مشاعات ساختمان چیست؟

امروزه مشاعات ساختمان، یکی از بخش‌های مهم در ساختمان‌های بزرگ و کوچک است. در گذشته با توجه به کم بودن جمعیت و زیادی زمین، خانه‌های مستقل بزرگی ساخته می‌شد و تمامی بخش‌های مورد نیاز هر ساختمان به صورت اختصاصی طراحی و ساخته می‌شد. اما هرچقدر که جمعیت افزایش پیدا کرد و نیاز به خانه‌های بیشتری بود، بخش‌های مستقلی از خانه‌ها به صورت اشتراکی طراحی و ساخته شد.

امروزه راه پله‌ها، پارکینگ‌ها و بسیاری از امکانات در آپارتمان‌ها وجود دارند که فضای مشترکی برای استفاده عموم ساکنین محسوب می‌شوند. فرهنگ آپارتمان نشینی امروزه به نیاز غیر قابل انکاری برای ساکنین شهرها تبدیل شده است. این فرهنگ در گذشته فقط برای شهرهای بزرگ کاربرد داشت. اما امروزه حتی در شهرهای کوچک و گاهی در برخی روستاها نیز می‌توان زندگی آپارتمانی را دید، که در نتیجه نیاز به آگاهی همگانی در خصوص فرهنگ آپارتمان نشینی را بیش از پیش نشان می‌دهد.

 از موضوعات مهم در آپارتمان‌ها، مشاعات ساختمان است. شناخت محیط‌هایی که به صورت اشتراکی، برای همه ساکنین ساخته شده‌اند کمک خواهد کرد تا از بروز بسیاری معضلات جلوگیری شود. در این مطلب سعی خواهیم کرد تا انواع مشاعات را معرفی کرده و قوانین استفاده از این امکانات را با هم مرور کنیم.

فهرست

• مشاعات ساختمان
• لیست مشاعات ساختمان مسکونی و تجاری
• سایر مشاعات ساختمان ها
• قوانین کلی مشاعات آپارتمان ها و ساختمان ها
• پرداخت هزینه های مشاعات با چه کسی است؟
• مدیریت و نگهداری مشاعات ساختمان برعهده کیست؟
• آیا خرید و فروش مشاعات امکان پذیر است؟
• آیا اجاره مشاعات، به افراد غیر از ساکنین آپارتمان امکان پذیر است؟

مشاعات ساختمان

ساختمان‌های امروزی از بخش‌های متفاوتی تشکیل می‌شوند. برخی از این قسمت‌ها به صورت اختصاصی برای هر واحد و ساکنین در آن واحد مشخص شده و طراحی و ساخته می‌شوند. در مقابل قسمت‌هایی نیز وجود دارد که به صورت مشترک برای تمامی ساکنین تعبیه می‌شود. این قسمت‌های مشترک همیشه جزء لازم و حتمی یک ساختمان نیستند و ممکن است به عنوان امکانات بیشتری، که در اختیار ساکنین قرار می‌گیرد مطرح شوند. به این قسمت‌ها در هر آپارتمان و ساختمانی، مشاعات ساختمان گفته می‌شود.

کلمه مشاعات جمع کلمه مشاع است. این لغت از زبان عربی گرفته شده و به معنی زمین، ملک و یا خانه‌ای است که متعلق به چند نفر به صورت مشترک باشد و سهم هر فرد از آن فضا به صورت دقیق و مشخص، معین نشده باشد. این یعنی همه افرادی که مالک ملک مشاع هستند، حق استفاده از این ملک را دارند اما این ملک از لحاظ قانونی بین آنها تقسیم مشخصی نشده است و هیچ کدام از مالکان نمی‌توانند به تنهایی ادعای مالکیت داشته و یا تغییری در آن ایجاد کنند.

در ماده دو از قانون تملک آپارتمان‌ها گفته شده است که هر قسمت از ساختمان که در سند مالکیت، مالکی برای آن مشخص نشده باشد، جزء مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. امروزه در ساختمان‌ها با همفکری مالکان و استفاده از قوانین شهری موجود، قواعدی برای استفاده از فضای مشاع برقرار می‌شود که در ادامه نگاهی به آنها نیز خواهیم داشت.

