حق سرقفلی املاک تجاری و تمام نکات مهم آن

مقدمه

یکی از تبلیغاتی که در سر درب مغازه‌ها بیش از همه خودنمایی می‌کند، آگهی‌های فروش سرقفلی است که نوشته شده سرقفلی این مغازه واگذار می‌شود. یا اینکه در مطالعه مباحث حقوقی املاک بارها واژه «سرقفلی» را خوانده‌اید و نسبت گرفتن حق سرقفلی آن برای املاک تجاری خود ترغیب شده باشید. لازم است بدانید که طبق قانون روابط موجر و مستاجر تمام املاک تجاری دارای حق سرقفلی هستند و به همین دلیل، در این نوشتار قصد داریم به بررسی حقوقی این موضوع پرداخته و به تمام جوانب قانونی آن اشاره خواهیم کرد.

فهرست

• سرقفلی چیست؟
• حق سرقفلی در قانون مدنی
• نحوه فروش یا انتقال سرقفلی
• سرقفلی، منقول است یا غیر منقول؟
• سرقفلی بعد از فوت مالک
• حق سرقفلی چقدر است؟
• مغازه سرقفلی بخریم یا نه؟
• انواع سرقفلی
• سرقفلی از نظر شرعی
• آیا خریدار سرقفلی، می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟
• جمع‌بندی

سرقفلی چیست؟

واژه سرقفلی که حتما هنگام خرید و فروش یا رهن و اجاره یک ملک تجاری با آن برخورد کرده‌اید. سرقفلی، مفهومی است که حتی پیش از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 نیز در کشور ما در بین تجار عرف بوده و امروزه شکل قانونی‌تر گرفته است. در واقع سرقفلی مبلغی است که شما به عنوان مالک در ازای اجاره ملک تجاری خود به شخص دیگری آن را مطالبه خواهید کرد. بنابراین مستاجر علاوه بر اجاره بهای ماهانه باید وجه ناچیزی را نیز به عنوان سرقفلی به موجر یا همان مالک اصلی ملک بپردازد. موجر موظف است تا در پایان مدت اجاره، آن ملک را مجددا به مستاجر اجاره داده و قرارداد اجاره را تمدید کند. همچنین در صورت اقدام برای تخلیه مستاجر، مالک موظف است مبالغی که تحت عنوان سرقفلی دریافت کرده است را در هنگام تخلیه، مطابق با نرخ روز، به مستاجر بازگرداند.

حق سرقفلی در قانون مدنی

قانون روابط موجر و مستاجر که سال 1356 تصویب شده بود تنها حق کسب و پیشه و تجارت در آن ذکر شده بود و اما در سال 1376 این قانون به دلیل اینکه برخی حق کسب و پیشه را غیرشرعی می‌دانستند، اصلاح شد و مفهوم سرقفلی با پیشینه فقهی، وارد مقررات ملکی شد.

به طوری که در قوانین مربوط به سال‌های قبل از ۱۳۷۶ حق سرقفلی و حق کسب و پیشه به صورت یکسان در نظر گرفته می‌شد. طبق آن در صورت واگذاری ملک به فردی دیگر به عنوان اجاره، با اتمام زمان مدت اجاره مالک نمی‌توانست مستاجر را از ملک مورد نظر بیرون کند مگر اینکه مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه به آن می‌داد. اما در قوانین سال ۷۶ به بعد (طبق ماده 6) با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر، مالک در پایان قرارداد می‌تواند طبق شرایطی مستاجر را بیرون کرده و حکم تخلیه او را بگیرد.

بنابراین هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر درباره مبلغ سرقفلی و زمان تخلیه باید با هم به توافق برسند. در غیر اینصورت و عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، مستاجر هنگام تخلیه نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

به عبارت ساده‌تر، باید گفت حق سرقفلی، حقی است که به موجب آن، مستاجر می‌تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده کند و در پایان مدت اجاره، به تصرف خود در ملک اجاره‌ای ادامه دهد. بنابراین این حق، یک حق مالی غیرمنقول، شرعی، قابل توقیف و قابل ضمانت بوده و در اصل بر قابلیت انتقال آن توسط مستاجر پایبند است.

