اجاره بها چیست و چه قوانینی دارد؟

اجاره خانه دقیقا چیست؟

اجاره در واقع قراردادی است که بین دو نفر (مستأجر و موجر) بسته شده و به موجب آن، یک خانه، مغازه و یا ملک مشخص از طرف موجر به مستأجر اجاره داده می‌شود. قرارداد اجاره مدت زمان معینی داشته و میزان پرداخت اجاره نیز در آن مشخص خواهد شد. اجاره بها در واقع همان مبلغی است که مستأجر باید بابت استفاده از خانه و منافع آن، مطابق با قرارداد اجاره، به طور روزانه یا ماهیانه به موجر و صاحب‌خانه پرداخت کند.

فهرست

• اجاره خانه دقیقا چیست؟
• تاریخچه اجاره بها
• مفهوم اجاره در کشورهای دیگر
• اجاره و اجاره بها در کشور هلند
• اجاره و اجاره بها در آلمان
• مالیات اجاره خانه
• نقش ودیعه یا قرض الحسنه در اجاره بها
• بهترین زمان اجاره خانه در طول سال
• موعد پرداخت اجاره بها چه زمانی است؟
• اگر مستاجر اجاره پرداخت نکند چه می شود؟
• نحوه پیگیری حقوقی مستاجری که اجاره خود را پرداخت نکرده است
• چطور از ملکبا می شود خانه اجاره کرد؟
• اجاره روزانه، ماهیانه یا سالانه به چه شکل است؟
• تفاوت خانه های مبله با خانه های خالی
• تسلیم مورد اجاره

تاریخچه اجاره بها

تاریخچه اجاره و پرداخت اجاره‌بها، در ایران به دوران ناصرالدین شاه قاجار برمی‌گردد. در آن زمان، اجاره‌نشینی در تهران قدیم نیز مانند دیگر پدیده‌های مدرن رواج یافته و بسیاری از خانه ها، مستأجر داشتند. ناصرالدین شاه، نقشه جدیدی برای تهران طراحی کرده و شروع به بازسازی شهر نمود. با گسترش مساحت شهر و دارالخلافه، جمعیت حاضر در تهران نیز افزایش یافت. در همین زمان، مالکانی هم بودند که خانه‌های اضافه خود را به کارگران مهاجر شهرهای اطراف به قیمت کم و مناسبی اجاره می‌دادند. اغلب این خانه‌های اضافی، به محل زندگی خدمتکاران خانواده اعیان و اشراف تبدیل شده و مستأجران جدید نیز باید در کنار همین خدمتکاران در اتاقی زندگی می‌کردند.

همچنین در تهران قدیم، خانه‌های بزرگتری نیز ساخته می‌شد که در دورتادور حیاط، اتاق‌های جدا یا به هم پیوسته داشتند و مالکان این خانه‌ها، هر اتاق را به یک خانواده اجاره می‌دادند. در اغلب موارد، مالکان و صاحبان این خانه‌های بزرگ، خود نیز درون همان خانه‌ها سکونت داشتند. این نوع خانه اکثراً در مناطق فقیرنشین تهران بوده و ساکنان آن نیز اجاره‌نشین‌هایی از طبقه پایین بودند. در همان زمان (سال 1260 شمسی) بود که اجاره‌نشینی و پرداخت اجاره بها آنقدر رونق یافت که اولین آگهی فروش و اجاره مسکن در ایران توسط روزنامه‌ها به چاپ رسید.

مفهوم اجاره در کشورهای دیگر

در دنیای امروز و با افزایش بی‌رویه جمعیت شهرها، اجاره خانه امری کاملاً عادی و رایج است. کشورهای بسیاری در سراسر جهان، در کنترل بازار اجاره موفق عمل کرده و در این حالت مستأجران دیگر نیازی به تمدید هرساله قرارداد و یا جابه‌جایی ندارند.

1. اجاره و اجاره بها در کشور هلند

یکی از انواع این کشورها، کشور هلند است که قوانین اجاره خانه در آن، بسیار قابل تأمل خواهد بود. در این کشور اگر فردی خانه‌ای را اجاره کند، تا هر زمان که مستأجر بخواهد می‌تواند با پرداخت اجاره‌بهای مشخص شده، در آن خانه سکونت داشته باشد. مبلغ سالیانه قرارداد اجاره در کشور هلند، هرساله توسط دولت اعلام شده و می‌تواند افزایش یابد، ولی مالک نمی‌تواند مبلغی به طور خودسرانه به اجاره خود اضافه کند. صاحب‌خانه‌ها باید مطابق با درصد اعلام شده توسط دولت، مبلغ اجاره را تغییر دهند.