لیست مشاعات ساختمان مسکونی و اداری

در هر نوع ساختمانی مشاعات خاصی وجود دارد که شاید در سایر ساختمان‌ها نتوان آنها را پیدا کرد. در گذشته مشاعات آپارتمان‌ها به دو سه مورد محدود می‌شد و با توجه به تعداد واحدهای کم در هر ساختمان، امکان مدیریت و اداره این قسمت از آپارتمان‌ها راحت‌تر بود. اما امروزه با گسترش امکانات موجود، مشاعات نیز گسترش زیادی پیدا کرده‌اند. در ساختمان‌های مسکونی و یا اداری و تجاری بیشترین مشاعاتی که در اختیار ساکنین قرار دارد شامل موارد زیر می‌شود.

زمینی که ساختمان بر روی آن ساخته شده است متعلق به تمامی مالکان ساختمان می‌شود پس در نتیجه مشاع است. پشت بام از مواردی است که گاهی دیده شده اختلافاتی بر سر استفاده از آن ایجاد می‌شود. صاحبان واحدهای طبقات آخر حق استفاده از آن را برای خود می‌دانند و مالکان طبقات دیگر نیز در هزینه‌های آن مشارکت نمی‌کنند. اما باید گفت که پشت بام نیز از مشاعات بوده و حق استفاده و همچنین وظیفه نگهداری از آن برعهده همه مالکان ساختمان است. راهروها و پله‌ها، آسانسور یا بالابر، ورودی ساختمان و حیاط و باغچه یا لابی و پنجره‌هایی که در راهروهای ساختمان نیز تعبیه شده‌اند مشاع هستند.  

سایر مشاعات ساختمان‌ها

در بسیاری از آپارتمان‌های مسکونی یا اداری و تجاری گرمایش و سرمایش مرکزی وجود دارد. در نتیجه موتورخانه، چیلر و برج خنک کننده و همچنین سایر تاسیساتی که مشترک هستند در دسته مشاعات یک ساختمان قرار می‌گیرند. هرچند که در سال‌های اخیر بسیاری از انشعابات مانند گاز و آب برای هر واحد به صورت اختصاصی کنتور دارد. اما ساختمان‌های زیادی نیز وجود دارند که از انشعابات مشترک استفاده می‌کنند. این موارد نیز در لیست مشاعات قرار می‌گیرند. در ساختمان‌ها امکانات رفاهی یا تفریحی اضافی همچون سالن برگزاری مهمانی، استخر و یا سالن‌های ورزشی تعبیه می‌شود. این موارد نیز بخشی از مشاعات یک ساختمان شناخته می‌شوند.

پارکینگ‌ها از مواردی است که در برخی موارد اختلافاتی بین ساکنین ایجاد می‌کند. پارکینگ‌هایی که در سند مالکیت هر مالک درج شده است به عنوان فضای اختصاصی هر فرد شناخته می‌شود. اما با توجه به قوانین داخلی ساختمان‌ها، تغییر کاربری آنها امکان پذیر نیست و فرد نمی‌تواند از پارکینگ برای عنوان دیگری استفاده کند. همچنین در ورودی پارکینگ یا فضاهای دیگری که برای پارکینگ استفاده می‌شوند به عنوان مشاعات ساختمان شناخته می‌شوند.

انباری‌ها نیز قاعده‌ای شبیه به پارکینگ‌ها دارند. هرچند در بیشتر مواقع هر واحد فضای مشخصی به عنوان انباری در اختیار دارد، اما فضای بیرون انباری‌ها و راهروهای آنها به عنوان مشاعات ساختمان شناخته می‌شوند. همانطور که گفته شد، هر فضایی که در سند مالکیت اختصاصی هر واحد تعیین تکلیف نشده باشد، به عنوان مشاعات ساختمان شناخته شده و همه مالکان حق استفاده برابر و مشترکی دارند.

قوانین کلی مشاعات آپارتمان ها و ساختمان ها

می‌توان گفت که در ساختمان‌ها و یا مجتمع‌های مسکونی و یا تجاری بزرگ و کوچک بیشترین اختلافات به دلیل عدم آگاهی از قوانین مرتبط با مشاعات و همچنین عدم فرهنگ آپارتمان نشینی و استفاده از فضاهای مشترک ایجاد می‌شود. در این بخش به نمونه‌هایی از قوانین کلی موجود در این خصوص اشاره خواهیم کرد.

