهرداری

در صورتی که تمام این مدارک را دفترخانه تنظیم‌ کننده وکالت ‌نامه ارائه دهید موفق به اخذ اعتبار وکالت‌ نامه خواهید شد. اگر در انجام این مورد اطلاعات کافی را ندارید از مشورت و راهنمایی یک وکیل مجرب کمک بگیرید.

دلایل خرید و فروش ملک با وکالت نامه فروش

یکی از آسان‌ترین و مطمئن‌ترین راه‌ها برای خرید و فروش یک ملک، این است که فروشنده با حضور در دفتر ثبت اسناد رسمی، سند ملک مورد نظر خود را به نام خریدار انتقال دهد و به او وکالت فروش آن ملک را بدهد.

اما در برخی از مواقع یکی از طرفین و یا هر دو طرف معامله فرصت انجام کارهای اداری انتقال سند را ندارند به همین دلیل با تنظیم و ثبت سند از امکان وکالت نامه فروش استفاده می‌کنند. عقد چنین قراردادی و خرید و فروش ملک با وکالت نامه ممکن است به دلیل زیر انجام گیرد.

• یکی از دلایل رایج برای انجام معاملات وکالتی این است که سند ملک مورد نظر آماده نیست و فرد مالک بدون در دسترس داشتن سند تفکیکی اقدام به فروش ملک خود می‌کند. در این شرایط انتقال سند باید به صورت وکالت نامه انجام شود.
• در مورد دیگری، سند ملکی در گرو بانک است و مالک قصد دارید قبل از موعد فک رهن، ملک خود را منتقل کند. در این شرایط فروشنده و مالک اجازه انتقال سند به نام خریدار را ندارند، پس باید به خریدار وکالت بدهد که بعد از پایان اقساط وام بانکی نسبت به انتقال سند به نام او اقدام خواهد کرد.
• اگر یک ملک دارای سند رسمی ثبتی نباشد، در این مواقع اعطای وکالت در فروش ملک نیز قابل انجام است.
• گاهی مالک، سند رسمی ملک خود را گم می‌کند و چون پروسه صدور مجدد سند طولانی و زمان‌بر است، خرید و فروش آن ملک به صورت وکالتی انجام می‌گیرد.

از دیگر دلایل اعطای وکالت فروش می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مختصر کردن فرآیند انتقال سند ملکی
• کاهش هزینه‌های مربوط به انتقال سند به صورت قانونی
• فرار مالیاتی فروشنده و عدم تمایل به پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک خود به اداره دارایی
• در دسترس نبودن سند ملک
• عدم صدور سند تفکیکی ملک نوساز
• نداشتن فرصت کافی خریدار یا فروشنده برای خرید و فروش ملک

اعتبار سند وکالت نامه فروش

اعتبار سند وکالت نامه فروش یکی از موارد ضروری است که باید هنگام معاملات کلان خود از طریق وکالت نامه به آن توجه داشته باشید. برای استعلام اعتبار وکالت نامه می‌توانید به صورت کتبی از دفترخانه تنظیم ‌کننده سند اقدام کنید یا اینکه از طریق وب سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و بخش تصدیق اصالت اسناد، اقدام به گرفتن استعلام سند مربوط به مورد معامله خود کنید.

در این رابطه دقت داشته باشید برای جلوگیری از سوءاستفاده احتمالی، در متن وکالت نامه صادره مدت اعتبار و محدودیت زمانی قید نشده باشد. همچنین وکالت نامه‌های ملکی که جهت فروش و نقل و انتقال سند صادر می‌شود باید دارای اطلاعات و مشخصات کامل ملک باشد و موضوع وکالت نامه و شرایط دریافت مبلغ معامله به صورت دقیق ذکر شده باشد. در غیر اینصورت آن وکالت نامه ارزش و اعتبار قانونی ندارد و شما را در آینده دچار مشکلات عدیده‌ای خواهد کرد و گاهی ممکن است سرمایه خود را از دست بدهید.

مدت اعتبار وکالت فروش ملک

زمان تنظیم وکالت فروش ملک، مدت اعتبار آن نیز قید می‌شود و در صورتی که مدت وکالت به اتمام برسد، خریدار دیگر نمی‌‍‌تواند نسبت به نقل و انتقال آن اقدام کند. بنابراین با تمام شدن زمان وکالت، قرارداد وکالت نیز فسخ شده و خریدار حق دخل و تصرف در ملک مورد نظر را ندارد مگر اینکه همراه وکالت نامه یک مبایعه نامه نیز تنظیم شده باشد.

بنابراین برای جلوگیری از وقوع این اتفاق بهتر است که هنگام خرید و فروش ملک با وکالت نامه، قراردادی منعقد شود که زمان و مدت اعتبار در آن قید نشده باشد. چرا که اغلب پروسه پیگیری امور اداری و انتقال سند طولانی است و زمان مشخصی ندارد و در صورتی که مدت و تاریخ انقضا برای وکالت نامه ذکر شود، ممکن است تا زمان تکمیل پرونده انتقال سند، وکالت نامه فروش باطل شود.

البته گاهی مدت اعتبار وکالت فروش تنها وابسته به محدودیت زمانی نیست بلکه با تغییر شرایط وکیل می‌تواند قرارداد بین طرفین فسخ شود که در ادامه مطلب در این رابطه بیشتر توضیح خواهیم داد.

