مدیر تاسیسات ساختمان کیست؟

تاسیسات ساختمان چیست؟

تاسیسات ساختمان در واقع اصلی ترین تجهیزات زیر ساختی هر بنا و سازه ای می باشد. تمام لوله کشی ها، ابزارها و سیستم های مربوط به بخش سرمایشی، گرمایشی، قسمت برق رسانی  و بخش الکتریکی ساختمان،  سیستم فاضلاب و برخی از موراد دیگر جزو تاسیسات ساختمان محسوب می شوند. می توان به جرات گفت که به وجود آمدن هر نقصی در هر کدام از بخش های تاسیسات، اختلال بزرگی در روند زندگی در مجتمع برای ساکنین ایجاد می کند.

از این رو اهمیت این بخش از ساختمان همواره مورد توجه سازندگان و اهالی مجتمع ها می باشد. در این مطلب می کوشیم تا در خصوص این تجهیزات اساسی ساختمان که شامل نگهداری، تعمیرات، هزینه ها و موارد دیگر می باشد برای کاربران گرامی توضیحاتی را ارائه دهیم. با ملکبا همراه باشید.

فهرست

• تاسیسات ساختمان چیست؟
• مدیر تاسیسات باید چه کارهایی انجام دهد؟
• تاریخچه تاسیسات ساختمان
• چک لیست وظایف مدیر تاسیسات شامل چه مواردی است؟
• اختیارات مدیر تاسیسات
• چه محساباتی پیش از اجرای تاسیسات ساختمان باید انجام شود؟
• انواع سیستم های تاسیسات ساختمان
• وظایف مدیر تاسیسات در نگهداری تاسیسات هوشمند اینترنت اشیاء ساختمان
• آیا ساکنین می تواند مدیر تاسیسات ساختمان باشد؟

مدیر تاسیسات باید چه کارهایی انجام دهد؟

با توجه به اهمیت این قسمت از ساختمان، مسئولیت تمام موارد مربوط به آن، متوجه مدیر است. این مدیر توسط مجمع عمومی و هیئت مدیره ساختمان انتخاب می شود. همانطور که اشاره شد، تاسیسات در مجتمع ها، نقش حیاتی در روند زندگی و سکونت اهالی آنجا دارند. به همین دلیل، مدیر تاسیسات باید همواره نسبت به حفاظت از این تجهیزات، کوشا باشد. اصلی ترین وظیفه وی این است که مطمئن شود تمامی قسمت های تاسیسات هر ساختمانی، به درستی در حال کار کردن هستند.

برای اینکه این روند پیوسته در جریان باشد، مدیر تاسیسات می بایست به صورت مداوم و دوره ای به قسمت های مختلف تاسیسات سرکشی کند. ممکن است هر کدام از ابزارها و لوازم آنها، به مرور زمان دچار آسیب شوند. با توجه به اینکه این ادوات، همواره در فشار زیاد استفاده می شوند، امکان ایجاد نقص در آنها وجود دارد. مدیر یا تکنیسین، باید به صورت پیوسته به تاسیسات رسیدگی کند تا در صورت لزوم، هر کدام از این قطعات تعمیر یا تعویض شوند.

طبیعتا اگر قطعات معیوب یا مستهلک، به موقع جایگزین یا رفع عیب نشود، زیرساخت های مجتمع دچار اختلال می شود. این امر باعث می شود سکونت اهالی مجتمع، با دشواری روبرو گردد.

بنابراین مدیر باید نسبت به تمام قسمت های زیرساختی مجتمع اشراف داشته باشد. به برخی از این تجهیزات اشاره می کنیم.

