تهاتر ملک با ملک، قوانین و جزئیات

تهاتر ملک با ملک چیست؟

در واقع تهاتر ملک با ملک، یکی از روش های معاملات ملکی در بازار املاک می باشد. در فرآیند خرید و فروش و مبادلات ملک و مستغلات، پرداخت وجه نقد، همواره اصلی ترین روش انجام آن بوده است. اما می توان گفت تهاتر و جابجایی ملک ها، از سالیان دراز به قدمت تاریخ، سابقه دارد. در حال حاضر نیز این روش به دلایل مختلفی، در حال بهره برداری است. البته قابل ذکر است که شیوه هایی مانند خرید ملک با ارز دیجیتال هم به بازارهای مستغلات وارد شده اند؛ اما هنوز استقبال اولیه و مناسبی از آن ها نشده است. یا روش هایی مانند خرید ملک در ازای واگذاری خودرو و … هم از دهه های گذشته در جریان بوده است.

این روش، به حالتی گفته می شود که به ازای واگذاری یک ملک از سوی خریدار، ملک دیگری از سوی فروشنده، به وی تعلق می گیرد. این بیان، ساده ترین شکل تعریف این روش معاملاتی می باشد. البته در این حین، نکات مهم مختلفی مانند هم ارزش بودن ملک ها، مابه التفاوت آن ها، نحوه محاسبه ارزش گذاری ملک و … هم مطرح است.

در این محتوا تلاش می کنیم که در خصوص جوانب تهاتر ملک در هنگام خرید و فروش، صحبت کنیم. با ملکبا همراه باشید.

فهرست

• تهاتر ملک با ملک چیست؟
• قرارداد تهاتر ملک با ملک
• تاریخچه تهاتر ملکی
• کاربردهای تهاتر ملکی
• اعتبار تهاتر ملک با ملک
• علل رواج تهاتر ملکی
• نقش کارشناسان ملکی در هنگام تهاتر املاک
• مزایای تهاتر ملک
• معایب تهاتر ملک
• مابه التفاوت مبلغ ملک در هنگام تهاتر

قرارداد تهاتر ملک با ملک

با توجه به اینکه ملک و مستغلات، جزو کالای سرمایه ای می باشند، معاملات مربوط به آن ها هم با حساسیت خاصی همراه است. در هنگام خرید و فروش ملک، همواره مبالغ نسبتا زیادی (یا هم ارزش آن ها)، رد و بدل می گردد. این مسئله سبب می شود که در هنگام معامله ملک، قرارداد های کاملا شفاف و رسمی منعقد شود. به همین جهت، قرارداد تهاهر ملک با ملک هم از اهمیت بسیاری زیادی برخوردار است. در هنگام عقد قرارداد با استفاده از این روش، باید به جوانب و جنبه های مختلفی توجه کرد. این قرارداد باید تمام مسائل طرفین معامله و مورد معامله را در بربگیرد. در ادامه به چند مورد از آنها اشاره می کنیم.

• اطلاعات هویتی و مشخصات کامل طرفین، در این قرارداد ذکر می شود.
• توضیحات و مشخصات ملک مورد معامله فروشنده، به شکل رسمی و قابل استعلام، ثبت می گردد.
• مشخصات و جزئیات ملک واگذار شده به عنوان مبلغ خرید، از سوی خریدار به صورت رسمی و قابل استعلام ذکر می گردد.
• ارزش گذاری ملک ها مسئله مهمی است که در برگه توافق به صورت کامل عنوان می شود.
• در خصوص مابه التفاوت (احتمالی)، مقدار آن و نحوه پرداخت توسط خریدار یا فروشنده، توضیحات کامل ذکر خواهد شد.
• در صورتی که چک یا مبلغی (به عنوان بیعانه یا …)  از سوی طرفین پرداخت می شود، تاریخ و جزئیات آن در هنگام قرارداد تهاتر ذکر می شود.
• اگر طرفین، شرایط و چهارچوب خاصی را برای معامله در نظر دارند، با هماهنگی طرفین و البته حضور فرد بی طرفی مانند مشاورین املاک، در برگه قرارداد عنوان می کنند.

