همه چیز در مورد مشاعات برج ها
از موضوعات مهم در املاک و ساختمان مشاعات آن است. شناخت محیط‌هایی که به صورت اشتراکی، برای همه ساکنین ساخته شده‌اند، کمک خواهد کرد تا از بروز بسیاری معضلات جلوگیری شود. دراین مقاله با مشاعات برج و قوانین مربوط به آن آشنا می‌شوید. به احتمال زیاد در مورد مشاعات آپارتمان و اختلافاتی که پیرامون آن رخ می‌دهد شنیده‌اید. امروزه با زیاد شدن آپارتمان نشینی، یکی از مواردی که همیشه مورد بحث در بین ساکنین آپارتمان‌ها و برج‌ها وجود دارد حد و مرز و مشاعات ساختمان است.
اگر شما در یک آپارتمان یا برج زندگی می‌کنید حتما باید از مشاعات آن مطلع شوید. در این مقاله قصد داریم به مشاعات آپارتمان‌ها و برج‌ها بپردازیم.
فهرست عناوین
- مشاعات چیست؟
- لیست مشاعات برج‌ها
- مدیریت و نگهداری مشاعات برج‌ها بر عهده کیست؟
- لیست مشاعات برج مسکونی
- لیست مشاعات برج تجاری
- هیئت مدیره برج ها
- نگهداری و حفاظت مشاعات برج‌ها
- محافظت از مشاعات برج‌ها
- هزینه تعمیرات مشاعات برج‌ها
- تأثیر مشاعات بر قیمت برج و واحدهای آن
- آیا خرید و فروش مشاعات برج امکان پذیر است؟
- مدیریت هزینه‌های مشاعات با ملکبا
مشاعات چیست؟
مشاعات به بخش‌هایی، از آپارتمان و برج‌ها گفته می‌شود که همه واحدهای آن فارغ از طبقه، شماره واحد و … در استفاده کردن از آن بخش‌ها حق کاملاً یکسانی دارند. یعنی هیچ‌کدام از واحدهای برج یا ساختمان مزیتی بر دیگری ندارند و همه شامل مشاعات آن ملک می‌شوند. به طور کلی کلمه مشاع ریشه عربی دارد و به معنی ملک، زمین، یا خانه‌ای است که به چند نفر تعلق دارای و سهم هیچ یک از افراد با دیگری متفاوت نیست. افرادی که دارای ملک مشاع هستند، حق استفاده از آن ملک را دارند و آن ملک بر طبق قانون بین تمام ساکنین آن تقسیم شده است و هیچ یک از مالکان نمی‌توانند به تنهایی ادعای مالکیت آن برج داشته باشد و یا تغییری در آن ایجاد کند.
در قانون تملک آپارتمان‌ها ذکر شده که هر قسمت از ملک که در سند مالکیت برای آن مالک خاصی مشخص نشده باشد، جزء مشاعات ساختمان محاسبه می‌شود. امروزه در ساختمان‌ها با مشورت و هماهنگی مالکان آن قوانینی برای استفاده از مشاعات برقرار می‌شود.
لیست مشاعات برج
هر نوع برجی مشاعات خاص خود را دارد و ممکن است، با سایر برج‌ها متفاوت باشد. در زمان‌های گذشته، مشاعات ملک‌ها تنها به دو یا سه مورد می‌رسید و تعداد طبقات و واحدها در گذشته کمتر بود و راحت‌تر می‌توانستند آن ساختمان را اداره کنند. اما امروزه، با افزایش امکانات و واحدهای یک آپارتمان یا برج، مشاعات نیز به همان اندازه افزایش یافته است. در ساختمان‌ها یا برج‌های اداری و مسکونی مشاعات به شرح زیر است:
زمینی که ساختمان بر روی آن بنا شده است به همه افراد و مالکان ساختمان تعلق دارد، پس در نتیجه جزو مشاعات برج و ساختمان است.
