هيئت مدیره ساختمان، وظایف و حقوق
فهرست عناوین:
- آپارتمان نشینی
- لزوم وجود داشتن مدیریت آپارتمان
- هیئت مدیره ساختمان
- هیئت مدیره چطور انتخاب می‌شوند؟
- تعداد اعضای هیئت مدیره
- وظایف اصلی هیئت مدیره ساختمان
- نگهداری از ساختمان
- بیمه‌ی ساختمان
- تعیین شارژ و اخذ و جمع‌آوری آن از ساکنین
- تعمیرات و تأسیسات مربوط به ساختمان
- پیگیری هزینه‌ها
- تنظیم صورتجلسه
- مدت مأموریت هیئت مدیره ساختمان
- حقوق هیئت مدیره
- تخلفات هیئت مدیره
آپارتمان نشینی
هر چقدر که جمعیت شهرها بیش‌تر شد، زندگی آپارتمانی بیش‌تر و بیش‌تر فراگیر شد. آپارتمان‌ها، ساختمان‌هایی چند طبقه هستند که برخلاف خانه‌های ویلایی، تنها یک خانواده در آن سکونت نخواهد داشت. این امر سبب شده است تا آپارتمان نشینی، به لحاظ اقتصادی نیز، بسیار محبوب باشد.
این همان دلیلی است که وقتی در شهرها پا می‌گذاریم، ساختمان‌های بلند می‌بینیم. خانه‌هایی که جای خود را به آپارتمان‌ها داده‌اند، بیانگر سکونت بیش از یک خانواده در همان قطعه زمین می‌باشد.
در هر صورت، با توجه به غالب شدن آپارتمان نشینی، افراد باید در خصوص قوانین و فرهنگ آپارتمان نشینی نیز آشنایی لازم را داشته باشند. آشنایی با قوانین سکونت در آپارتمان، کمک می‌کند تا زندگی مهربانانه‌تر و بدون مشکلی را در کنار سایرین داشته باشیم. چرا که با این قوانین نسبت به حقوق خود و دیگران، بهتر تسلط خواهیم داشت.
لزوم وجود داشتن مدیریت آپارتمان
البته آپارتمان نشینی دردسرهای خاص خودش را نیز یدک خواهد کشید! بله، زندگی چند خانواده در یک ساختمان، نیازمند مدیریت است. مدیریت آپارتمان، وظیفه‌ی رسیدگی به ساختمان و وضع قوانین سکونتی برای آن را دارد. نبود مدیریت ساختمان، سبب سردرگمی ساکنین و بروز اختلافات در میان آن‌ها خواهد شد.
تجربیات ساکنین ساختمان‌ها، منجر شده است تا قوانینی در این باب وضع شوند. قانون تملک بر آپارتمان‌ها، همان چیزی است که میان اهالی یک ساختمان، مسائل و مشکلات پیش‌آمده، داوری خواهد کرد. مراجعه به این قانون می‌تواند در بسیاری از موارد حل کننده‌ی مشکلات و نیز برطرف کننده‌ی ابهامات باشد.
اما در تمام بخش‌های زندگی، وقتی قانونی وضع می‌شود، فرد یا افرادی باید بر نحوه‌ی اجرای آن نظارت داشته باشند. قوانین راهنمایی و رانندگی، قوانین کشوری و هر قانون دیگری را که در نظر بگیرید، مدیر یا مدیرانی را برای نظارت بر این قوانین می‌طلبد. این مسأله را در خصوص قوانین آپارتمان نشینی، می‌توان به الزام بودن مدیریت آپارتمان نیز تعبیر کرد.
هیئت مدیره ساختمان
هیئت مدیره، یک گروهی از افراد است که وظیفه‌ی اصلی آن‌ها حفظ ساختمان و رسیدگی به آن است. هيئت مدیره در یک ساختمان، هر چند مدتی یک‌بار جلسه برگزار می‌کند. در این جلسه، اعضای هيئت حضور خواهند داشت و در رابطه با مسائل مختلف مشورت و تصمیمات لازم را اتخاذ خواهند نمود.