تمامی این موارد بخشی از بندهای قرارداد تهاتر است که باید در نظر گرفته شود. بدیهی است که پیش از عقد چنین توافقی، لازم است با افراد متخصص ملکی، مشاوره کنند. همچنین استعلامات قانونی مانند استعلام از سازمان ثبت اسناد و … مسئله بسیار مهمی می باشد. در مجموع طرفین معامله باید بکوشند تا با عقد قرارداد شفاف، اختلافات و دعاوی احتمالی آینده را، به کمترین میزان ممکن برسانند.

تاریخچه تهاتر ملکی

از ابتدای حضور بشر بر روی زمین و آغاز تمدن، امر تهاهر در جریان بوده است. مطابق یافته های تاریخ شناسان، رد و بدل کردن کالاهای مختلف در ازای همدیگر، یکی از عوامل بقای انسان اولیه و رشد و توسعه جوامع می باشد. به همین جهت، امر جابجایی کالاها با یکدیگر از سوی دو طرف، تاریخچه ای همسو با تاریخ زندگی انسان ها دارد. این مسئله باعث ایجاد روابط مالی و معاملاتی کوچک و بزرگ برای بشر شده است.

همسو با این توضیحات، این روش هم احتمالا هم زمان با پیدایش شهرها و رشد یکجانشینی، بین افراد مختلف رواج داشته است. البته که زمان و تاریخ دقیقی برای این امر نمی توان متصور شد؛ اما سابقه انجام فعالیت های کالا به کالایی، این مسئله را برای ما روشن تر می کند. در هر صورت، روشن است که این روش، باعث توسعه بشریت شده است. چرا که از دیرباز، همواره افراد مختلف، توانایی ها و استعدادهای گوناگونی داشته اند. به اشتراک گذاری محصولات تولید شده هر فرد (یا گروه)، که حاصل توانایی و استعداد وی می باشد، باعث رشد تمدن و پیشرفت انسان ها می گردد.

کاربردهای تهاتر ملکی

امر جابجایی ملکی به دلایل مختلفی در حال انجام است. این نوع از معامله، کاربردهای گوناگونی هم دارد که طرفین، بسته به هر کدام از آن ها، تصمیم به انجام معامله می گیرند. البته تهاتر ملک و مستغلات، مزایا و معایب مختلفی هم دارد که در توضیحات پیش رو به آنها اشاره خواهیم کرد. اما در حال حاضر، چند مورد از کاربردهای این روش را نام می بریم.

• جابجایی جغرافیایی

یکی از این کاربردها، جابجایی جغرافیایی طرفین می باشد. تصور کنید که خریدار تصمیم دارد، ملک خود را در شهر تهران، به صورت تهاتر، با ملکی در شهر گیلان، تعویض کند. چرا که او قصد نقل مکان به شهر گیلان را دارد. البته یافتن خریدار و فروشنده در شهرهای مختلف، با کمی دشواری نیز همراه است. اما این شیوه برای افرادی که قصد نقل مکان خانه خود را دارند، مناسب به نظر می رسد.

• سرمایه گذاری

سرمایه گذاری در ملک و مستغلات هم کاربرد مهم دیگری است که یکی یا دو طرف از طرفین معامله، تصمیم به انجام آن می گیرند. در این حالت ممکن است از نظر خریدار یا فروشنده، ملک طرف مقابل، امکان رشد بیشتری را داشته باشد. به همین سبب، تهاتر ملکی انجام می شود. البته نظر کارشناسان این حوزه و رصد بازار ملکی و موارد دیگر نیز در این امر دخیل هستند.

