همه چیز در مورد شغل مشاور املاک

شغل مشاور املاک

شغل مشاور املاک یکی از حوزه هایی است که بعید به نظر می رسد تابحال با آن سرو کار نداشته باشید. اگر صاحبخانه باشید، هنگام خرید و فروش ملک، و اگر مستاجر باشید هر سال با افراد شاغل در این عرصه مراوده داشته اید. با توجه به اینکه نیاز به تامین مسکن، به جرات، یکی از اساسی ترین بخش زندگی ما انسان ها است، همواره معاملات ملکی با رونق زیادی همراه می باشد. در این رو، این شغل همیشه مورد توجه و نیاز افراد مختلف است.

همچنین با توجه به اینکه ورود به این کار، به نقدینگی زیادی احتیاج ندارد، شغل اشباع شده ای محسوب می شود. البته این مسئله به این معنی نیست که شغل بنگاه ملکی، با رکود و ورشکستی مواجه شده است. چرا که خرید معاملات یا سرمایه گذاری در ملک و مستغلات، از گذشته تا اکنون در جریان می باشد.

در این مطلب می کوشیم تا با جنبه های مختلف این شغل، مزایا و سختی ها و قسمت های دیگر آن آشنا شویم. برای شناخت بیشتر شغل مشاور املاک، با ملکبا همراه باشید.

فهرست

• شغل مشاور املاک
• تاریخچه مشاور املاک
• درآمد مشاوره املاک
• معایب شغل مشاور املاک
• روانشناسی مشاور املاک
• روش کار مشاورین املاک در اروپا
• شغل مشاور املاک از نگاه شرعی
• وظایف مشاور املاک در پلتفرم مدیریت املاک و مستغلات ملکبا
• قوانین مشاور املاک
• جمع بندی

تاریخچه مشاور املاک

به صورت کلی می توان گفت شغل مشاور املاک، قدمتی تاریخی دارد. از ابتدای شکل گیری تمدن و سکونت بشر در مکان های ثابت، نیاز به مسکن وجود داشته است. در واقع پس از آنکه انسان ها کم کم در روستاها و شهرها ساکن شدند و جمعیت های متمرکز را تشکیل دادند، منزل نیاز مهمی برای آنها بوده است. در هرم نیازهای انسانی هم، نیاز به مسکن، جزو احتیاجات اولیه آدم ها می باشد.

این علت ها باعث می شود که افراد همواره به دنبال تامین خانه و کاشانه ای امن برای خود باشند. با در نظر گرفتن این مسئله که امر ملک و املاک، تخصص و مهارت های خاص خود را دارد، شغل بنگاه ها و مشاورین ملکی مورد نیاز و استقبال بوده است. مشاورین املاک به شما کمک می کنند که ملک مورد نظر خود را بخرید یا بفروشید. بدیهی است که این خرید و فروش می تواند در قالب اجاره هم انجام شود. یعنی بخش دیگری از شغل آنها، راهنمایی و همراهی افراد برای اجاره کردن ملک، یا اجاره دادن آن می باشد.

نمی توان تاریخ معینی برای شروع این حوزه مشخص کرد؛ چرا که از زمان شروع تاریخ تجارت، خرید و فروش ملک نیز به جریان افتاده است. اما به طور تقریبی، در صد سال گذشته، این حرفه به صورت ویژه ای مورد توجه قرار گرفت؛ زیرا این شغل، امور معاملات ملک و مستغلات را آسان تر می کرد.

به صورت خلاصه، در ایران، پس از وضع قوانین دولتی و رسمی در حدود سال 1301، شغل مشاورین املاک رفته رفته جدی تر و رسمی تر شد. البته قوانین مختلفی پیش از آن نیز وجود داشته است. اما زمان شروع جدی ثبت اسناد و مدارک ملکی، به حدود سال های 1301 تا 1310 بر می گردد.

