قوانین پرداخت اجاره بها و نکات حقوقی آن

یکی از چالش‌هایی، که در سال‌های اخیر افراد زیادی با آن روبه‌رو شدند، تهیه و اجاره مسکن بوده است. با توجه به شرایط اقتصادی و کاهش ارزش پول ملی، همچنین کاهش سودهای بانکی، بازار مسکن با تغییرات زیادی همراه بوده است. با توجه به نیاز تمام افراد جامعه به مسکن، در این مقاله می‌خواهیم به قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج بپردازیم. همچنین، موارد متعدد حقوقی در زمینه اجاره بها و قوانین آن وجود دارد، که سعی کردیم در این مقاله در مورد آن‌ها توضیحاتی را به شما ارائه دهیم. پس اگر شما هم به این موضوعات علاقه‌مند هستید با ما همراه شوید.

فهرست:

• اجاره بها چیست؟
• قوانین اصلی اجاره بها
• پرداخت هزینه‌های خانه اجاره‌ای
• انجام تزئینات و کارهای اضافی در واحد اجاره‌ای
• ذکر مدت در قرارداد اجاره
• مشکل در ملک اجاره‌ای
• اجاره مال شراکتی
• فوت مستاجر یا صاحب ملک
• موعد پرداخت کرایه
• مهلت پرداخت اجاره
• عدم پرداخت شارژ ساختمان
• قانون دریافت چک بابت اجاره هر ماه
• اجاره اول ماه یا آخر ماه باید پرداخت شود؟
• ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره بها
• کسر مبلغ اجاره از پول پیش (مبلغ قرض الحسنه)
• قانون تخلیه خانه اجاره ای
• چک اجاره بها
• رسید پرداخت اجاره بها
• پیگیری قضایی در صورت عدم پرداخت اجاره بها
• آیا امکان تغییر مبلغ اجاره در حین قرارداد وجود دارد؟
• تاثیر مشاعات در قیمت برج و واحدهای آن
• جمع بندی

اجاره بها چیست؟

در ابتدا توضیح حقوقی اجاره بها را بیان می‌کنیم. اجاره بها مبلغی است که مستاجر، بابت استفاده از امکانات خانه و آپارتمان استیجاری، مطابق با توافقی که با صاحب ملک داشته است، به صورت روزانه یا ماهانه به او می‌پردازد. به طور معمول و عرف مبلغ اجاره بها به صورت ماهانه پرداخت می‌شود و این شامل قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج نیز می گردد.

اجاره نامه سند نوشتاری و  قراردادی در مورد اجاره ملک است، که بین مالک و مستاجر نوشته می‌شود و شامل مواردی مانند، مشخصات طرفین قرارداد،‌ میزان اجاره بها، مدت اجاره، مورد اجاره و شرایط طرفین است. پس به طور مشخص، میزان توافقی مبلغ اجاره و شرایط پرداخت، در اجاره نامه قید می‌شود و مستاجر موظف است که به آن عمل کند.

قوانین اصلی اجاره بها | قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج

به دلیل، اهمیت موضوع اجاره بها و موارد مرتبط با آن و همچنین قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج، قانون‌گذار مواردی را مشخص کرده است، که هنگام عقد قرارداد اجاره، حتما باید رعایت شود. مطابق با قانون مدنی کشور، در مورد قوانین اصلی اجاره بها مواردی وجود دارد، که در زیر به آن اشاره می کنیم.

پرداخت هزینه‌های خانه اجاره‌ای

مطابق با ماده ۴۸۶ تعمیراتی، که مربوط به عین ملک است، به مالک مربوط می‌شود و به عهده مستاجر نیست؛ برای مثال، مشکلاتی که در سقف خانه بر اثر بارش باران ایجاد شود. اما مشکلاتی مثل خراب شدن شیر آب، یا سیستم گرمایشی سرمایشی، در زمان سکونت مستاجر به مالک مربرط نمی شود و مستاجر باید خسارت را پرداخت کند. اگر قبل از اجاره مواردی از خرابی توسط مستاجر مشاهده شود، می‌تواند از مالک درخواست کند که موارد را بر طرف کند و سپس مستاجر در ملک ساکن شود.

انجام تزئینات و کارهای اضافی در واحد اجاره‌ای

انجام کارها و تزئینات اجاره، به صاحب ملک مربوط نمی‌شود و با مستاجر است. مگر آنکه مالک از قبل در جریان قرار گرفته بوده و توافق کرده که هزینه‌ها را پرداخت کند.

