مقدمه

امروزه با گسترش شهرها، خطوط حمل و نقل نیز بسیار گسترش یافته‌اند تا از این طریق، دسترسی افراد به قسمت‌های مختلف شهر راحت‌تر شود. بنابراین با استفاده از این خطوط فاصله زمانی مکان‌های اصلی شهر مانند مراکز تجاری و اداری با دیگر نواحی مسکونی به حداقل خود می‌رسد. در نتیجه املاکی که در مسیر خطوط حمل و نقل شهری قرار دارند، از قیمت بیشتری برخوردار هستند. در ادامه این مقاله به بررسی بیشتر موضوع تاثیر خطوط حمل و نقل شهری در ارزش ملک پرداخته خواهد شد.

فهرست عناوین

مسکن در برنامه‌ریزی شهری و عوامل موثر بر قیمت آن

مسکن در برنامه‌ریزی شهری و عوامل موثر بر قیمت آن

یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین بخش‌ها در برنامه‌های توسعه اقتصادی و اجتماعی، مسکن خواهد بود. با توجه به پژوهش‌هایی که در گذشته انجام شده است، تنگناها و خلأهای زیادی در این بخش مشاهده می‌شود. از طرف دیگر در فرآیند تدوین برنامه‌های مسکن، پژوهش‌های زیادی با اهداف کاربردی انجام شده و نتایج قابل توجهی به دست آمده است. در حال حاضر این نتایج در برنامه توسعه مسکن استفاده نمی‌شوند و بر اساس تجربیات جهانی، تا زمانی که در برنامه‌های توسعه مانند برنامه توسعه مسکن، تحقیقات و پژوهش‌های جامع جایگاهی نداشته باشد، اجرای کامل برنامه و دستیابی به اهداف با مشکلات زیادی روبه‌رو بوده و گاهاً امکان‌پذیر نخواهد بود. به نوعی تدوین برنامه بر اساس اطلاعات سطحی و برداشت‌های ذهنی، جامعیت کافی برای اجرا ندارد. در طول چند دهه گذشته، بازار مسکن و املاک، افزایش قیمت قابل توجهی و نجومی ای داشته است.

در واقع قیمت مسکن در موارد اقتصادی و اجتماعی، بسیار دارای اهمیت است و مسکن و ملک با یک قیمت مناسب و مقرون به صرفه، در تعیین کیفیت زندگی افراد تأثیرگذاری زیادی دارد. عواملی نظیر افزایش جمعیت، حضور خانواده‌های جدید، مهاجرت از روستا، نوسازی اماکن و ساختمان‌های قدیمی، کوچکتر شدن واحدهای مسکونی از جمله مشکلات موجود در بازار مسکن خواهد بود. در مقابل این مشکلات، پیشرفت‌های فنی و علمی در ساخت مسکن و تغییر در شرایط اجتماعی و نیاز به تأمین مسکن بادوام، به عنوان یک نیاز اساسی دستیابی به این هدف را بسیار پیچیده‌تر می‌کند.

عوامل موثر در قیمت مسکن و ملک

عوامل موثر در قیمت مسکن و ملک

با بررسی قیمت مسکن در مناطق مختلف، می‌توان عوامل تأثیرگذار در این قیمت را مشخص کرد، به طور مثال، تاثیر خطوط حمل و نقل شهری در ارزش ملک یکی از نکات مهم در هنگام خرید و فروش ملک و مستغلات می باشد.