• فضای مشترک یا مشاع همانطور که از اسم آن مشخص است قابلیت تصرف توسط هیچ یک از مالکان یا ساکنین را ندارد.
• استفاده از فضای مشترک و یا مشاعات برای عموم ساکنین و مالکان مجاز است. اما استفاده از آن باید به گونه‌ای مدیریت شود که مزاحمتی برای سایرین ایجاد نکرده و همچنین امکان استفاده دیگران را از بین نبرد. به عنوان مثال قرار دادن وسایل در راهروها و یا پارک ماشین در مشاعات می‌تواند برای سایر ساکنان معضلاتی را ایجاد کند. به همین دلیل استفاده از این موارد بدون دریافت رضایت از کلیه ساکنین غیر قانونی است.
• ایجاد تغییر در مشاعات شامل تغییر در نوع کاربری و یا تغییر نقشه فقط با توافق و رضایت تمامی مالکان امکان پذیر است. البته در موارد معدودی همچون افزایش امنیت در برابر آتش سوزی که توسط سازمان‌های مربوطه به ساختمان ابلاغ می‌شوند، این موارد نیاز به رضایت تمامی مالکان نداشته و همه ملزم به انجام آن خواهند بود.
• انشعابات مشاع همچون کنتور برقی که برای تامین روشنایی مشاعات ساختمان مثل راهروها استفاده می‌شود را نباید هیچ کدام از ساکنین به صورت اختصاصی و برای منافع شخصی از آن استفاده کنند.
• استفاده از مشاعات برای مواردی که سلب آسایش سایرین را به همراه خواهد داشت، همچون تعمیر خودرو و یا نگهداری از حیوانات خانگی در مشاعات ممنوع است. حمل اساس و کالاهای سنگین با آسانسورها نیز به همین دلیل ممنوع است. البته در برخی از ساختمان‌های بلند، آسانسورهای باربر تعبیه شده‌است.
• هرچند تعمیر یا بازسازی داخل هر واحد، مرتبط با مالک آن واحد است. اما از آنجایی که می‌تواند همراه با آلایندگی مشاعات باشد، باید با اطلاع و هماهنگی مدیر و یا سایر ساکنین ساختمان انجام شود.
• تردد در مشاعات با سر و صدای زیاد و یا سر و صدای زیاد در داخل واحد که مشاعات را نیز در بر بگیرد ممنوع است. این قانون مخصوصا در ساعات پایانی روز که زمان استراحت ساکنین است بسیار مهم خواهد بود.

پرداخت هزینه های مشاعات با چه کسی است؟

در ابتدای این مطلب گفته شد که مشاعات فضاهایی هستند که برای استفاده عموم اعضای یک ساختمان طراحی و ساخته می‌شوند. این فضاها و امکانات نیاز به نگهداری داشته و در نتیجه با هزینه‌هایی همراه هستند. مثلا تعمیر آسانسور، تعمیر ایزوگام پشت بام، نظافت راهروها و کلیه مشاعات و همچنین هزینه مدیریت مشاعات و یا دستمزد سرایداران از هزینه‌هایی هست که مشاعات نیاز دارند. انشعابات مشاع همچون گاز و برق و آب و یا تعمیرات تاسیسات و یا موتورخانه از موارد دیگری است که در هزینه‌های مشاعات ساختمان جای می‌گیرند. این موارد در ساختمان‌ها تحت سرفصلی به عنوان شارژ ساختمان از تک تک واحدها دریافت می‌شود.

قوانین پرداخت شارژ ساختمان

کلیه ساکنین و یا مالکان موظف به پرداخت شارژ خود هستند. هیچ کس نمی‌تواند به دلیل استفاده نکردن از بخشی از مشاعات، پرداخت شارژ خود را قطع کند. مثلا واحدهایی که به پشت بام رفت و آمد ندارند و یا افرادی که در طبقه همکف ساکن بوده و از آسانسور یا راه پله استفاده نمی‌کنند، نمی‌توانند به دلیل استفاده نکردن، هزینه‌های مربوط به این بخش‌ها را پرداخت نکنند.