تصمیمات اعضای هیئت مدیره در صورتجلسه، مکتوب خواهد شد. بیش‌تر این تصمیمات، با رأی گیری از اعضای هیئت، تصویب می‌شود. سپس اقدامات لازم برمبنای تصمیمات اتخاذ شده، انجام می‌گیرد.
اگر کنجکاو هستید که روال انتخاب هیئت مدیره، وظایف و موارد دیگر را بدانید، تا پایان این مطلب با ما همراه باشید. تمام آن اطلاعاتی در خصوص هیئت مدیره (که دانستن آن ضروری است)، در این مطلب گنجانده شده است.
هيئت مدیره چطور انتخاب می‌شوند؟
حتماً برای شما نیز سؤال است که اعضای هيئت مدیره چگونه و توسط چه کسی انتخاب خواهند شد؟ در پاسخ به این سؤال، لازم است تا شرحی از روال کلی قانونی را در این‌جا بنویسیم.
برای یک ساختمان یا آپارتمان، ساکنین واحدهای مختلف، تشکیل یک مجمع عمومی خواهند داد. در واقع در این مجمع، اعضا، همسایه‌ها و مالکین هر واحد خواهند بود. این افراد (مجمع عمومی) یک جلسه می‌گذارند و در آن‌جا برطبق توافق، شخصی را به عنوان ریاست مجمع عمومی انتخاب می‌کنند. ناگفته نماند که این مجمع حداقل سالی یک‌بار باید جلسه تشکیل دهد.
در همین جلسه و توسط همین اعضای مجمع عمومی، مدیر یا مدیرانی برای نگهداری ساختمان تعیین می‌گردند. انتخاب مدیر به تعداد بیش‌تر، بلامانع خواهد بود. اما اگر مجمع بخواهد بیش از یک مدیر تعیین کند، باید حداقل ۳ نفر را معرفی کند. بنابراین می‌توان انتخاب هيئت مدیره را به ساکنین، مالکین و اعضای مجمع عمومی نسبت داد.
تعداد اعضای هیئت مدیره
یکی از مهم‌ترین بایدها در تشکیل این هيئت، تعداد اعضای آن است. بر طبق ماده ۱۵ در قانون تملک آپارتمان‌ها، تعداد اعضای هيئت مدیره باید عددی فرد باشد. اما چرا؟
فرد بودن تعداد اعضای هيئت مدیره ساختمان به دلیل قابلیت تصمیم‌گیری بر مبنای آرای اعضا است. همان‌طور که گفته شد، اعضای هيئت مدیره در طی جلسات مختلف خود، نسبت به موضوعات و مسائل مختلفی با هم مشورت خواهند کرد. حال اگر نیاز به اخذ تصمیم در خصوص یک قضیه‌ی خاص وجود داشته باشد، باید بین اعضا رأی‌گیری شود و در نهایت تعداد آرا، نتیجه‌ی تصمیم را مشخص خواهد کرد.
مجدد تکرار می‌کنیم که حداقل تعداد مدیران ساختمان (تعداد اعضای هيئت مدیره) باید سه نفر باشد.
وظایف اصلی هيئت مدیره ساختمان
پیش‌تر به صورت خلاصه، مهم‌ترین وظیفه‌ی هيئت مدیره را بیان کردیم. در این قسمت می‌خواهیم شرح کامل‌تری از این وظایف را لیست کنیم.
نگهداری از ساختمان
هر ساختمانی، نیازمند رسیدگی است. رسیدگی به ساختمان، مجموعه کارهایی است که به منظور افزایش عمر و بقای ساختمان انجام می‌شود. در غیر این صورت، با گذشت زمان، ساختمان سریع‌تر فرسوده خواهد شد. ساختمان فرسوده نیز خطرات جانی و مالی زیادی برای ساکنین خود ایجاد می‌کند.
در جلسات هيئت مدیره‌ی ساختمان باید اقداماتی برای رسیدگی به ساختمان تعیین شود. سپس صورتجلسه‌ی مربوطه تنظیم شده و اقدام تصمیم گیری شده، به عمل بیانجامد.