• تاسیسات گرمایشی ساختمان
• تاسیسات سرمایشی ساختمان
• لوله کشی های مجتمع
• سیم کشی ها و جریان برق کشی
• تجهیزات گازرسانی
• آسانسور ساختمان
• تجهزات آتش نشانی ساختمان
• تجهیزات استخر
• و …

تاریخچه تاسیسات ساختمان

همانطور که اشاره کردیم، تاسیسات ساختمان، در هر مجتمع، از اهمیت زیادی برخوردار است. در طول تمدن بشر و تاریخ زندگی انسان در سیاره هم همین مسئله در جریان بوده است. مطابق نگارش محققان، در حدود 2500 سال قبل از میلاد مسیح، مردم مصر با کانال سازی آب و فاضلاب آشنا بودند. این مورد را می توان در آئین ها و مراسمات مربوط به خاکسپاری و سوگواری آنها مشاهده کرد. به همین ترتیب در طول سالیان زندگی انسان ها، با ایجاد تمدن های شهرنشین و روستانشین، ایجاد تاسیسات و اقدامات لازم مربوط به آن، جزو با اهمیت ترین مراحل سکونت در یک محل بوده است.

ابتدایی ترین نیاز انسان ها برای زندگی، وجود آب برای آشامیدن و شستشو است. در هر ناحیه ای که سکونتی ایجاد شده، وجود آب و دسترسی به آن اهمیت داشته است. ایجاد این دسترسی و استفاده از آن جزو فرآیندهای تاسیساتی می باشد. به هر صورت، تاریخچه تاسیسات ساختمان را می توان از ابتدای تمدن بشری در نظر گرفت. اصلی ترین دلیل این مسئله هم حیاتی بودن تجهیزات اولیه زندگی برای انسان ها می باشد.

چک لیست وظایف مدیر تاسیسات شامل چه مواردی است؟

پیش تر گفتیم که مدیر تاسیسات، نقش مهمی در وضعیت رفاهی اهالی مجتمع، ایفا می کند. اگر وی بتواند تجهیزات زیرساختی ساختمان را به نحو مطلوب نگهداری نماید، اختلالی در ابزارهای حیاتی مجتمع مانند آبرسانی، گرمایش و سرمایش و … ایجاد نخواهد شد. به همین دلیل وجود یک چک لیست وظایف مدیر تاسیسات ساختمان ضروری می باشد. در ادامه به برخی از موارد این چک لیست اشاره می کنیم:

• نظارت و پیگیری امور فنی و تاسیساتی و عمرانی مرکز
• کنترل و پیگیری مداوم امور تاسیسات و تجهیزات عمرانی ساختمان
• رفع نقص و ایرادات احتمالی در هر کدام از بخش های زیرساختی
• نظارت و رسیدگی به تاسیسات گرمایشی و سرمایشی
• نظارت بر تجهیزات برق رسانی، سیم کشی و رفع ایرادات احتمالی
• کنترل لوله کشی های آب و گاز مجتمع
• رفع نشتی و نقص های پیش آمده در سیستم های آب رسانی و گازرسانی
• رسیدگی به تجهیزات مربوط به اطفاء حریق و آتش سوزی در ساختمان
• تهیه اقلام مورد نیاز برای خرید جهت نگهداری تاسیسات ساختمان
• نظارت بر انجام وظایف تکنیسین های تاسیسات
• گزارش وضعیت تجهیزات زیرساختی مجتمع به مدیر ساختمان یا هئیت مدیره
• رسیدگی به آسانسور و رفع نقص های احتمالی با هماهنگی تکنیسین اصلی آسانسور و …

اختیارات مدیر تاسیسات

در مطالب پیش از این گفتیم که گروه مدیران مجتمع با دریافت اختیارات هیئت مدیره ساختمان، نسبت به امور مختلف مجتمع مسئولیت دارند. بخشی از این مسئولیت هم، متوجه مدیر تاسیسات می باشد. همسو با وظایف وی، اختیاراتی هم به وی اعطا شده است. این اختیارات، باید در راستای مطلوب نگه داشتن امور تاسیساتی مجتمع، توسط مدیر به کار گرفته شود.