در ادامه مهم‌ترین این عوامل توضیح داده می‌شود؛

  1. افزایش جمعیت شهرها و مناطق: به طور کلی جمعیت کره زمین روز به روز در حال رشد بوده که متعاقباً نیاز به مسکن نیز افزایش می‌یابد. کاهش ملک و مسکن در فضای شهرها، موجب ساخت برج‌ها و در نتیجه افزایش قیمت املاک و مستغلات می‌شود.
  2. عدم تعادل میان عرضه و تقاضا: در تمامی موارد خرید و فروش، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا، دلیل برای تغییرات قیمت خواهد بود. در رابطه با ملک نیز این موضوع وجود دارد. اگر تقاضای ملک بیشتر از عرضه آن باشد، قیمت افزایش می‌یابد.
  3. تسهیلات بانکی و نرخ سود وام: اگر ملکی دارای تسهیلات بانکی باشد، با توجه به میزان این تسهیلات، قیمت نیز در کوتاه مدت افزایش خواهد یافت. البته در این رابطه باید به نرخ سود وام نیز توجه داشت. اگر نرخ بهره بانکی افزایش یابد، رقابت در بازار مسکن کاهش می‌یابد. این کاهش رقابت موجب کاهش قیمت املاک و مسکن خواهد شد.
  4. چشم‌انداز اقتصادی منطقه: رشد اقتصادی یک منطقه در روند افزایش قیمت املاک آن تأثیر زیادی دارد. همچنین علاوه بر رشد اقتصادی منطقه، رشد اقتصادی در کشور نیز تأثیرگذار خواهد بود. این رونق اقتصادی به معنای افزایش اشتغال، کاهش بیکاری و افزایش توان مالی مردم است. در نتیجه هرچه توان مالی مردم بیشتر باشد، قیمت ملک نیز افزایش خواهد داشت. البته این فرآیند نیاز به بازبینی و بررسی عمیق تری هم دارد.
  5. عملکرد بازار مسکن: این عملکرد از محله‌ای به محله دیگر متفاوت خواهد بود. به طور مثال محله‌ای که بیشترین تقاضا را در زمینه املاک دارد، قطعاً افزایش قیمت مسکن در آن بیشتر خواهد بود.
  6. محل قرارگیری ملک: یکی از مواردی که در قیمت ملک تأثیر دارد، محل قرارگیری ملک خواهد بود. تاثیر خطوط حمل و نقل شهری در ارزش ملک، بسیار زیاد است. در واقع املاکی که در نزدیکی ایستگاه‌های مترو و اتوبوس قرار دارند، قیمت بالاتری داشته و یا املاکی که در یک کوچه باریک قرار دارند و یا امکانات شهری و تفریحی از آن ها دور است، قیمت کمتری خواهد داشت.
  7. نوع کاربری ملک: این موضوع که نوع کاربری ملک، مسکونی یا تجاری باشد نیز در قیمت آن تأثیر خواهد داشت. به طور کلی قیمت املاک تجاری تا حد زیادی بیشتر از املاک مسکونی است.
  8. امکانات و متراژ ملک: وجود امکاناتی نظیر آب، برق، گاز و دیگر موارد مشابه در افزایش قیمت ملک موثر است. یکی دیگر از عوامل موثر در قیمت، متراژ ملک خواهد بود.
خطوط حمل و نقل عمومی

خطوط حمل و نقل عمومی

از جمله خدمات ضروری در همه شهرها، حمل و نقل عمومی است. پیوند میان حمل و نقل و ارزش املاک یکی از اصول اصلی در برنامه‌ریزی توسعه خطوط حمل و نقل خواهد بود. این دو مقوله ارتباط بسیار تنگاتنگی با یکدیگر داشته و در یک جهت حرکت می‌کنند.

 از طرف دیگر تراکم زیاد مسکن و وجود برج‌ها با تعداد افراد ساکن بسیار در آن، کارایی و شمار مسافرانی که از حمل و نقل عمومی استفاده می‌کنند را افزایش داده و از طرف دیگر، تجربیات جهانی نشان می‌دهد که توسعه و سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و تسهیلات حمل و نقل عمومی، موجب رشد و توسعه مناطق، تغییر در سیستم اقتصادی شده و در نهایت دگرگونی‌های بسیاری را به وجود آورد. همچنین وجود خطوط حمل و نقل در یک منطقه موجب افزایش حضور افراد شده و صاحبان مشاغل و کسب‌وکارهای بسیاری، تقاضای ساکن شدن در آن منطقه را داشته باشند.