بیمه‌ی ساختمان
از دیگر مسائلی که در جلسات برگزار شده توسط هيئت مدیره ساختمان، بررسی می‌شود؛ بیمه‌ی ساختمان خواهد بود. به عبارت دیگر، اعضای هيئت مدیره موظف هستند تا ساختمان را بیمه کرده و اقدامات لازم در این زمینه را به انجام برسانند.
تعیین شارژ و اخذ و جمع‌آوری آن از ساکنین
هر رسیدگی، نیازمند صرف هزینه خواهد بود. برخی از موارد، به صورت ماهیانه و دوره‌ای تکرار می‌شوند. لذا ساکنین یک ساختمان موظف هستند تا مبلغی را بابت رسیدگی‌های دوره‌ای پرداخت کنند. این‌که این مبلغ، چقدر باشد، وظیفه‌ی هيئت مدیره خواهد بود. هيئت مدیره‌ی ساختمان وظیفه دارد تا هزینه‌ی شارژ را تعیین کرده و آن را از ساکنین جمع‌آوری نماید.
برخی از هزینه‌هایی که می‌توانند به عنوان هزینه‌ی شارژ ساختمان گنجانده شوند، مبالغ قابل پرداخت برای برق، آب و سایر مشاعات ساختمان، سرویس آسانسور، حقوق پرسنل نظافت‌چی و نگهبانی و … خواهد بود. محاسبات هزینه‌ی شارژ معمولاً بر اساس مساحت مالکیت هر واحد در نظر گرفته می‌شود.
تعمیرات و تأسیسات مربوط به ساختمان
بدون شک، هر چند سالی نیازمند سرویس و هزینه‌هایی بابت تأسیسات ساختمان خواهد بود. به عنوان نمونه، امکان دارد آسانسور دچار خرابی شود و قطعه یا برد آن نیازمند تعویض باشد. یا این‌که برای تأسیسات سرمایشی یا گرمایشی ساختمان، مشکلی پیش آمده باشد. این موارد در گروه تعمیرات و تأسیسات ساختمان جای می‌گیرند.
از جمله وظایف مهم هيئت مدیره ساختمان، رسیدگی به امور مربوط به تعمیرات و تأسیسات می‌باشد. مشکلات و خواسته‌ها در این زمینه، در جلسات هيئت مدیره مطرح شده و تصمیم نهایی برای آن اخذ خواهد شد. تمام این تصمیمات در صورت جلسه‌ها درج و مکتوب می‌گردد.
پیگیری هزینه‌ها
ساکنین یک ساختمان، باید بابت اقدامات تأسیساتی، تعمیراتی و هزینه‌های ساختمان، پرداختی خود را انجام دهند. در غیر این صورت، وظیفه‌ی پیگیری آن بر عهده‌ی هيئت مدیره خواهد بود. عدم پرداخت مبالغ از سوی ساکنین، می‌تواند با اقدامات قضایی هيئت مدیره دنبال و پیگیری گردد.
تنظیم صورت جلسه
هر جلسه‌ای، نیازمند تنظیم صورتجلسه خواهد بود. صورتجلسه، حکم خروجی آن جلسه‌ی برگزار شده است. مطابق با صورتجلسه‌ی تنظیم شده، هيئت مدیره وارد عمل خواهد شد.
در ماده‌ی ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، آمده است که تمام تصمیمات هيئت مدیره باید در صورتجلسه لحاظ شده و نزد مدیر ساختمان، نگهداری شود. این صورتجلسه‌ها در مواقع نیاز، در حکم سند خواهد بود.
مدت مأموریت هيئت مدیره ساختمان
به طور پیش فرض، هيئت مدیره ساختمان موظف به مأموریت برای مدت دو سال است. اما بسته به نظرات مجمع عمومی، می‌توان این مدت را بیش‌تر در نظر گرفت و یا تمدید کرد.
حقوق هيئت مدیره
هيئت مدیره، در قبال وظایفی که انجام می‌دهد، حقوق دریافت می‌کند. مقدار این حقوق برمبنای تعاریف وزارت کار در نظر گرفته می‌شود. در واقع هيئت مدیره، در استخدام مدیر ساختمان است تا وظایف مختلفی (که در رابطه با مهم‌ترین آن‌ها صحبت کردیم) به آن‌ها محول شده و انجام گیرد.