پشت بام ساختمان‌ها نیز یکی از بحث برانگیزترین مشاعات به شمار می‌رود. معمولا صاحبان طبقات آخر پشت بام را حق خود می‌دانند و مالکان طبقات اول نیز هزینه‌های مربوط به آن قسمت را برعهده نمی‌گیرند. اما لازم به ذکر است که پشت بام ساختمان‌ها نیز جزوی از مشاعات محسوب می‌شود و همه واحدها حق استفاده و وظیفه نگهداری آن را دارند.
قسمت‌هایی نظیر راه‌روها، راه پله‌ها، آسانسور، ورودی ساختمان، لابی، حیاط و باغچه و پنجره‌های موجود در راه‌روها همه این موارد جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شوند.
به طور کلی و با مراجعه به ماده دو قانون تملک ساختمان‌ها، هر قسمت از برج‌های مسکونی و تجاری که در سند ملک، مالک مشخصی برای آن بخش تعیین نشده است و همه ساکنین آن ساختمان به صورت مشترک از آن بهره‌مند می‌شوند را مشاعات ساختمان می‌گویند.
مدیریت و نگهداری مشاعات برج ها بر عهده کیست؟
هر فردی که ساکن ساختمان است و از مشاعات آن استفاده می‌کند وظیفه محافظت و نگهداری آن بخش را نیز بر عهده دارد. پس با این حساب همه افراد و ساکنین ساختمان که از مشاعات ساختمان استفاده می‌کنند باید وظیفه مدیریت و نگهداری آن را نیز برعهده بگیرند. معمولاً برای تصمیم‌گیری بهتر ساکنین ساختمان به همراه گروهی از مدیران جلسه‌ای برگزار می‌کنند تا در آن وظایف را بازگو کنند.
مدیر یا مدیران ساختمان‌ها می‌تواند از خود ساکنین آن ساختمان یا یک شخص خارج از ساختمان باشد. اما ساکنین یک ساختمان باید این حق را به مدیر یا مدیران بدهند که طبق دستورالعمل خاصی، وظایف و مدیریت ساختمان و هزینه‌های آن را برای افراد ساکن ساختمان در نظر بگیرد. طبق قوانین اگر فردی به مشاعات ساختمان خواسته یا ناخواسته آسیبی وارد کند موظف است که خسارت و هزینه آن را پرداخت کند.
لیست مشاعات برج‌های مسکونی
با توجه به مواردی که پیش‌تر به آن اشاره شد مشاعات برج‌های مسکونی نیز به قسمت‌هایی از برج گفته می‌شود که استفاده از آن برای تمام ساکنین ساختمان مجاز است. این فضاها بخش‌هایی از ساختمان هستند که نگهداری و حفاظت از آن‌ها برعهده تمام ساکنین است و مالک خاصی برای آن مشخص نشده است. به طور کلی مشاعات ساختمان مسکونی شامل موارد زیر است:
- پشت بام، درب ورودی، زمین ساختمان
- راهرو، آسانسور، پنجره‌های عمومی، پله‌ها، ورودی پارکینگ
- پارکینگ اضافی، شوفاژخانه، انشعابات مشترک، تاسیسات مشترک
- حیاط، لابی، باغچه، لوله‌کشی، سیم‌کشی، بدنه ساختمان، اسکلت ساختمان، درب های ورودی و خروجی، درب‌های پارکینگ و راه‌پله و …
لیست مشاعات برج‌های تجاری
زمانی که شما در یک برج یا ساختمان تجاری واحدی را خریداری می‌کند علاوه بر آن واحد دیگر صاحب مشاعات ساختمان نیز هستید. طبق قوانین املاک لیست مشاعات املاک تجاری عبارتند از:
کل زمین ساختمان، راه پله، آسانسور، لابی آسانسور، محل ورود و خروج اضطراری و تمامی ورودی و خروجی مشترک ساختمان
تراس‌ها و زیرزمین‌هایی مشترک، اتاق یا فضای بازی، پارکینگ‌های روباز و انبارهای مشترک
محل اسکان اشخاصی که جهت اداره اموال استخدام می‌شوند، از جمله محل اسکان نگهبانان برج و کارکنان ساختمان و پرسنل خدمات اجتماعی کلیه امکانات اجتماعی و تجاری که مالکیت خاصی برای آن مشخص نشده
نصب و راه‌اندازی کلیه خدمات مرکزی نظیر گاز، برق، آب و فاضلاب، تهویه و سیستم‌های صرفه‌جویی در آب
مخازن آب، سایر مخازن، موتورخانه، کمپرسورها، کانا‌ل‌ها، فن‌ها و تمام دستگاه‌هایی‌که به تاسیسات متصل‌اند.