• تصمیم به افزایش ملک و املاک

ممکن است یکی از طرف های معامله ، قصد داشته باشد از این طریق، تعداد املاک خود را افزایش دهد. به عنوان مثال وی بخواهد با واگذاری یک ملک با ارزش، دو یا چند ملک کوچک تر که در حال رشد هستند را تصاحب کند. در این حالت هم، جابجایی املاک برای وی تصمیم مناسبی است.

اعتبار تهاتر ملک با ملک

در هنگام خرید و فروش املاک، این روش هم از اعتبار رسمی برخوردار است. در واقع منع قانونی یا ممنوعیتی برای این مسئله وجود ندارد. حتی در قوانین مربوط به معاملات به این مورد نیز اشاره شده است. به نقل قول از قانونی مربوط اشاره می کنیم.

“ماده ۲۹۵ قانون مدنی، در بیان مفهوم و اثر تهاتر مقرر داشته: به محض اینکه دو نفر در مقابل یکدیگر در آن واحد مدیون شدند، هر دو دِین تا اندازه ای که با هم معادله می نماید، به طور تهاتر برطرف شده و طرفین به مقدار آن، در مقابل یکدیگر، بری می شوند. بنابراین تهاتر یک واقعه حقوقی است.”

بر همین اساس، صرف نظر از نام آن، انجام خرید و فروش به صورت جابجایی ملک با ملک، اثر منفی در اعتبار معامله ندارد. البته همانطور که اشاره کردیم، در هنگام عقد قرارداد تهاتر، لازم است که طرفین به صورت کاملا شفاف، تمام جوانب معامله را درج نمایند. همچنین این خرید و فروش در صورتی معتبر خواهد بود که به صورت رسمی و توسط ارگان های مربوط انجام شود. نقش دفترخانه ها و دفاتر اسناد رسمی هنگام عقد این قرارداد ها کاملا روشن است.

علل رواج تهاتر ملکی

در حال حاضر، علت های مختلفی برای این شکل از معاملات وجود دارد. البته همانطور که گفته شده، تاریخ تمدن بشر، مدیون امر تهاتر کالایی می باشد؛ جابجایی ملک هم یکی از این انواع است. اما در عصر کنونی و به خصوص در کشور ما، تهاتر ملک با ملک به دلایل گوناگونی انجام می شود.

برخی از این علت ها، مربوط به وضع اقتصادی موجود و برخی دیگر به دلایلی مانند منطقه جغرافیایی و محلی که ملک در آن واقع شده یا ساخت و سازهای اطراف آن، می باشد. در ادامه به چند مورد از این دلایل می پردازیم.

•  نبود نقدینگی

با توجه به اوضاع اقتصادی موجود در کشور، گاهی مقدار نقدینگی به صورت قابل توجهی کاهش می یابد. این مسئله سبب می شود خریدار امکان پرداخت مبلغ ملک خریداری شده را نداشته باشد. به همین دلیل تصمیم می گیرد که در ازای خرید ملک مورد نظر، ملک (یا کالای دیگری) به فروشنده واگذار کند.

• کاهش ریسک معاملات

در حال حاضر ارزش پول ملی، به صورت مداوم در حال نوسان است. نوسانی که البته به سوی کم ارزش شدن پول نقد پیش می رود. این مسئله باعث می شود که نگرانی از بابت تبدیل سرمایه به پول نقد افزایش یابد. حتما شما هم در اطرافیان خود فردی را سراغ دارید که به قصد خرید یک خانه یا ملک دیگر، ملک خود را فروخته است. سپس در فاصله فروش ملک تا خرید ملک جدید، به علت تورم، ارزش پول نقدی که به واسطه فروش ملک به دست آورده، کم شده است. این مورد باعث بروز خسارات مالی زیاد و بعضا جبران ناپذیری به افراد می شود. در این روش، عملا این ریسک به حداقل خود می رسد. چرا که در ازای یک ملک، ملک دیگری در اختیار فرد قرار می گیرد.