درآمد مشاوره املاک

حوزه ملک و املاک، به علت گردش مالی بالایی که دارد، با سودها و البته زیان های بالایی هم همراه است. در خصوص درآمد شغل مشاور املاک، این شغل هم مانند بسیاری از مشاغل آزاد دیگر، طیف وسیعی از درآمدها را شامل می شود. اما عموما بسته به نوع فعالیت شخص مشاور، این عدد متغییر است. تصور کنید یک مشاور، با حقوق ثابت و مشخص شده در یک بنگاه ملکی مشغول به کار است.بدیهی است درآمد وی تابع میزان معاملات و حجم خرید و فروش نیست و صرفا مبلغ توافق شده به وی پرداخت می گردد.

اما در حالت بنیادین شغل مشاورین املاک، درآمد ایشان، متاثر از مبلغ معامله انجام شده است. به عنوان مثال تصور کنید یک ملک به ارزش یک میلیارد تومان معامله می شود. به صورت تقریبی و بر اساس توافق قبلی طرفین معامله، سهم مشاور یا مشاورین املاک، از 5 الی 50 درصد (حتی بیشتر) از این معامله تعیین می گردد. بنابراین مشاورین ملکی، در صورت انجام معاملات سودآور، گردش مالی نسبتا بالایی را تجربه خواهند کرد.

البته قابل ذکر است که مطابق قانون وضع شده، درصد مشخص و ثابتی برای معاملات ملکی تعیین شده است. این عدد برای رهن و اجاره، معادل 25 درصد اجاره می باشد. برای خرید و فروش نیز این مقدار 0/5 درصد (نیم درصد) کل مقدار معامله معین شده است. همانطور که می دانید اکثر بنگاه ها و مشاورین املاک، این رقم ها را رعایت نمی کنند. چرا که اهمیت خرید و فروش انجام شده نیز برای فروشنده و خریدار بیشتر است.

در مجموع، اگر توانایی و اعتبار خوبی برای خودتان داشته باشید، درآمد قابل توجهی در این شغل نسیب شما خواهد شد.

 معایب شغل مشاور املاک

شغل مشاور املاک هم مانند تمامی حرفه ها، مزایا و معایب متفاوتی دارد. همانطور که اشاره کردیم، مزیت اصلی این شغل، درآمد قابل توجه آن نسبت به آورده مالی و کار انجام شده است. اما این حرفه، معایبی هم دارد که در ادامه به چند مورد از آنها اشاره می کنیم.

• رکود بازار

شاید یکی از اصلی ترین عیب های شغل بنگاه داران و مشاورین، کاهش حجم و تعداد معاملات است. رکود به دلایل مختلفی ممکن است ایجاد شود. دلایلی مانند افت نقدینگی مردم، تورم زیاد، حواث و اتفاقات غیرمترقبه، از این قبیل علت ها هستند. در زمان رکود بازار ملک، معمولا عمده ،خریداران و فروشندگان به امید بهبود شرایط، از انجام معامله خودداری می کنند.

• نیاز به روابط عمومی بالا

کاملا واضح است که شغل املاک، احتیاج به توانایی هایی بالای ارتباطی و اجتماعی دارد. شخص مشاور باید از دایره افراد زیادی برخوردار باشد. وی می بایست توانایی برقراری ارتباط موثر با خریدار، فروشنده و سایر افراد حاضر در معامله را داشته باشد. در غیر این صورت، می توان به جرات گفت که موفقیتی برای وی در این حوزه وجود ندارد.

• عدم وجود ساعت دقیق کاری

نبودن ساعت کاری دقیق و مشخص، شاید برای بسیاری از افراد آزاردهنده باشد. چرا که امکان برنامه ریزی دقیق و از پیش تعیین شده، برای امور مختلف، کاهش می یابد. البته می توان گفت اکثر مشاورین املاک،؛ با پذیرفتن این مسئله وارد این حوزه می شوند. چرا که شیرینی دریافت کمیسیون های بالا، تلخی زمان کاری نامشخص را از میان می برد.