تأسیسات سرویس بهداشتی عمومی
هیئت مدیره برج‌ها
برای مدیریت یک مشاعات برج و نگهداری از آن وجود یک هیئت مدیره بسیار ضروری است. وجود گروهی از مدیران به این منظور است که یک شخص از عهده اداره مشاعات یک برج و رسیدگی به امور آن برنمی‌آید. برای انجام این کار به گروهی از مدیران همفکر و همکار نیاز است. این گروه برای تصمیم‌گیری درباره امور برج از روش رای‌گیری استفاده می‌کنند و اگر در موردی رأی اکثر مدیران مثبت باشد آن تصمیم اجرا می‌شود. به همین دلیل تعداد اعضای یک هیأت مدیره، باید از ضوابط خاصی پیروی نماید.
قانون محدودیتی برای تعداد مدیران یک ساختمان و برج مشخص نکرده است، اما اگر تعداد مدیران بیش از حد باشد تصمیم‌گیری و اجرای آن دشوارتر می‌شود. اگر اعضای هئیت مدیره تا ۳ نفر باشند تصمیم‌گیری راحت‌تر انجام می‌شود و رای‌گیری اکثریت نیز صورت می‌گیرد. البته ساکنین یک برج می‌توانند حداقل و حداکثر مدیران آن برج را پیش‌بینی کنند. قوانین و مدیریت مشاعات ایجاب می‌کند که گروه مدیران از امانت داری و شایستگی و وظیفه شناسی خوبی برخوردار باشند تا امور مربوطه را به خوبی انجام دهند.
نگهداری و حفاظت مشاعات برج‌ها
همان‌طور که گفته شد هر یک از ساکنین برج که از یک فضا استفاده می‌کنند موظف‌اند که از آن حفاظت کنند و در نگهداری آن کوشا باشند. بنابراین تمام ساکنین نسبت به نگهداری و حفاظت از مشاعات برج موظف‌اند. با برگزاری جلسات به همراه گروه مدیران می‌توان این وظایف و تصمیمات را اجرا کرد. اصول نگهداری و حفاظت از برج‌ها به شرح زیر است:
- رعایت نظافت، زیبایی ظاهری، بهداشت و تمیزی مشاعات و همچنین نگهداری از تجهیزات مجتمع از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
- مصرف بهینه و درست از انرژی‌های گاز، آب و برق نیز رعایت شود.
- حفظ و نگهداری کامل از تأسیسات، تجهیزات، بخش‌های عمومی و مشاع برج
- پرداخت به موقع شارژ ماهیانه و هزینه‌های مربوط به ساختمان
- استفاده درست و محافظت از وسایل عمومی موجود در ساختمان
حفاظت از مشاعات برج ها
- ساکنین یک ساختمان موظف هستند که از مشاعات به درستی و در حد نیاز استفاده کنند. مثلا قرار دادن وسایل و کفش زیاد در راه‌پله ساختمان یک نوع استفاده اختصاصی تلقی می‌شود و ساکنین سایر واحدها مجاز به اعتراض در این مورد هستند.
- هیچ‌کدام از ساکنین ساختمان اجازه واگذاری مشاعات به شخص دیگری که ساکن برج نیست را ندارد، مگر اینکه با گروه مدیران ساختمان و سایر ساکنین توافق کرده باشد و همچنین قانون نیز به او اجازه انجام این کار را بدهد.
- استفاده از مشاعات برج نباید به گونه‌ای باشد که باعث آزار و اذیت سایر ساکنین شود. برای مثال صافکاری خودرو در پارکینگ ساختمان یا نگهداری حیوانات در محوطه ساختمان بدون توافق با سایر ساکنین و مدیران خلاف قانون است.