ذکر مدت در قرارداد اجاره

در هر قرارداد اجاره‌ای که تنظیم می‌شود، ذکر مدت اجاره اجباری است و بدون آن قرارداد اجاره باطل است.

مشکل در ملک اجاره‌ای

طبق ماده ۴۷۸ قانون مدنی، اگر مشکلی در ملک مورد اجاره ایجاد شود، مستاجر می‌تواند قرارداد را فسخ کند، مگر آنکه موجر مشکل را برطرف کند.

اجاره مال شراکتی

هنگام اجاره ملک، حتما مطمئن شوید که تعداد مالک های آن ملک (در صورتی که بیشتر از یک نفر است) حضور داشته یا به صورت رسمی در جریان معامله باشند . طبق ماده ۴۷۵ قانون مدنی، اگر ملک، چند مالک داشته باشد و یک مالک، بدون رضایت دیگری، ملک را اجاره بدهد و مالکی که رضایت نداشته می‌تواند، حکم خلع ید مستاجر را بگیرد. به این شکل مستاجر متحمل ضرر سنگین می‌شود.

فوت مستاجر یا صاحب ملک

در صورت فوت مستاجر یا مالک، قرارداد تا پایان تاریخی که در قرارداد ذکر شده است پابرجا است. مگر آنکه خلاف آن در قرارداد ذکر شود.

موعد پرداخت کرایه

یکی دیگر، از مواردی که اهمیت بسیار زیادی در قوانین پرداخت اجاره بهای مشاعات برج و به طور کلی اجاره بهای ملک دارد، موعد پرداخت اجاره است. موعد پرداخت اجاره، به توافق بین موجر و مستاجر مربوط می‌شود و در قرارداد اجاره نامه ذکر می‌شود که مبلغ اجاره، آخر ماه یا اول ماه پرداخت شود. در ضمن اگر مستاجر نسبت به پرداخت اجاره ملک تعلل کند، تا ۱۰ روز بعد از زمان مقرر، مالک می‌تواند به دفترخانه تنظیم سند اجاره، این مورد را گزارش دهد.

مهلت پرداخت اجاره

در مورد مهلت پرداخت اجاره، قانون گذار قوانین مشخصی را وضع کرده است. هنگامی ‌که مستاجر اجاره بهای خود را نپردازد، موجر که همان صاحب ملک است، مطابق با بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر که در سال ۱۳۵۶ به تصویب رسیده است، می تواند اقدام قانونی نماید و حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه بگیرد. در این مورد موجر می‌تواند مبلغ اجاره را از پول ودیعه کم کند.

اگر مستاجر در مهلت مقرر، از پرداخت اجاره بها خودداری کند، مالک می‌تواند به دفتر خانه تنظیم کننده اجاره نامه اطلاع دهد. از طریق دفتر خانه، یک اجرائیه برای مستاجر ارسال می‌شود، که مبنی بر تخلیه یا وصول اجاره بها است. در این صورت اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت کند، اجرائیه تخلیه متوقف می‌شود؛ اما مالک می‌تواند از طریق شکایت به دادگاه، مبنی بر تخلف مستاجر، درخواست تخلیه ملک نماید.

عدم پرداخت شارژ ساختمان | قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج

در زمینه قوانین پرداخت اجاره بهای مشاعات برج و شارژ ساختمان، نیز قوانین مشخصی وجود دارد. اگر یکی از ساکنین یا مالکان، اجاره بهای مشاعات برج را پرداخت نکرده و یا شارژ واحدش را به هیئت مدیره برج پرداخت نکند، مدیر برج و ساکنان می‌توانند اقدام قانونی انجام دهند. هیئت مدیره می‌تواند یک اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و ریز هزینه‌ها را برای مالک ارسال کند. پس از آن، همسایه خاطی باید ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ اظهارنامه، بدهی خود را پرداخت کند. اگر مالک اقدام به پرداخت بدهی نکند، هیئت مدیره می‌تواند آب، برق و گاز واحد خاطی را قطع کند. اگر بعد از قطع انشعابات باز هم اقدام به پرداخت مبلغ بدهی نکند، هیئت مدیره می‌تواند به اداره ثبت محل خود مراجعه کند. به این شکل یک اجرائیه صادر می‌شود و از طریق اجرائیه اموال بدهکار توقیف شده و با فروش آن اموال، بدهی پرداخت می‌شود.