یکی از این اختیارات، استخدام افراد خبره یا تکنیسین های مورد نیاز برای فعالیت در قسمت های مختلف زیرساختی ساختمان است. با توجه به گستردگی کار مدیر تاسیسات، به خصوص در مجتمع های تجاری و مسکونی بزرگ، حضور تکنیسین ها ضروری می باشد. مدیر ساختمان موظف است شرح وظیفه مربوطه را، به ایشان ارائه دهد. همینطور این اختیار را دارد که نسبت به استخدام آنها، با هماهنگی هیئت مدیره مجتمع اقدام نماید.

اختیار دیگر این مدیر، صلاحدید وی برای خرید قطعات و ملزومات مورد نیاز بخش تاسیسات است. با توجه به حساسیت زیرساخت های ساختمان، باید برخی از اقلام مصرفی و مورد نیاز این تجهیزات همواره تهیه شده و در انبار تاسیسات نگه داری شوند.

تغییرات در زیرساخت ها هم جزو اختیارات مدیر این بخش می باشد. در صورتی که وی تصمیم به ایجاد تغییر در سیستم های تاسیسات ساختمان بگیرد، این امور باید انجام شود. البته بدیهی است این تغییرات باید با هماهنگی هیئت مدیره ساختمان اعمال گردد. همینطور باید مسجل شود که این اصلاحات سبب بازدهی بیشتر یا جلوگیری از آسیب به امکانات حیاتی مجتمع خواهد شد.

چه محساباتی پیش از اجرای تاسیسات ساختمان باید انجام شود؟

در زمان ساخت و سازهای مجتمع های مسکونی، تجاری یا ویلاسازی های مختلف، باید محاسبات گسترده ای انجام شود. برخی از این محاسبات مربوط به تجهیزات حیاتی یا تاسیسات می باشد. شخص یا شرکت سازنده ساختمان، موظف است پیش از شروع ساخت و ساز، تمامی موارد مربوط به تاسیسات ساختمان را در نظر بگیرد. این محسابات شامل، لوله کشی ها، جریان های سیم کشی واحدها و مشاعات ساختمان، تجهیزات مورد نیاز و … است.

انجام این محسابات به صورت دقیق، باعث جلوگیری از اتلاف هزینه های ساخت مجتمع خواهد شد. همچنین در آینده و پس از سکونت اهالی هم، باعث ایجاد نظم و روال اصولی در مجتمع می گردد. طبیعتا اگر محاسبات و آینده نگری های لازم در خصوص تجهیزات زیرساختی انجام نشود، قطعا روند ساخت مجتمع، دچار اختلال خواهد شد. همچنین این احتمال وجود دارد که پس از اتمام عملیات عمرانی احداث ساختمان، سازمان های مربوطه از ارائه مجوزهای لازم خودداری نمایند.

بدیهی است که این مسئله موجب ضررهای مالی و زمانی زیادی برای سازنده و خریداران و ساکنین احتمالی مجتمع خواهد شد. بنابراین پیش بینی ها و محسابات لازم در خصوص اجرای تاسیسات، از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.

انواع سیستم های تاسیسات ساختمان

تاسیسات ساختمان ها شامل بخش های مختلفی است. با توجه به گستردگی این زیرساخت ها، اکثر بخش ها هم با پیچیدگی های زیادی همراه می باشد. به همین دلیل معمولا قسمت های مختلف زیرساختی ساختمان را، به بخش های مجزا تقسیم بندی می کنند. بخشی از این قسمت ها، معمولا در همه ساختمان های مسکونی، تجاری و … مشترک می باشند. به عنوان مثال سیم کشی ها، لوله کشی های گاز و آب و … در تمامی مجتمع ها وجود دارند.

بخشی از این تجهیزات و زیرساخت ها هم در ساختمان های خاص مشاهده می شود. برای مثال می توانیم تجهیزات مربوط به استخر، تصفیه خانه، شوفاژ یا موتورخانه و … را نام ببریم که در ساختمان ها و برج های تجاری و مسکونی لوکس وجود دارند.