• روند طولانی معاملات ملکی

یکی دیگر از ویژگی های خرید و فروش و معاملات ملک، روند نسبتا طولانی انجام آن است. به هر صورت، مبلغ و سرمایه ی به نسبت زیادی قرار است جابجا شود. بعضا این اعداد تا چند ده میلیارد تومان هم می رسند. طبیعی است که خریدار و فروشنده نیاز به زمان مناسبی داشته باشند. همین امر موجب به تاخیر افتادن معامله و کمیسیون مشاورین می گردد.

• رقبای زیاد

وجود تعداد زیادی از مشاورین املاک، شاید کار را برای سایرین سخت تر نماید. با توجه به اینکه ورود و فعالیت در این حرفه، نقدینگی کمی را می طلبد، افراد زیادی وارد این حوزه می شوند. به عنوان مثال، در زمان نگارش این مطلب، طی یک بررسی رسمی، تعداد مشاورین املاک کشور، 150 هزار مورد ذکر شده است. این عدد در صورتی است که تعداد نانوایی های کشور، 83 هزار مورد می باشد.

روانشناسی مشاور املاک

اغلب بنگاه ها و مشاورین ملکی، به این مورد اشراف دارند که روانشناسی در حوزه کاری ایشان، تاثیر زیادی دارد. فرد مشاور، با تسلط به جنبه های مختلف روانشناسی، افراد مختلف را از نظر شخصیت و نوع برخورد و علایق و سلیقه، تقسیم بندی می کند. این امر وقتی اهمیت پیدا می کند که مشاور ملکی، مطابق با روحیات خریدار یا فروشنده با وی ارتباط برقرار می نماید. البته اشراف به روانشناسی، توسط عده کمی از افراد و فعالین شغل مشاور املاک، صورت می پذیرد.

در مجموع این مسئله سبب بهبود روابط فرد با افراد دیگر است؛ همین امر باعث افزایش احتمال خرید یا فروش ملک می گردد. در نهایت این معامله، سودآوری خوبی را برای مشاور رقم خواهد زد.

روش کار مشاورین املاک در اروپا

روش کار مشاورین ملکی در اروپا، با آن چیزی است که ما در داخل ایران تجربه می کنیم، متفاوت است. مشاورین در اروپا وظایف مختلفی را برای معامله ملک بر عهده دارند. مطابق چیزی که انتظار داریم، همه چیز باید طبق روال قانونی و منظم پیش برود. تمام مراحل از بازدید و توافق، تا عقد قرارداد به صورت رسمی، طی یک روال کاملا مشخص توسط مشاور، انجام می شود.

•  یکی از این تفاوت ها، این است که شما در ایران می توانید ملک خود را به تعداد نامحدودی مشاور برای فروش بپسارید. اما در اروپا این چنین نیست؛ فروشنده صرفا باید با یکی از مشاورین، کار فروش ملک خود را پیش ببرد.
• یکی دیگر از ویژگی های شغل مشاور املاک در اروپا، تحصیلات و مدرک مهارتی مربوط به املاک است. مشاور فعال در این حوزه باید مهارت رسمی و مدرک مرتبط با این حوزه را داشته باشد. چرا که مسئولیت مهمی در زمینه مشاوره خرید و فروش مستغلات بر عهده وی می باشد.
• درصد سهم مشاور یا بنگاه معاملاتی در اروپا، عدد مشخصی است. این کمیسیون از پیش تعیین شده است و به ندرت و با توافق جانبی امکان تغییر آن وجود دارد.
• همچنین دریافت مجوز فعالیت رسمی، از ادارت محلی و دولتی، یکی از نکات بسیار مهم مشاورین در اروپا است.
• در کشور خودمان، برای فروش یک ملک، مشاور یا فروشنده، منتظر خریدار می ماند تا ملک به فروش رود. اما در اروپا، مشاورین ملکی موظف هستند تا به روش های مختلف تبلیغ، و حتی تماس تلفنی و پیشنهادات به افراد مختلف، کار فروش ملک را انجام دهند.

شغل مشاور املاک از نگاه شرعی

مطابق با احادیث و آیات کتاب مقدس قرآن، اکیدا توصیه شده است که برای خریدار و فروشنده، برای معاملات خود، عقد قرارداد مشخص انجام دهند. بر همین اساس، شغل مشاور املاک، از نظر دینی و شرعی، شغل جایز و متعارف محسوب می شود. چرا که وظیفه اصلی تنظیم قرارداد با مشاور و بنگاه معاملات ملک است.