قانون دریافت چک بابت اجاره هر ماه

یکی از مواردی که هنگام اجاره ملک ممکن است با آن روبه‌رو شوید، تقاضای چک بابت اجاره هر ماه است. این نکته را در نظر بگیرید، که این چک‌ها نیز دارای مسئولیت حقوقی هستند و از این نظر با سایر چک‌ها تفاوتی ندارند.

در هنگام نوشتن چک برای پرداخت اجاره، مواردی مانند تاریخ چک را درست و با دقت وارد کنید. تاریخ را هم به حروف و هم به عدد در چک بنویسید تا مشکلی پیش نیاید. حتما خودتان چک را بنویسید و هنگام نوشتن سعی کنید فقط از یک خودکار برای نوشتن تمام اطلاعات استفاده نمایید. چک را به نام فردی بنویسید که در قرارداد اجاره نامه، اسم آن شخص قید شده است. اگر مالک از شما خواست تا چک را به نام فرزند یا همسر یا شخص دیگری بنویسید زیربار نروید. چون در صورتی‌ که بعدا مشکلی پیش بیاید، نمی‌توانید ثابت کنید که این چک بابت اجاره بوده است و فرض بر این است که بابت پرداخت بدهی بوده است.

اگر مبلغ اجاره سنگین است، حتما از چک یک کپی بگیرید و پیش خودتان نگه دارید. در موضوع چک حتما قید کنید، که بابت اجاره بها چک پرداخت شده است. زیرا این چک یک سند رسمی به حساب می‌آید. در پرداخت هم مطمئن شوید که پول در حسابتان موجود است تا هنگام پاس شدن چک مشکلی ایجاد نشود.

اجاره اول ماه یا آخر ماه باید پرداخت شود؟

قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج و ملک به صورت توافقی است و بین مالک و مستاجر توافق می‌شود که اجاره هر ماه، ابتدا یا انتهای هر ماه پرداخت شود. هیچ اجباری در پرداخت اول یا آخر ماه وجود ندارد. اما باید به توافقی که در هنگام عقد قرارداد اجاره داشته‌اید، متعهد بمانید.

ضمانت اجرای عدم پرداخت اجاره بها

در بعضی از قرادادهای اجاره، تضمینی بابت پرداخت اجاره در نظر گرفته می‌شود. برای این تضمین، گاها ۱۲ فقره چک امضا شده توسط مستاجر به مبلغ اجاره بها، به صاحب ملک تحویل داده می‌شود. به این شکل اگر اجاره بهای ملک در تاریخ مشخص شده پرداخت نشود، صاحب ملک می‌تواند چک‌ها را به اجرا بگذارد.

مورد بعدی مبلغ رهن یا قرض الحسنه است. در پایان قرارداد اگر مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت کند و آسیبی به ملک وارد نکند، مبلغ ودیعه به طور کامل به مستاجر برگردانده می‌شود. اگر مشکلی در پرداخت اجاره بهای ملک ایجاد شود، مالک می‌تواند مبلغ اجاره را از مبلغ ودیعه کسر نماید.

کسر مبلغ اجاره از پول پیش (مبلغ قرض الحسنه)

وقتی مبلغ قرض الحسنه یا همان ودیعه توسط مستاجر به مالک پرداخت شود، ضمانتی بر پرداخت اجاره بهای ملک و خسارت‌های احتمالی است، که در طول مدت سکونت مستاجر، ممکن است به ملک وارد شود. به این شکل و مطابق با قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج، مالک می‌تواند درخواست مبلغ ودیعه نماید و این مبلغ را تا پایان قرارداد نزد خود نگه دارد. به این شکل اگر مشکلی در پرداخت اجاره بها پیش آمد، از مبلغ ودیعه کسر می‌شود.

قانون تخلیه خانه اجاره ای

هر مالکی این حق را دارد که بعد از اتمام زمان قراداد اجاره، از مستاجر بخواهد تا ملک را تخلیه کند. بسته به اینکه، قرارداد ملک بین مستاجر و مالک مطابق با قوانین سال ۱۳۵۶ است یا ۱۳۷۶ مالک می‌تواند، از طریق مراجع قانونی دستور تخلیه ملک را بگیرد. ۴ دلیل برای دستور تخلیه وجود دارد که در ادامه به آن پرداختیم.