البته در برخی مواقع ساختمان‌ها در جلسات داخلی خود برای مشخص کردن مبلغ شارژ هر واحد قوانین داخلی خاص خود را تصویب می‌کنند که این قوانین برای تمامی واحدها لازم الاجرا است. مثلا ممکن است متراژ هر واحد و یا تعداد نفر ساکن در هر واحد بر روی میزان پرداخت شارژ ماهانه تاثیر داشته باشد. همچنین ممکن است هزینه‌های اساسی همچون فضای سبز، تعمیرات اساسی تاسیسات و یا بازسازی نما یا سایر مشاعات هزینه‌های بیشتری از شارژ مشخص شده داشته باشد که بر اساس تصمیم مدیران و یا هیئت مدیره ساختمان تعیین شده و پرداخت آنها برای تمامی ساکنین لازم الاجرا است. در این خصوص باید گفت که واحدهای خالی از سکنه نیز موظف به مشارکت در پرداخت هزینه‌های نگهداری و تعمیرات مشاعات هستند.

مدیریت و نگهداری مشاعات ساختمان برعهده کیست؟

به صورت کلی هر فردی که از یک فضا استفاده می‌کند، وظیفه مدیریت و نگهداری آن فضا را نیز بر عهده دارد. با توجه به این نکته باید گفت که نگهداری و مدیریت مشاعات بر عهده تک تک ساکنین یک ساختمان است. البته برای انجام بهتر این امور در بیشتر ساختمان‌ها با برگزاری جلسه عمومی ساختمان، مدیر یا مدیرانی برای مدیریت ساختمان و انجام امور لازم تعیین می‌شوند.

این مدیران می‌توانند از ساکنین بوده و یا فردی خارج از ساختمان باشد. در واقع مالکان و ساکنین در یک آپارتمان به مدیران این اختیار را می‌دهند تا طبق دستورالعمل مشخصی، امور مورد نیاز برای مشاعات را انجام داده و هزینه‌های آن را از آنها دریافت کنند. به یاد داشته باشید که هر فردی به عمد و یا نا آگاهانه به بخشی از مشاعات آسیب وارد کند، موظف است که به رفع آسیب و بازسازی آن اقدام کرده و یا هزینه‌های مرتبط با آن را پرداخت کند.

آیا خرید و فروش مشاعات امکان پذیر است؟

به صورت کلی باید گفت که هیچ کس حق خرید و فروش چیزی که کاملا به او اختصاص ندارد را نخواهد داشت. در نتیجه فروش و یا خرید مشاعات که به یک فرد خاص تعلق ندارد نیز امکان پذیر نیست. البته ممکن است در مواردی با توافق کلیه مالکان این کار صورت پذیرد که دارای شرایط خاصی است.

{ در ادامه بخوانید: انواع روش های درآمدزایی برای ساختمان و کاربرد پنجره در ساختمان و اهمیت کابینت در دکوراسیون آشپزخانه}

آیا اجاره مشاعات، به افراد غیر از ساکنین آپارتمان امکان پذیر است؟

در خصوص اجاره مشاعات ساختمان دو موضوع وجود دارد. ابتدا اماکنی است که اختصاصی بوده اما در داخل فضاهای مشاع قرار دارند؛ مانند پارکینگ‌های اختصاصی و یا انباری‌ها. این موارد را مالک می‌تواند به فرد دیگری اجاره بدهد. البته با توجه به اینکه مورد اجاره در محیط عمومی قرار دارد و ورود افراد غیر ساکن ممکن است سلب آسایش ساکنین را به همراه داشته باشد، در نتیجه فقط این امکان وجود دارد که مورد اجاره به ساکنین آپارتمان اجاره داده شود.

اما در برخی ساختمان‌ها فضاهایی همچون فروشگاه یا سالن‌های ورزشی برای رفاه ساکنین تعبیه شده است. مدیران ساختمان براساس حدود اختیارات خود و با رضایت تمامی مالکان و ساکنین می‌توانند این بخش‌ها را برای تامین هزینه‌های مشاعات ساختمان به ساکنین و یا غیر ساکنین اجاره بدهند و حق اجاره دریافتی را صرف هزینه‌های جاری ساختمان کنند.