از دیگر تاثیر خطوط حمل و نقل شهری در ارزش ملک می‌توان به علاقه افراد در زندگی در یک سیستم بزرگتر اشاره کرد. در واقع زندگی در محلی شلوغ با دسترسی مناسب به دیگر مناطق شهری با ایستگاه‌های متعدد اتوبوس و مترو و همچنین حضور تاکسی، بیشتر افراد را به خود جذب می‌کند. زیرا رسیدگی به امور مختلف در این مناطق و محله‌ها، بسیار راحت‌تر بوده و نیاز به صرف وقت کمتری دارد. البته باید توجه شود نزدیکی به تمامی خطوط حمل و نقل عمومی همیشه تأثیر مثبت ندارد.

به طور مثال نزدیکی به خطوط راه‌آهن یک امتیاز منفی برای یک ملک به حساب می‌آید، اما این موضوع برای ایستگاه‌های اتوبوس صدق نمی‌کند. وجود ایستگاه‌های اتوبوس به ارزش دارایی‌ها اضافه خواهد کرد. انعطاف‌پذیری این خطوط یکی از مواردی است که موجب محبوبیت آن‌ها نسبت به قطار شهری می‌شود.

تاثیر خطوط اتوبوس شهری بر ارزش ملک

تاثیر خطوط اتوبوس شهری بر ارزش ملک

اتوبوس شهری همواره از پر استفاده ترین وسایل حمل و نقل عمومی بوده است. سابقه ورود اتوبوس به ایران به حدود 90 سال پیش برمی گردد. با توجه به اینکه غالب مردم، همواره تلاش می کنند که آسان تر و سریع تر به مقصد برسند، استفاده از اتوبوس رفته رفته مورد استقبال قرار گرفت.

به همین دلیل یکی از اصلی ترین ابزارهای حمل و نقل شهری، خطوط اتوبوس رانی است. همین علت سبب شده تا نزدیکی ملک و مستغلات به خطوط اتوبوس رانی، موجب رشد جمعیت و بافت سکونت آن منطقه شود. در نهایت، این عوامل باعث افزایش قیمت مسکن در نزدیکی این خطوط شده است.

چرا که فاصله کم تا ایستگاه های اتوبوس شهری، سبب می شود که رفت و آمد برای افراد آن منطقه تسهیل شود . در همین راستا، تسهیل رفت و آمد مردم یکی از علل رضایت مندی فردی و جمعی آنها می باشد. و در انتها هرچقد میزان رضایت مندی افراد ساکن یک منطقه بیشتر باشد، قیمت های مسکن و املاک نیز، در آن ناحیه افزایش می یابد.

در دهه هشتاد، خطوط بی آر تی (سیستم اتوبوس تندرو با خط ویژه دو طرفه) در شهر تهران شروع به فعالیت کرد. راه اندازی خطوط اتوبوس رانی، رفته رفته سبب افزایش قیمت منازل و واحدهای اداری و تجاری اطراف این خطوط شد. همین امر سبب شد تا نزدیکی به BRT در شهر تهران، به ویژه برای مناطق مرکزی و پر رفت و آمد، یکی از مزیت های مهم در هنگام خرید و فروش املاک شود.

با توجه به رشد خطوط اتوبوس رانی و بی آر تی در تهران و شهرهای مختلف، اکنون تاسیس ایستگاه های اتوبوس نیز در نواحی مختلف، باعث افزایش نسبی قیمت مسکن در آن ناحیه می شود.

تاثیر خطوط مترو بر ارزش ملک

تاثیر خطوط مترو بر ارزش ملک

همانطور که در بخش های قبلی گفته شد، نزدیکی به وسایل نقلیه عمومی، تاثیر مثبتی بر قیمت املاک آن منطقه دارد. خطوط مترو شهری هم از اصلی ترین ابزارهای حمل و نقل عمومی محسوب می شود. در شهرهای بزرگی مانند تهران و مشهد، وجود ایستگاه های مترو در نزدیکی یه منطقه، مزیت بزرگی محسوب می شود. این علت باعث افزایش قیمت مستغلات اطراف ایستگاه می گردد.