• وقتی مستاجر علی‌رغم اینکه، زمان اجاره مطابق با اجاره نامه تمام شده است، ملک را تخلیه نکند، مالک می‌تواند دستور تخلیه بگیرد.
• در صورتی که ۳ ماه از پرداخت اجاره بهای ملک بگذرد و مستاجر اقدام به پرداخت اجاره نکند، مالک می‌تواند دستور تخلیه بگیرد.
• استفاده غیر مشروع از ملک توسط مستاجر
• اجاره ملک به فرد سوم توسط مستاجر

توجه کنید که برای گرفتن حکم تخلیه، باید سند ملک و اجاره نامه را همراه ببرید و یکی از شرایطی که منجر به صدور حکم تخلیه شود را ثابت کنید. در این صورت می‌توانید برای درخواست صدور حکم تخلیه بر اساس ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون  ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی اقدام کنید.

چک اجاره بها

قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج و ملک این امکان را به مالک می‌دهد، تا درخواست چک اجاره بها نماید. این چک می‌تواند به صورت تضمین به مالک داده شود و یا برای پرداخت اجاره بها به صورت ماهانه توسط مستاجر به مالک ارائه گردد.

رسید پرداخت اجاره بها

وقتی اجاره بها را پرداخت می‌کنید، حتما باید از مالک رسید دریافت کنید. اگر رسیدی در قبال مدارک پرداختی نداشته باشید و مشکلی بین شما و مالک ایجاد شود، مدرکی برای ارائه به دادگاه ندارید. بنابراین مبالغ پرداختی شما به مالک می‌تواند در حکم پرداخت بدهی تصور شود؛ پس حتما باید به صورت مکتوب و مستند از مالک رسید بگیرید.

پیگیری قضایی در صورت عدم پرداخت اجاره بها

در صورتی که مستاجر شما از پرداخت اجاره بها خودداری کند، شما می‌توانید از طریق مراجع قانونی اقدام به احقاق حق خود نمایید. ابتدا شما می‌توانید از طریق دفترخانه اقدام کنید و یک اجرائیه برای مستاجر صادر کنید. در صورتی که این کار نتیجه نداد، با داشتن مدارک مربوط به ملک و عدم پرداخت اجاره بها و یا ایجاد خسارت به ملک، به دادگاه بروید. سپس با تنظیم شکایت، اقدام به صدور حکم تخلیه کنید و درخواست جبران خسارت نمایید.

آیا امکان تغییر مبلغ اجاره در حین قرارداد وجود دارد؟

قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج در هر برجی توسط هیئت مدیره تنظیم می‌شود و ساکنان ملزم به رعایت و پرداخت آن هستند. اگر درخواستی برای تغییر مبلغ اجاره دارید، می‌توانید قبل از عقد قرارداد با مالک به توافق برسید. زیرا بعد از عقد قرارداد و امضای آن، موظف به انجام قرارداد و پرداخت مبلغ اجاره بها مطابق با اجاره نامه هستید.

تاثیر مشاعات در قیمت برج و واحدهای آن

مشاعات یک آپارتمان یا برج تاثیر زیادی بر قیمت واحدهای آن برج می‌گذارد. در برج مشاعات بیشتر ارتباط مستقیمی با قیمت هر واحد دارد. مشاعات شامل زمین ساختمان، پشت بام، درب ورودی، راهرو، پنجره‌‌ها، آسانسور، پارکینگ، پله‌ها، تاسیسات، موتورخانه و سیستم پکیج، سالن ورزش و استخر و لابی است.

{ در ادامه بخوانید:لیست هزینه های ساختمان و انواع روش های درآمدزایی برای ساختمان و کاربرد پنجره در ساختمان }

جمع بندی

هنگام عقد قرارداد اجاره ملک نکات زیادی را باید رعایت کنید تا با مشکلی روبرو نشوید. برای این کار لازم است از قبل مطالعه‌ای در این مورد انجام دهید و با اصطلاحات رایج در این زمینه آشنا شوید. حتما تاریخ و مدت اجاره نامه را قید کنید و مطمئن شوید که صاحب ملک یک نفر است. در صورتی که صاحبان ملک، چند نفر هستند، از رضایت تمام مالکان مطمئن شوید و این موضوع را مکتوب کنید و سند و مدرک را پیش خودتان نگه دارید تا به دردسر نیفتید. اگر در برج واحدی را اجاره کرده‌اید، حتما از قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج که توسط هیئت مدیره تنظیم می‌شود مطلع شوید.