به صورت کلی، تاسیسات ساختمان شامل بخش های زیر می باشد:

تاسیسات گرمایشی

تمامی ادوات و تجهیزات مربوط به تاسیسات گرمایشی ساختمان، جزو این قسمت می باشد. نوع ایجاد این تاسیسات در ساختمان های مختلف متفاوت است. از انواع سیستم های گرمایشی می توان به سیستم پکیج های مجزا برای هر واحد، لوله کشی بخاری های گازی، گرمایش از کف و … اشاره کرد

تاسیسات سرمایشی

تاسیسات سرمایشی ساختمان، شامل زیرساخت هایی است که برای ایجاد سرمایش در مجتمع استفاده می شود. از انواع این تاسیسات می توان به داکت اسپلیت، کولر گازی مرکزی، کولرهای آبی، فن کوئل، چیلر و … اشاره کرد.

موتورخانه

معمولا موتورخانه ها برای ساختمان ها با بیش از 10 واحد احدث می شوند. چرا که احداث موتورخانه با دشواری نسبتا زیادی همراه است. این تاسیسات برای ایجاد گرمایش در ساختمان ها مورد بهره برداری قرار می گیرد.

تاسیسات مخابراتی

تاسیسات مخابراتی ساختمان ها هم از اهمیت بالایی برخوردار است. این تجهیزات به خصوص در مجتمع های تجاری و اداری بزرگ، نیاز به نگهداری مداوم و رسیدگی دارند.

وظایف مدیر تاسیسات در نگهداری تاسیسات هوشمند اینترنت اشیاء ساختمان

با ظهور تکنولوژی های نوین و ورود اینترنت اشیاء ساختمان به مجتمع ها، رفاه بیشتری برای ساختمان ها ایجاد شده است. رفته رفته این تجهیزات در سازه های بیشتری مورد استفاده قرار می گیرند. وظیفه نگهداری از این تجهیزات که در بخش تاسیسات ساختمان تعبیه شده اند، در ابتدا با مدیر تاسیسات است. وی باید با سرکشی مداوم، از عملکرد صحیح این تجهیزات اطمینان حاصل کند. همچنین در صورت نیاز به تعویض قطعات یا تعمیرات آن ها، مدیر موظف است اقدامات لازم را انجام دهد.

لازم به ذکر است که نگهداری و مطاقبت از خود این ابزارها هم اهمیت زیادی دارد. برای جلوگیری از آسیب دیدن یا به سرقت رفتن ابزارهای مربوط به اینترنت اشیاء در ساختمان، باید موارد حفاظتی و امنیتی را مد نظر قرار داد. برای این امر، می توان در محل های تاسیسات، دوربین های مداربسته نصب کرد یا با سرکشی مداوم از آنها محافظت نمود.

با توجه به هزینه های نسبتا زیاد این ابزارها، نگهداری و حفاظت از آنها اهمیت ویژه ای دارد. بخشی از این مسئولیت متوجه مدیر تاسیسات است که با هماهنگی مدیران ساخمان و گروه نگهبانی و حراست ساختمان انجام می شود.

{ در ادامه بخوانید: اصلی ترین نکات امنیت مجتمع های مسکونی و قوانین پرداخت اجاره بها و نکات حقوقی آن و همه چیز در مورد مشاعات برج ها }

آیا ساکنین می تواند مدیر تاسیسات ساختمان باشد؟

وظایف مدیر تاسیسات ساختمان، مطابق با امور محوله از سوی هئیت مدیره و آئین نامه های مربوطه مشخص می شود. انتخاب این مدیر هم توسط هئیت مدیره ساختمان انجام می شود. این افراد با توجه به مسئولیت زیادی که دارند، باید از مهارت زیادی هم برخوردار باشند. مدیران ساختمان این اختیار را دارند که مدیر تاسیسات را از خارج ساختمان یا اهالی ساختمان انتخاب کنند.

در واقع محدودیت خاصی برای اهالی در این خصوص وجود ندارد. مهم ترین ویژگی این مدیر، مهارت و توانایی های وی می باشد. بنابرین مدیر تاسیسات می تواند از بین اهالی ساختمان هم انتخاب شود.