علت اصلی این امر، دسترسی راحت تر به حمل و نقل عمومی شهری است. متروی شهری ویژگی هایی دارد که امور روزمره را برای شهروندان آسان تر می کند. استفاده از مترو برای مردم راحت و به صرفه است و سرعت جابجایی شهروندان را افزایش می دهد. به همین دلیل، استقبال از مترو به طور قابل ملاحظه ای در حال افزایش است.

این عوامل سبب شده که نزدیک بودن خطوط مترو به ملک، نقطه قوتی برای آن محسوب شود. چرا که سبب افزایش رضایتمندی و رفاه حال مردم ساکن آن منطقه می گردد. به همین دلیل خطوط مترو، سبب افزایش قیمت نسبی ملک می شود.

تاثیر خطوط راه آهن بر ارزش ملک

تاثیر خطوط راه آهن بر ارزش ملک

اشاره کردیم که نزدیک بودن خطوط حمل و نقل شهری، عامل موثری بر افزایش قیمت مسکن در یک منطقه است. اما در نقطه مقابل، خطوط راه آهن قطار بین شهری، یکی از علت های منفی در قیمت املاک می باشد. مزاحمت صوتی و رفت و آمدهای مربوط به ایستگاه ها راه آهن و خطوط ریلی، از اصلی ترین این دلایل است.

همواره در شهرهای مختلف، خانه ها و املاک نزدیک به راه آهن، از قیمت کمتری نسبت به سایر مناطق برخوردار هستند. همچنین خطرات و آسیب های احتمالی جانی ناشی از زندگی در این مناطق هم از مهم ترین عوامل این امر می باشد.

همواره در طول سالیان متمادی استفاده از راه آهن، متاسفانه اتفاقات تلخی برای حاشیه نشین های سمت راه اهن بروز داده است. البته نکته فوق به این معنی نیست که این حوادث صرفا  برای ساکنین اطراف خطوط ریلی اتفاق افتاده است؛ اما احتمال بروز این حوادث، طبق آمارها، نسبت به سایر مناطق بیشتر است.

بنابراین وجود خطوط ریلی راه آهن در یک منطقه سبب کاهش قیمت املاک و مستغلات، نسبت به دیگر مناطق شهری می گردد.

تغییر کاربری مناطق با ایجاد خطوط حمل و نقل

همانطور که گفته شد، تاثیر حمل و نقل شهری در ارزش املاک، قابل چشم پوشی نیست. البته در طی سالیان گذشته مناطقی هم بوده اند که به سبب ایجاد خطوط حمل و نقل شهری، کاربری شان دچار تغییر شده است. احداث ایستگاه های مترو و اتوبوس شهری در یک ناحیه کم جمعیت یا حتی غیرمسکونی، می توانند کاربری آن منطقه را دچار تغییر کند. همانطور که در گذشته های دور، وجود رودخانه و خاک حاصل خیز، باعث ایجاد شهرها و روستاها، در اطراف آن منطقه می شد، حمل و نقل عمومی نیز چنین جایگاهی را در عصر حاضر دارا می باشد.

به همین علت، احداث و وجود حمل و نقل شهری در این منطقه کمتر آباد شده، می توانند باعث رشد جمعیت و افزایش قیمت آن منطقه شود.

جمع بندی

همانطور که در این مطلب اشاره کردیم، وجود خطوط حمل و نقل شهری در ارزش ملک، تاثیر مثبتی دارد. علت این امر، رفاه بیشتر و سهولت رفت و آمد درون شهری برای ساکنین آن نواحی است. هر چه میزان رفاه ساکنین یک منطقه بیشتر باشد، زندگی در آنجا راحت تر و املاک آنجا نیز از قیمت بیشتری برخوردار خواهند بود. البته ملاک تعیین قیمت یک ملک صرفا خطوط حمل و نقل نیست. بدیهی است که عوامل مختلفی در مشخص شدن ارزش و قیمت یک ملک دخیل هستند. قدمت ساختمان، نقشه داخلی، تراکم جمعیت، آب و هوا، شلوغی و رفت و آمد، دسترسی به مراکز خرید و امکانات ورزشی و تفریحی و … از جمله عواملی هستند که تعیین کننده ارزش یک ملک محسوب می شود.