در واقع صاحب‌خانه اجازه ندارد تا زمانی که مستأجر نخواهد، او را از خانه بیرون کند. تنها در صورتی صاحب‌خانه می‌تواند حکم تخلیه بگیرد که قرارداد را فسخ کرده و ثابت کند که مستأجر، چند ماه اجاره خود را پرداخت نکرده است. همچنین اگر مالک ثابت کند که قصد فروش خانه را دارد یا خود می‌خواهد در آن ساکن شود، می‌توان مستأجر را از خانه بیرون کند. در این حالت نیز در ابتدا خانه برای فروش به مستأجر پیشنهاد داده می‌شود و اگر ایشان امکان خرید نداشت، خانه به شخص دیگری فروخته خواهد شد. درصورتی که مستأجر بخواهد زودتر از موعد قرارداد خانه را تخلیه کند، باید دو تا سه ماه زودتر به صاحب‌خانه اطلاع دهد، در غیر این صورت باید دو تا سه ماه اجاره بها به عنوان جریمه به صاحب‌خانه پرداخت گردد.

2. اجاره و اجاره بها در آلمان

در اجاره‌نامه‌های آلمانی، هیچ تاریخ پایانی وجود نداشته و به اصطلاح قرارداد اجاره، دائمی خواهد بود. در واقع مطابق قوانین کشور و اجاره‌نامه، مالک تنها در زمانی می‌تواند مستاجر خود را از خانه بیرون کند که خود بخواهد در خانه ساکن شود. البته این مورد نیز شرایط خاص خود را دارد، مانند اینکه مالک، خانه دیگری نداشته باشد و مستأجر با ترک این منزل، دچار سختی و مشکل نشود. مبلغ اجاره نیز در این کشور به صورت سالیانه افزایش نمی‌یابد، بلکه صاحب‌خانه می‌تواند هر سه سال یکبار و با توجه به میزان تورم، حداکثر 15 درصد به مبلغ اجازه خود اضافه کند. همین عوامل و قوانین حمایت از مستأجر موجب شده تا میزان اجاره‌نشینی در این کشور پیشرفته زیاد باشد.

مالیات اجاره خانه

مالیات اجاره خانه یکی از زیرمجموعه‌های مالیات بر درآمد بوده و به عنوان مالیات مستقیم از آن یاد می‌شود. در واقع اجاره بها یک نوع درآمد محسوب شده و مطابق با قانون کسانی که از این طریق درآمدزایی دارند، باید مالیات بر اجاره پرداخت کنند. درنتیجه افرادی که ملک تجاری، مسکونی و یا اداری خود را اجاره داده‌اند، بر اساس میزان اجاره و نوع پرداخت آن، مطابق با قانون مالیاتی، باید بخشی از اجاره‌بها را به خزانه دولت بپردازند.

میزان مالیات بر درآمد اجاره بر اساس مبلغی که مالک از مستأجر دریافت می‌کند و در قرارداد ذکر شده است، مشخص می‌شود. در واقع یک شیوه محاسبه برای آن در نظر گرفته خواهد شد که در آن میزان مبلغ ماهیانه اجاره در 12 ضرب شده و سپس 75 درصد آن محاسبه می‌گردد. این مبلغ 75 درصدی، مشمول مالیات بر اجاره شده و مطابق نرخ مالیات هرساله، میزان مالیات برای آن محاسبه خواهد شد.

نقش ودیعه یا قرض الحسنه در اجاره بها

ودیعه یا قرض الحسنه در واقع مبلغی است که بسیار بیشتر از اجاره یک ماه بوده و به علت پرداخت این مبلغ، از میزان اجاره بهای ماه به ماه کاسته می‌شود. این مبلغ تا پایان مدت زمان قرارداد، نزد مالک باقیمانده و پس از اتمام این تاریخ، در صورت عدم تمدید دوباره قرارداد، به طور کامل به مستأجر بازگردانده خواهد شد. باید توجه شود، درصورتی که مستأجر بخواهد زودتر از موعد پایان قرارداد، خانه را تخلیه کند، ممکن است برای پس گرفتن مبلغ ودیعه با مشکل روبه‌رو شود. بنابراین توصیه می‌شود قبل از رهن خانه باید شرایط را بررسی کرده و دو تا سه ماه قبل از تخلیه نیز با صاحب‌خانه در این رابطه صحبت کند.

در حال حاضر بسیاری از صاحب‌خانه‌ها، تمایلی به ودیعه دادن خانه‌های خود ندارند و اغلب خانه‌ها به صورت اجاره‌ای و یا تنها با مبلغی ودیعه و مبلغی اجاره ماهانه، خانه خود را به مستأجر اجاره می‌دهند. عرف هزینه ودیعه و تأثیر آن بر اجاره‌بها به عمر ساختمان بستگی داشته و در حدود یک چهارم تا یک ششم قیمت خانه برای ودیعه کامل در نظر گرفته می‌شود.