حقوق در نظر گرفته شده برای هيئت مدیره، باید با توافق ساکنین ساختمان و در مجمع عمومی تعیین گردد. این هزینه در گروه هزینه‌های عمومی ساختمان (شارژ ساختمان) محاسبه می‌شود. بنابراین ساکنین ساختمان، موظف به پرداخت آن خواهند بود.
مرسوم است که برای مدیر ساختمانی که خارج از اهالی ساختمان انتخاب شود، حق الزحمه‌ای برطبق تعاریف وزارت کار در نظر گرفته شود. در غیر این صورت، عرف است که او را از پرداخت حق شارژ ثابت ساختمان، معاف کنند.
تخلفات هيئت مدیره
هيئت مدیره، یک سری وظایف دارد. بعد از قبول سمت مدیریت توسط مدیر ساختمان،امکان واگذار کردن این وظایف و مسئولیت‌ها بر عهده‌ی اشخاص دیگر، وجود نخواهد داشت. بنابراین شانه خالی کردن هيئت مدیره از انجام وظایف محول شده، یک تخلف است.
هيئت مدیره و مدیر ساختمان، باید ساختمان را بیمه کنند. در غیر این صورت و در صورت بروز حوادثی که سبب خسارت به ساختمان شود، شخص مدیر و هيئت مدیره به دلیل قصور در وظیفه، ملزم به جبران خسارت وارده خواهند بود.
قانون، چیزی فراتر از مقاله‌ای است که ما نوشته‌ایم! بهتر است اگر آپارتمان نشین هستید و یا می‌خواهید سمت مدیریت ساختمان را بپذیرید، مطالعه‌ی کاملی در این زمینه داشته باشید. ما تلاش کردیم تا گزیده‌ای از مهم‌ترین موارد در خصوص هيئت مدیره، وظایف و مأموریت آن را در همین مطلب بیان کنیم. اما توصیه می‌کنیم که حتماً منابع و مقالات بیش‌تری را در این باب، بخوانید. قانون تملک آپارتمان‌ها، یک مرجع بسیار خوب و کاربردی است.
منابع و مآخذ استفاده شده در این مطلب:
البته آپارتمان نشینی دردسرهای خاص خودش را نیز یدک خواهد کشید! بله، زندگی چند خانواده در یک ساختمان، نیازمند مدیریت است. مدیریت آپارتمان، وظیفه‌ی رسیدگی به ساختمان و وضع قوانین سکونتی برای آن را دارد. نبود مدیریت ساختمان، سبب سردرگمی ساکنین و بروز اختلافات در میان آن‌ها خواهد شد.
هیئت مدیره، یک گروهی از افراد است که وظیفه‌ی اصلی آن‌ها حفظ ساختمان و رسیدگی به آن است. هيئت مدیره در یک ساختمان، هر چند مدتی یک‌بار جلسه برگزار می‌کند. در این جلسه، اعضای هيئت حضور خواهند داشت و در رابطه با مسائل مختلف مشورت و تصمیمات لازم را اتخاذ خواهند نمود.
برای یک ساختمان یا آپارتمان، ساکنین واحدهای مختلف، تشکیل یک مجمع عمومی خواهند داد. در واقع در این مجمع، اعضا، همسایه‌ها و مالکین هر واحد خواهند بود. این افراد (مجمع عمومی) یک جلسه می‌گذارند و در آن‌جا برطبق توافق، شخصی را به عنوان ریاست مجمع عمومی انتخاب می‌کنند. ناگفته نماند که این مجمع حداقل سالی یک‌بار باید جلسه تشکیل دهد.
برچسب ها
آپارتمان نشینی تعداد هیئت مدیره ساختمان تنظیم صورت جلسه حقوق هیئت مدیره قوانین مدیریت ساختمان نگهداری از ساختمان هیئت مدیره وظایف هیئت میده ساختماننویسنده مطلب
آخرین مطالب بلاگ