اما در مورد جزئیات و منافع طرفین معامله، مراجع دینی همواره نکات مهمی را خطاب به این شغل، ارائه داده اند. یکی از اصلی ترین این موارد، اطلاع خریدار و فروشنده از تمام جزئیات معامله و به خصوص ملک مورد معامله است. بعضا مشاهده می شود که عیب و ایراد احتمالی ملک، توسط بنگاه یا مشاوره، به خریدار اطلاع داده نمی شود. همین مسئله سبب ایجاد شبه و جایز نبودن آن معامله می گردد.

یکی از موراد دیگر منظر شرعی در خصوص شغل مشاور املاک، بحث رهن در هنگام اجاره است. بسیاری از مراجع، وجود رهن را جایز ندانسته و رد و بدل کردن آن را از نظر دینی، مردود اعلام می کنند. اما عده دیگری از مراجع نیز اعتقاد دارند وجود مبلغ قرض الحسنه بین موجر و مستاجر، سبب پرداخت کمتر اجاره توسط مستاجر می شود و این مسئله اشکالی ندارد. البته بدیهی است که این مبلغ به عنوان امانت نزد صاحبخانه محفوظ است.

کمیسیون و سود مشاورین املاک هم، طبق نظر اکثریت مراجع محترم دینی، اشکال شرعی نداشته و جایز است. مقدار آن هم با توجه به توافق طرفین و رعایت مسائل شرعی، انجام می شود.

وظایف مشاور املاک در پلتفرم مدیریت املاک و مستغلات ملکبا

پلتفرم مدیریت املاک و مستغلات ملکبا، امکان ثبت آگهی های ملکی را در این اپلیکیشن فراهم نموده است. افراد مختلف می توانند آگهی های ملکی خود را ثبت نمایند، تا پس از تایید، در لیست آگهی ها نمایش داده شود. همینطور افرادی که به دنبال خرید یا اجاره ملک هستند هم امکان این را دارند که بین آگهی های ملکی جستجو کنند.

مشاورین املاک، می بایست برای فروش یا اجاره ملک مورد نظر، اطلاعات ملک را به درستی و کامل در پلتفرم ثبت نمایند. همچنین در صورت درخواست اشخاص برای بازدید از ملک، امور لازم برای هماهنگی ایشان را انجام دهند.

ملکبا در آینده، امکانات زیادی را برای افرادی که در شغل مشاور املاک فعالیت می کنند، ارائه خواهد داد.

وظایف مشاور املاک

مشاورین املاک هم مانند تمامی فعالیت های شغلی، دارای وظایف خاصی می باشد. به خصوص که این شغل با سرمایه اشخاص در ارتباط می باشد. عمده این قوانین برای نظم دادن و شفاف بودن معاملات ملکی تهیه و تدوین شده اند. در ادامه به صورت مختصر، به برخی از این موارد اشاره می کنیم.

• مشاهده دقیق مدارک هویتی هر دو طرف و ملک مورد معامله
• صدور کد رهگیری برای قرارداد انجام شده
• تنظیم قرارداد خرید و فروش یا اجاره
• ذکر تمام جزئیات و توافقات انجام شده طرفین در قرارداد
• انجام استعلامات قانونی ملک از سازمان ثبت اسناد (در صورت نیاز)
• شفاف سازی مشخصات ملک و تعهدات هردو طرف به صورت کامل و واضح برای طرفین معامله

{ در ادامه بخوانید: مالیات های مربوط به املاک و نگهداری استخر در ساختمان و روشهای کاهش مصرف انرژی در ساختمان}

جمع بندی

در این مطلب سعی کردیم با بخشی هایی از شغل مشاور املاک آشنا شویم. این شغل هم مانند سایر مشاغل، مزایا و معایب خاصی دارد که افراد در هنگام ورود به این عرصه، باید به آن توجه نمایند.