بهترین زمان اجاره خانه در طول سال

بهترین زمان در طول سال برای اجاره یک خانه، فصل تابستان و بین فصل مرداد و شهریور است. در این زمان اکثر مدرسه بچه‌ها به پایان رسیده و دانشجویان نیز ترم دانشگاه خود را به پایان رسانده‌اند. در تابستان تنوع خانه‌ها بسیار بیشتر از فصول دیگر سال بوده و می‌توان خانه‌های بهتری یافت کرد. البته باید توجه داشت که در ماه‌های آخر سال یعنی بهمن و اسفند به علت کم بودن مستأجر، قیمت اجاره خانه به مراتب کمتر است ولی به همان نسبت، تعداد خانه کمتری هم برای اجاره وجود دارد.

موعد پرداخت اجاره بها چه زمانی است؟

برای پرداخت اجاره بها در قرارداد تاریخ مشخصی ذکر شده است. مطابق با عرف تنظیم اجاره‌نامه‌ها، مبلغ اجاره اغلب به صورت ماهیانه تنظیم شده و در قرارداد ذکر می‌شود که فلان مبلغ در اول یا آخر هر ماه به صورت نقد در مقابل دریافت رسید از طرف مستأجر به موجر پرداخت خواهد شد. در برخی از قراردادها نیز تضمین پرداخت مبلغ اجاره، با استفاده از 12 فقره چک در همان ابتدای عقد قرارداد انجام شده و مشخصات چک‌ها نیز باید در اجاره‌نامه قید گردد.

اگر مستاجر اجاره پرداخت نکند چه می شود؟

در صورتی که مستأجر مبلغ اجاره خود را در موعد ذکر شده پرداخت نکند، مالک می‌تواند علیه او شکایت تنظیم کند. زمانی که اجازه نامه عادی باشد و یا حتی اجاره‌نامه‌ای در میان نباشد، با ارسال اظهارنامه و در صورت وجود اجاره‌نامه رسمی، با ابلاغ اخطاریه توسط دفترخانه تنظیم سند اجاره، مستأجر مکلف می‌شود تا مدت 10 روز، تمامی اقساط عقب افتاده اجاره خود را پرداخت کند. در غیر این صورت با وجود اجاره‌نامه رسمی، مالک می‌تواند از طریق همان دفترخانه و بدون وجود اجاره‌نامه از طریق دادگاه، درخواست وصول اجاره‌بها را داشته و حکم تخلیه بگیرد.

نحوه پیگیری حقوقی مستاجری که اجاره خود را پرداخت نکرده است

اگر مستأجر در یک سال، 2 مرتبه اخطار و اظهارنامه دریافت کند و سپس اجاره بها را بپردازد، برای دفعه سوم، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و دیگر به مستأجر هیچ‌گونه ارفاقی نخواهد شد. در صورتی که مستأجر مدعی شود که میزان اجاره از اول زیاد تعیین شده و ادعای غبن در معامله را داشته باشد، این ادعا توسط کارشناس رسمی دادگستری، رشته راه و ساختمان با صلاحیت تعیین میزان اجاره، بررسی شده و نظر او اعلام می‌گردد.

چطور از ملکبا می شود خانه اجاره کرد؟

ملکبا یک پلتفرم مخصوص مدیریت ساختمان است که از طریق آن، مالکان خانه می‌توانند خانه‌های خود را برای اجاره آگهی کرده و مستأجران نیز با دیدن این آگهی‌ها، خانه مدنظر خود را یافت کنند. با ورود به وب سایت، در قسمت آگهی‌های ملکی، تمامی خانه‌های آگهی شده برای فروش و اجاره قابل مشاهده هستند. در قسمت سمت چپ این بخش، لیست جستجوی پیشرفته وجود دارد. در این قسمت کاربران می‌توانند با اعمال فیلترهای مختلف، تنها آگهی‌هایی را مشاهده کنند که به شرایط آن‌ها سازگار است. انتخاب شهر، استان، تعداد اتاق، متراژ خانه نوع ملک و غیره جزو انواع این فیلترها هستند.

اجاره روزانه، ماهیانه یا سالانه به چه شکل است؟

به طور کلی، خانه‌ها و سوئیت‌هایی که به صورت روزانه اجاره داده می‌شوند، مخصوص گردشگران و مسافران شهرهای دیگر خواهد بود. برخی از افراد برای جلوگیری از صرف هزینه‌های بالای اقامت در هتل، ترجیح می‌دهند برای مدت کوتاه سفر خود، یک خانه مبله را به صورت روزانه اجاره کنند. اجاره بهای این نوع خانه‌ها نیز به ازای هر روز اقامت مسافر تعیین می‌گردد و قبل از حضور فرد در خانه باید به طور کامل پرداخت شود.