نحوه فروش یا انتقال سرقفلی | حق سرقفلی

سرقفلی یکی از حقوق مورد بحث در قانون تجارت و قانون مدنی است که در رابطه با املاک تجاری استیجاری مطرح می‌شود. یکی از مهمترین مسائلی که در این خصوص مطرح است مسئله نحوه فروش یا انتقال سرقفلی است که در ادامه به شرح آن می‌پردازیم.

سرقفلی شباهت زیادی به مبلغ پول پیش در املاک استیجاری و مسکونی دارد اما تفاوت اصلی آن در اهمیت و ارزش سرقفلی در روابط تجاری است. به طوری که بسیاری از افراد سعی می‌کنند علاوه بر اجاره یک ملک تجاری، حق سرقفلی آن را نیز برای خود محفوظ نگه دارند. حفظ ارزش این پول سبب می‌شود تا مالک نتواند به راحتی درخواست تخلیه ملک از مستاجر کند و قرارداد او را تمدید نکند. مستاجر نیز در صورت عدم تمدید قرارداد می‌تواند با مبلغ دریافتی از موجر یک ملک تجاری با مشخصات مورد نیاز را اجاره کند.

مبلغ سرقفلی با توافق مستاجر با موجر تعیین می‌شود و همواره یک مبلغ مشخص است. بنابراین سرقفلی به عنوان یک حق محفوظ قابل انتقال است البته، نقل و انتقال سرقفلی، مشمول پرداخت مالیات سرقفلی است.

در حالت عادی، امکان انتقال سرقفلی به دیگران امکان‌پذیر نیست اما اگر در قرارداد اولیه حق انتقال سرقفلی به مستاجر داده شده باشد، او می‌تواند با گرفتن مجوز از دادگاه، بدون پرداخت وجهی به مالک، حق سرقفلی را به شخص دیگری واگذار کند. البته حتی اگر در قرارداد اجاره امکان انتقال سرقفلی نیز درج نشده باشد، باز هم با روش‌های قضایی و قهری قابلیت انتقال دارد. بنابراین انتقال سرقفلی به شریک یا وراث درجه یک قبل از فوت از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی امکان‌پذیر است.

سرقفلی، منقول است یا غیر منقول؟

سرقفلی یک حق مالی است و تمام ویژگی‌های حقوق مالی نیز بر آن حاکم است. بنابراین حق سرقفلی جزو  اموال غیرمنقول به شمار می‌رود و سرقفلی نیز به عنوان یک مال غیرمنقول دارای ارزش معاملاتی است.

سرقفلی بعد از فوت مالک | حق سرقفلی

سرقفلی، به عنوان یک حق مالی قابلیت به ارث رسیدن به همه وراث را دارد و حتی همسر متوفی نیز بعد از فوت مالک می‌تواند از آن بهره‌مند شود. طبق قانون، بعد از مرگ مستاجر، حق سرقفلی به وارث او منتقل می‌شود و وارث با ارائه مدارکی جهت اثبات سرقفلی می‌توانند این حق را دریافت کنند.

 بنابراین ورثه پس از ثبت درخواست انحصار وراثت در شورای حل اختلاف، طبق طبقات و درجات ارث، سهم سرقفلی نیز تقسیم می‌شود. البته ارث سرقفلی نیز مشمول مالیات بوده و وراث باید حداقل 3 درصد و حداکثر 12 درصد میزان ارزش معاملاتی آن، مالیات پرداخت کنند.

حق سرقفلی چقدر است؟

به طور کلی حق سرقفلی به امکانات محل تجاری مربوط می‌شود و ارتباطی به شغل فرد و کسب و کار او ندارد. بنابراین سرقفلی امتیازی است که صاحب ملک به مستاجر می‌دهد. از این رو، محل ملک، مساحت آن، نوع و امکانات آن اعم از آب، برق، گاز و تلفن در میزان سرقفلی موثر هستند.