- قرار دادن زباله در راه رو یا راه‌پله یا ریختن بخشی از آن در فضای عمومی ساختمان غیر قانونی است.
- اعمال هر گونه تغییر در ظاهر برج و ساختمان به طوری که هماهنگی ظاهری آن از بین برود ممنوع است.
- استفاده اختصاصی از آب، برق و گاز عمومی در ساختمان ممنوع است.
- پارک کردن خودروها در محل‌های نامناسب و غیر از محل مشخصی که برای ساکنین ساختمان در نظر گرفته شده است غیرقانونی است.
- استفاده از محوطه عمومی ، پارکینگ، حیاط و فضاهای عمومی مجتمع برای برگزاری جشن و مهمانی تنها با رضایت ساکنین ساختمان مجاز است.
- ایجاد هرگونه تغییر در نقشه اصلی برج و ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوزهای لازم غیرقانونی و ممنوع است.
هزینه تعمیرات مشاعات برج‌ها
طبق قانون املاک و مشاعات در صورتی که مشاعات برج به تعمیرات نیاز پیدا کرده باشد، تمامی ساکنین موظف‌اند هزینه آن را پرداخت کنند. با وجود قانونی بودن این موضوع همچنان برای پرداخت هزینه‌ی تعمیرات و شارژ ماهیانه در بسیاری از ساختمان‌ها اختلاف و درگیری به وجود می‌آید.
به عنوان مثال برخی از ساکنین ادعا می‌کنند که به دلیل حضور کم در ساختمان باید هزینه کمتری بابت تعمیرات و شارژ ساختمان بپردازد. از سوی دیگر ساکنین طبقه اول ساختمان‌ها معمولاً از پرداخت شارژ آسانسور امتناع می‌کنند. چرا که معتقدند استفاده زیادی از آسانسور ندارند و نباید پولی بابت آن بپردازند. حتی زمانی که سقف پشت‌بام دچار مشکل می‌شود و به تعمیرات نیاز دارد ساکنین طبقات اول از پرداخت هزینه‌ی تعمیر آن امتناع می‌کنند. برای مدیریت بهتر درک این موضوع بسیار مهم است که تمام ساکنین یک ساختمان به یک اندازه در پرداخت هزینه‌ها سهم دارند و پرداخت این سهم به میزان بهره‌مندی و استفاده آن‌ها از این امکانات و مشاعات ارتباطی ندارد.
تاثیر مشاعات در قیمت برج و واحدهای آن
طبیعتاً اگر ساختمان یا برجی از مشاعات بیشتری برخوردار باشد هزینه و قیمت واحدهای آن نیز افزایش می‌یابد. همان‌طور که دانستید مشاعات یک ساختمان در واقع یک سری امکانات هستند که در اختیار تمام ساکنین قرار می‌گیرد و تمام افراد مجتمع به یک اندازه در استفاده از آن‌ها سهیم هستند. به عنوان مثال روف گاردن یا همان بام فضا سازی شده که نشیمن زیبا دارد یا وجود امکاناتی نظیر استخر و سونا و جکوزی، باشگاه ورزشی، بیلیارد، پارک روباز یا سر پوشیده و زمین بازی و … به عنوان مشاعات برج در نظر گرفته می‌شود. این مشاعات برای تمام افراد ساکن در آن برج قابل استفاده است و هر زمان که بخواهند می‌توانند از این امکانات بهره‌مند شوند. بنابراین وجود مشاعات در قیمت برج قطعا تأثیرگذار خواهد بود.
آیا خرید و فروش مشاعات برج امکان پذیر است؟
به طور کلی لازم به ذکر است که هیچ کس از ساکنین برج حق خرید و فروش مشاعات و چیزی که به طور اختصاصی برای آن‌ها نیست را نخواهد داشت. بنابراین نتیجه می‌گیریم که خرید و فروش مشاعاتی که به شخص خاصی تعلق ندارد و تمام ساکنین صاحب آن هستند امکان‌پذیر نیست. البته در صورتی که تمام ساکنین و مدیران برای انجام این کار رضایت دهند و قانون نیز اجازه این کار را بدهد می‌توان خرید و فروش را انجام داد.