مواردی که باعث انحلال وکالت نامه فروش می‌شود؟

همانطور که گفته شد، هنگام عقد قرارداد دقت داشته باشید که در مواردی خاص احتمال فسخ و انحلال وکالت فروش ملک وجود دارد. در حالتی که موکل یا فروشنده دچار زوال عقل، جنون یا هر گونه شرایط روانی و جسمانی نابسامان شود و روی تصمیم‌گیری درست او تاثیر مستقیم بگذارد، باعث باطل شدن وکالت نامه‌های فروش می‌شود.

در برخی موارد نیز به دلیل فوت فروشنده وکالت نامه اعطا شده به وکیل (خریدار) باطل می‌شود، مگر اینکه وراث بتوانند یک دست نوشته یا مبایعه نامه از فروشنده با امضای طرفین را جهت اثبات مالکیت خود ارائه دهند.

در برخی از معاملات با سند وکالتی هنگام انتقال سند، گاهی فروشنده ملک به دلیل رشد تورم و عدم ثبات بازار و افزایش قیمت ملک زیر توافق گذشته زده و درخواست انعقاد معامله می‌دهد. در این شرایط باید مبلغی که هنگام انجام معامله طبق توافق اولیه رد و بدل شده است را به نرخ روز پرداخت کند. این اختلاف حاصل از توافق رقم مشخص شده می‌تواند باعث ابطال وکالت نامه شود.

از دیگر مواردی که باعث انحلال وکالت نامه فروش ملک می‌شود، شامل موارد زیر است:

• استعفای وکیل (خریدار)
• عزل موکل (فروشنده)
• فوت و حجر هر یک از طرفین معامله
• انقضای مدت اعتبار وکالت نامه
• ورشکستگی و عدم توانایی مالی موکل
• از بین رفتن موضوع وکالت نامه

اختیارات وکالت فروش

حدود اختیارات وکیل در فروش ملک باید همواره در مفاد و متن وکالت فروش ملک قید شود تا وکیل نتواند خارج از آن حدود معین شده عمل کند. بنابراین در صورتی که وکیل خارج از اجازه و اختیارات خود اقدام به انجام عملی کند، طبق قانون مدنی، مسئولیت از او سلب می‌شود و به هیچ عنوان نمی‌تواند در اموال موکل حق تصرفی داشته باشد.

اما اگر در وکالت نامه طرفین روی موضوع خاصی به توافق رسیده باشند، وکیل یا خریدار تنها می‌تواند در مورد معین شده به نیابت از موکل اقدام کند. حال این موضوع قید شده در وکالت نامه خرید و فروش ملک می‌تواند فروش ملک، تنظیم مبایعه نامه یا تنظیم سند رسمی به نام خریدار و غیره باشد و موکل به وکیل خود وکالت انجام این کارها را می‌دهد.

خطرات خرید ملک وکالتی | وکالت نامه فروش

در صورتی که نسبت به قوانین و قواعد خرید و فروش ملک با وکالت نامه اطلاعات کافی نداشته باشید،‌ دو طرف معامله اعم از خریدار و فروشنده ممکن است با خسارت هنگفتی روبرو شوند و در این بین بیشترین ریسک متوجه خریدار است.

در صورتی که به دلایل مختلفی اقدام به خرید و فروش ملک با وکالت نامه می‌کنید، در ابتدا سعی کنید با افراد باتجربه در این زمینه مشورت کنید تا ریسک معامله وکالتی را به حداقل ممکن برسانید.

توجه داشته باشید که با وکالت نامه فروش می‌توان خرید و فروش ملک را انجام داد اما در این شرایط فروشنده سند ملک را به صورت قطعی به نام خریدار انتقال نمی‌دهد و این اتفاق ممکن است باعث بروز مشکلاتی شود. چرا که این وکالت نامه با فوت افراد باطل شده و از درجه اعتبار ساقط می‌شود و خریدار با مشکل انتقال سند رسمی به نامش روبرو خواهد شد. پس بهترین کار این است که هنگام خرید و فروش ملک با وکالت نامه در اولین فرصت نسبت به ثبت و انتقال سند مالکیت به نام خود اقدام کنید.

معایب خرید و فروش ملک وکالت نامه‌ای

خرید و فروش ملک با وکالت نامه نیز مانند هر معامله دیگری می‌تواند معایب بسیاری داشته باشد، که ادامه به شرح آنها می‌پردازیم:

• مدت زمان اعتبار قید شده در وکالت نامه به پایان برسد، قرارداد وکالت فسخ شده و خریدار در موضوع خریداری شده حقی نخواهد داشت.
• اگر موضوع عقد قرارداد از بین برود، قرارداد منحل شده و وکالت نامه ارزش قانونی ندارد.
• فروشنده با وجود اعطای وکالت نامه به فرد دیگری می‌تواند، در هر زمانی ملک مورد نظر را به شخص دیگری بفروشد.
• اگر پس از عقد قرارداد، هر کدام از طرفین معامله دچار مشکلات روانی شده یا فوت کند، وکالت نامه باطل شده و ارزشی ندارد.

{ در ادامه بخوانید: قوانین پرداخت اجاره بها و نکات حقوقی آن و همه چیز در مورد مشاعات برج ها و آشپزخانه کثیف چیست؟ }

جمع بندی

در این مقاله به صورت کامل و جامع شرایط و نحوه خرید و فروش ملک با وکالت نامه فروش را شرح دادیم. با توجه به مشکلات و معایبی که خرید و فروش ملک به صورت وکالتی دارد، توصیه ما این است که از چنین معاملاتی پرهیز کنید و تنها با سند قطعی اقدام به هر نوع معامله‌ای کنید. در صورتی که امکان انتقال سند مالکیت ملک وجود ندارد با حضور در دفاتر اسناد رسمی موارد قانونی را به صورت کامل انجام دهید تا دچار ضرر و زیان نشوید.