طبق قانون مبلغ سرقفلی یا حق کسب و پیشه با توجه به موارد زیر تعیین می‌شود:

• موقعیت و میزان مرغوبیت محل کسب یا تجارت از نظر بنا و سایر مشخصات آن
• شرایط و کیفیت اجاره و مزایایی که در اجاره ‌نامه برای مالک یا مستاجر دیده شده است.
• مدت زمان اشتغال مستاجر به کسب مورد نظر در ملک تجاری مورد اجاره و حسن شهرت او می‌تواند در تعیین مبلغ سرقفلی موثر باشد.
• وضعیت محل اجاره از نظر بنا و ویژگی‌های آن
• هزینه‌ای که مستأجر برای آماده‌سازی، بازسازی و تزئینات ملک مورد اجاره صرف کرده است.
• نوع کسب و کار مستأجر

مغازه سرقفلی بخریم یا نه؟

حق سرقفلی مزایای بسیاری برای مالکان اصلی سرقفلی دارد. زمانی که شما مالک سرقفلی باشید به دلیل داشتن حق و حقوق متعدد میزان اختیارات شما نسبت به اجاره ملک بیشتر خواهد بود. در این میان خریدار سرقفلی با محدودیت‌هایی مواجه خواهد شد و با وجود اینکه شما حق سرقفلی را واگذار کرده‌اید اما همچنان مالک هستید و خریدار نمی‌تواند بدون اجازه مالک در ملک مورد نظر دخل و تصرف کند. همچنین دارنده سرقفلی اجازه تغییر شغل را نیز نخواهد داشت و همه این موارد باید زیر نظر مالک اصلی ملک تجاری انجام شود.

بنابراین بهتر است که افراد مالک یک ملک تجاری باشند چرا که شما با خرید سرقفلی مغازه همواره یک مستاجر خواهند بود و حق دخل و تصرف در آن را ندارید. از این رو شاهد هستیم که امروزه به دلیل مشکلات متعدد بین مردم کمتر خرید و فروش سرقفلی صورت می‌گیرد و از نظر اقتصادی نیز چندان صرفه‌ای ندارد.

انواع سرقفلی | حق سرقفلی

همان طور که اشاره شد، حق سرقفلی باعث شده تا افرادی که در املاک تجاری شروع به کسب و کار کرده‌اند و به شهرت و اعتباری در بین سایر کسبه رقیب دست یافته‌اند، بتوانند بعد از پایان قرارداد اجاره نیز از شهرت داشته خود استفاده کنند. این حق باعث می‌شود که شهرت یا فعالیت‌های انجام شده این افراد پایمال نشود. از این رو در ادامه اطلاعاتی را در رابطه با انواع سرقفلی ارائه خواهیم داد تا در هنگام فروش یا انتقال سرقفلی در جریان تفاوت آنها باشید.

سرقفلی واقعی

سرقفلی واقعی به سرقفلی مغازه یا ملک تجاری اطلاق می‌شود که برای نخستین بار اجاره داده می‌شود. مثلا یک ملک در مجتمع تجاری تازه تاسیس که تاکنون هیچ سابقه کسب و کاری در آن وجود نداشته است و یک فردی مغازه‌ای از این مجتمع را برای اولین بار اجاره می‌کند. بنابراین موجر پیش از عقد اجاره، حق سرقفلی و امتیاز آن را به مستاجر می‌فروشد و مستاجر با پرداخت مبلغ سرقفلی، مالک سرقفلی ملک مورد نظر می‌شود.

بر این اساس اگر صاحب ملک به عنوان موجر در آینده درخواست تخلیه ملک استیجاری را بکند باید حقوق مربوط به سرقفلی مستاجر را بپردازد. در دفاتر اسناد رسمی زمانی که ملکی واگذار می‌شود در آن قید خواهد شد که ملک واجد سرقفلی است یا خیر؟ یا اینکه ملک با سرقفلی یا بدون سرقفلی واگذار شده است. چنین سرقفلی برای مغازه‌های موجود در یک پاساژ یا مجتمع تجاری مصداق یک سرقفلی واقعی است.

اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است زمانی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. یا اینکه مستأجر می‌تواند این حق را با دریافت مبلغی به دیگری منتقل کند.