خانه‌های دیگر نیز به صورت ماهیانه و سالانه اجاره داده می‌شوند. در واقع اجاره بلند مدت خانه، برای افرادی است که در آن شهر ساکن هستند و به علت نداشتن خانه شخصی، باید از خانه‌های اجاره‌ای استفاده کنند. افراد می‌توانند خانه را به مدت یکسال اجاره کنند ولی اجاره‌بها را به صورت ماهیانه به صاحب ملک بپردازند. همچنین برای اجاره سالیانه می‌توان از ودیعه استفاده کرد و خانه را برای مدت زمان مشخص، مثلاً یکسال، به طور کامل رهن کرد. البته باید توجه داشت که هر چه مدت زمان اجاره بیشتر باشد، صاحب‌خانه، تخفیفات بیشتری را برای مستأجر در نظر می‌گیرد. بنابراین در اجاره روزانه نمی‌توان توقع یک قیمت پایین را داشته و یا اینکه میزبان مبلغ تعیین شده را کمتر کند.

تفاوت خانه های مبله با خانه های خالی

در یک آپارتمان و خانه مبله باید مواردی از جمله اتاق نشیمن دارای حداقل یک مبل و میز، موکت یا فرش، اتاق‌خواب‌های دارای تخت‌خواب، آشپزخانه مجهز به یخچال، گاز، آبگرمکن، ماشین لباسشویی و ظروف پخت و پز به اندازه کافی را داشته باشد. برخلاف خانه‌های خالی که بدون هیچ‌گونه امکانات اضافی به مستأجر سپرده می‌شود، برای اجاره خانه‌های مبله باید مدارک بیشتری از مستأجر گرفته شود. مالک در زمان تحویل خانه، باید تمامی مدارک شناسایی مستأجر را بررسی کرده و تأیید هویت او اطمینان حاصل کند.

هزینه دریافت شده به عنوان اجاره نیز متناسب با مدت اقامت در نظر گرفته می‌شود. در نتیجه در همان ابتدا باید مدت زمان اقامت و هزینه قابل پرداخت مشخص گردد تا بعدها مالک و مستأجر به دردسر نیافتند. باید توجه داشت که انعطاف در مبلغ رهن و اجاره موجب می‌شود تا خانه در تمام فصول، مستاجر داشته باشد. بهتر است قبل از ورود مستأجر به خانه، از وسایل و لوازم موجود در خانه عکس گرفته شود و این عکس‌ها با امضای هر دو طرف، ضمیمه قرارداد اجاره شوند. این امر موجب می‌شود تا در زمان تحویل خانه مشکلی برای هیچ یک از طرفین به وجود نیاید. خانه‌های خالی اما هیچ یک از این دردسرها را نداشته و تنها با عقد قرارداد رسمی، مستأجر می‌تواند وسایل و اسباب خود را در خانه بچیند. باید توجه داشت که اجاره بهای خانه‌های مبله به علت وجود انواع وسایل، از خانه‌های خالی بیشتر است.

{ در ادامه بخوانید: مشاعات ساختمان چیست؟ و قوانین نظافت مشاعات ساختمان و لیست هزینه های ساختمان }

تسلیم مورد اجاره

در رابطه با تسلیم مورد اجاره باید گفت مالک موظف خواهد بود که عین مستأجره را برای انتفاع مستأجر به وی تسلیم کند. در صورت امتناع موجر از این کار، مستأجر می‌تواند از دادگاه، درخواست الزام او به تسلیم عین مستأجره را تقاضا کند. اگر امکان اجبار موجر برای تسلیم مورد اجاره وجود نداشت، مستأجر خیار فسخ داشته و اگر قرارداد اجاره را فسخ نکند، می‌تواند اجرت‌المثل عین مستأجره برای این مدت دیرکرد درخواست کند، زیرا تمامی منافع ملک اجاره شده در زمان قرارداد، متعلق به مستأجر خواهد بود و در مدت تصرف تمامی آن‌ها از موجر به شخص مستأجر واگذار شده است.

باید توجه داشت که تمامی تعمیرات و مخارجی که در زمان حضور مستأجر انجام شده، برعهده مالک خواهد بود، مگر اینکه شرط خلاف شده و این تعمیرات نتیجه خرابی از طرف مستأجر باشند. همچنین موجر نمی‌تواند در اضافه یا کم شدن عین مستأجره، تغییری ایجاد کند و در زمان اتمام قرارداد باید عین مبلغ را به مستأجر بازگرداند. مستأجر نیز موظف است در زمان قرارداد، تمامی اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت کرده و حدود متعارف در استفاده از خانه را رعایت کند.