{ در ادامه بخوانید:نکات مهم خدمات تاسیساتی ساختمان ها و مجتمع ها و اختلاف بین همسایگان در ساختمان ها و مشاعات ساختمان چیست؟}
مدیریت هزینه‌های مشاعات با ملکبا
ملکبا یک پلتفرم در زمینه مدیریت املاک و ساختمان است که می‌تواند به شما در زمینه مدیریت هزینه‌های مشاعات کمک کند. در ملکبا این امکان وجود دارد که مدیر تمام هزینه‌ها را به صورت تفکیک شده و به همراه جزئیات کامل از قبیل تاریخ، عنوان، افزودن عکس و توضیحات بیشتر برای ملک‌های خود ثبت کند و کلیه ساکنین ساختمان آن را مشاهده و بررسی کنند.
مشاعات به بخش‌هایی، از آپارتمان و برج‌ها گفته می‌شود که همه واحدهای آن فارغ از طبقه، شماره واحد و … در استفاده کردن از آن بخش‌ها حق کاملاً یکسانی دارند. یعنی هیچ‌کدام از واحدهای برج یا ساختمان مزیتی بر دیگری ندارند و همه شامل مشاعات آن ملک می‌شوند.
زمینی که ساختمان بر روی آن بنا شده است به همه افراد و مالکان ساختمان تعلق دارد، پس در نتیجه جزو مشاعات برج و ساختمان است.
پشت بام ساختمان‌ها نیز یکی از بحث برانگیزترین مشاعات به شمار می‌رود. معمولا صاحبان طبقات آخر پشت بام را حق خود می‌دانند و مالکان طبقات اول نیز هزینه‌های مربوط به آن قسمت را برعهده نمی‌گیرند. اما لازم به ذکر است که پشت بام ساختمان‌ها نیز جزوی از مشاعات محسوب می‌شود و همه واحدها حق استفاده و وظیفه نگهداری آن را دارند.
قسمت‌هایی نظیر راه‌روها، راه پله‌ها، آسانسور، ورودی ساختمان، لابی، حیاط و باغچه و پنجره‌های موجود در راه‌روها همه این موارد جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شوند.
هر فردی که ساکن ساختمان است و از مشاعات آن استفاده می‌کند وظیفه محافظت و نگهداری آن بخش را نیز بر عهده دارد. پس با این حساب همه افراد و ساکنین ساختمان که از مشاعات ساختمان استفاده می‌کنند باید وظیفه مدیریت و نگهداری آن را نیز برعهده بگیرند. معمولاً برای تصمیم‌گیری بهتر ساکنین ساختمان به همراه گروهی از مدیران جلسه‌ای برگزار می‌کنند تا در آن وظایف را بازگو کنند.
برچسب ها
آیا خرید و فروش مشاعات برج امکان پذیر است؟ اپلیکیشن حسابداری املاک اپلیکیشن شارژ ساختمان اپلیکیشن مدیریت ساختمان پلتفرم مدیریت املاک و مستغلات پلتفرم مدیریت ساختمان تأثیر مشاعات بر قیمت برج و واحدهای آن حسابداری ساختمان لیست مشاعات برج تجاری لیست مشاعات برج مسکونی لیست مشاعات برج‌ها محافظت از مشاعات برج‌ها مدیریت ساختمان مدیریت ساکنین ساختمان مدیریت شارژ و بدهی ساکنین ساختمان مدیریت هزینه‌های مشاعات مدیریت و نگهداری مشاعات برج‌ها بر عهده کیست؟ مشاعات چیست؟ نرم افزار مدیریت شارژ ساختمان نگهداری و حفاظت مشاعات برج‌ها هزینه تعمیرات مشاعات برج‌ها هیئت مدیره برج هانویسنده مطلب
آخرین مطالب بلاگ