سرقفلی مجازی

سرقفلی مجازی به میزان سعی و تلاش مستاجر برای ایجاد رونق در حوزه کسب و کار مورد نظر بستگی دارد. زمانی که مستاجر مغازه‌ای را اجاره می‌کند و با فعالیت‌های خود زمینه‌ساز رونق کسب و کاری در آن مکان می‌شود، به این امر سرقفلی مجازی گفته می‌شود. بنابراین مستاجر به واسطه تلاشش برای پیشرفت حرفه و کسب و کارش در آن مکان باعث حسن شهرت آن مغازه نیز می‌شود.

بنابراین هنگام تخلیه، مستاجر می‌تواند با دریافت مبلغی به موجر اجازه دهد که کسب و کار او را با همان نام و شیوه ادامه دهد و از طریق ارائه همان خدمات مشتریان قبلی را نیز حفظ کند. پس در این شرایط مالک مغازه تا زمانی که تمام حق و حقوق مستاجر را پرداخت و تصویه نکند، اجازه واگذاری ملک خود به صورت اجاره را ندارند. در این بین مستاجر می‌تواند سرقفلی مجازی خود را به مغازه یا فرد دیگری انتقال دهد یا آن را به موجر باز گرداند. بر این اساس حق سرقفلی مجازی، حقی است که به کاسب تعلق می‌گیرد و با سند رسمی قابل انتقال است.

سرقفلی از نظر شرعی

به طور کلی سرقفلی، یک حق شرعی و مورد تایید شورای نگهبان است اما همواره بین فقها درباره آن اختلاف نظر وجود دارد. اما در این بین منشا حق سرقفلی قراردادی است و با شرع و قانون منافاتی ندارد اما حق كسب و پیشه قانون مصوب سال ۵۶ از نظر فقها مشکل شرعی دارد. به همین منظور بعد از انقلاب، شورای نگهبان حق كسب و پیشه و تجارت را غیرشرعی اعلام كرد چرا که مستاجر پولی پرداخت نمی‌کرد كه در زمان تخلیه مستحق دریافت این حق باشد و قانون این حق را به او می‌داد. اما مجمع تشخیص مصلحت، نظام ماده واحده‌ای را تصویب کرد و طبق آن اعلام كرد كه حق كسب و پیشه و تجارت به قوت خود باقی است و دادگاه‌ها نیز به آن عمل کرده و این حق را به مستاجر می‌دهند.

بنابراین این حق، یک حق مالی غیرمنقول و شرعی بوده و مطالبه آن هیچ مشکلی برای مستاجر ایجاد نمی‌کند.

آیا خریدار سرقفلی، می‌تواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟|حق سرقفلی

طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر و خریدار سرقفلی می‌‌تواند ملک استیجاری را به شخص دیگری اجاره دهد، مگر اینکه در زمان عقد قرارداد اجاره بر خلاف آن شرط و شرایط خاصی لحاظ شده باشد.

بر اساس این قانون می‌توان گفت که مستاجر می‌‌تواند ملک را به هر کس دیگری اجاره دهد، مگر اینکه آنها در قرارداد اجاره، حق واگذاری به غیر از او سلب شده باشد.

{ در ادامه بخوانید: اختلاف بین همسایگان در ساختمان ها و مشاعات ساختمان چیست؟ و طرح هایی با مشارکت ساکنین کوچه و خیابان }

جمع‌ بندی

در این مطلب سعی کردیم که شما را با حق سرقفلی املاک تجاری و نکات مهم در این رابطه آشنا کنیم. امیدواریم که توانسته باشیم اطلاعات مفیدی در این رابطه در اختیار شما قرار دهیم.

ملکبا یک پلتفرم مدیریت املاک است که کاربران می‌توانند با استفاده از امکانات آن انواع آگهی‌های ملکی خود را اعم از خرید و فروش، رهن و اجاره و خرید و فروش سرقفلی و غیره را به سادگی در آن ثبت کنند. برای ثبت نام و استفاده از امکانات ویژه ملکبا وارد صفحه اصلی این اپلیکیشن شوید.