نقش کارشناسان ملکی در هنگام تهاتر املاک

در موقع خرید و فروش املاک، ارزش گذاری آن اهمیت زیادی دارد. اهمیت این مسئله در هنگام تهاتر ملک با ملک، دوچندان می شود. چرا که قرار است هم ارزش با ملک مورد نظر، ملک دیگری به شخص واگذار شود. برای ارزش گذاری ملک و مستغلات، همواره کارشناسان این حوزه نقش ویژه ای داشته اند. برای این امر، عوامل زیادی را باید در نظر گرفت. از جمله این عوامل، موقعیت ملک، متراژ و زیربنای آن، امکانات، مجوزهای و انشعابات خدماتی، ساخت و سازهای محیط آن جا و … می باشد.

در مجموع، رای تهاتر ملکی، باید ارزش گذاری صحیح و مطلوبی توسط متخصص آن صورت بگیرد. البته مشاورین املاک هم در این میان، نقش مهمی را ایفا می کنند. اما این افراد باید با هماهنگی کارشناس ملکی اقدام نمایند.

مزایای تهاتر ملک

تهاتر ملکی با توجه توضیحاتی که گفته شد، در حال حاضر یکی از روش های خرید و فروش مستغلات محسوب می شود. این شیوه با مزیت ها و معایبی هم همراه است. البته این عوامل، باید توسط هر دو طرف معامله مورد توجه قرار بگیرد. در ادامه به چند مورد از مزایای تهاتر ملک با ملک، اشاره می کنیم.

• کاهش ریسک معاملات ملکی
• نیاز به نقدینگی کمتر
• تسریع در انجام معامله
• امکان سود و بٌرد برای هر دو طرف
• عدم نیاز به پرداخت مالیات (البته این مورد نیاز به مشاوره با کارشناس متخصص دارد)

معایب تهاتر ملک

همانگونه که پیش تر گفتیم، تهاتر مستغلات، به دلایل مختلفی، رواج یافته است. البته اشاره کردیم که علت های گوناگونی هم در این امر دخیل بوده اند؛ دلایل مانند کاهش قدرت خرید و کمبود نقدینگی از این موارد هستند. لازم به ذکر است خرید و فروش به صورت تهاتر ملک با ملک، دارای معایبی هم می باشد. در ادامه چند مورد از آن ها را نام می بریم.

• دشواری برای تعیین ارزش ملک یا ملک های طرف معامله
• سختی های مربوط به یافتن خریدار یا فروشنده ای که حاضر به انجام تهاهر شود
• عدم شفافیت های لازم در هنگام عقد قرارداد
• نیاز به پرداخت مابه التفاوت نقدی (در بعضی مواقع که ارزش یکی از ملک ها بیشتر باشد)

{ در ادامه بخوانید: نکات مهم بازسازی داخل واحدهای آپارتمانی و قوانین آن و نکات مهم خدمات تاسیساتی ساختمان ها و مجتمع ها و اختلاف بین همسایگان در ساختمان ها }

مابه التفاوت مبلغ ملک در هنگام تهاتر

به هنگام جابجایی ملک یا تهاتر، ممکن است که ارزش یکی از املاک بیشتر باشد. در این حالت خریدار یا فروشنده، باید مبلغ مابه التفاوت آن را به طرف مقابل پرداخت کند. البته در این مسئله، نقش ارزش گذاری ملک بیش از پیش نمایان می شود. اما در هر صورت، به هنگام عقد قرارداد تهاتر، باید به تمام جوانب، از جمله مابه التفاوت احتمالی معامله توجه کرد.

نحوه پرداخت این مبلغ هم می تواند با توافق طرفین، متفاوت باشد. گاهی ممکن است پول نقد به روش های گوناگون جابجا شود. گاهی هم متناسب با مبلغ باقی مانده، کالایی مانند خودرو یا موارد دیگر با طرف مقابل واگذار شود.